持证租赁 让闲置宅基地“活”起来
在胥念勇的宅基地上新建的竹编博物馆。张北摄
今年8月，崇州率先颁发全省首批农村宅基地“三权分置”证书
农村宅基地“三权分置”
农村宅基地 “三权分置”是指将农村宅基地的所有权、资格权和使用权分离开来。今年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
□本报记者 张立峰
8月23日，崇州市举行农村宅基地 “三权分置”改革试点颁证仪式，向该市道明镇龙黄村、白头镇五星村出租宅基地（房屋）的3户农户和承租宅基地（房屋）的2名业主，分别颁发了 《农村宅基地资格权证》《农村宅基地（房屋）租赁使用权证》，共涉及1612.37平方米宅基地，1340.56平方米房屋。
这是全省范围内颁发的首批农村宅基地“三权分置”产权证书，也是崇州市继农村集体建设用地入股（联营）改革试点以来的又一破冰探索。崇州有组织地引进搞乡村旅游的大业主，成功帮助农民们盘活了闲置资产。
“三权分置”证书的颁发解决了投资者的哪些后顾之忧？产权证书如何让村民的宅基地更有保障？在推行“三权分置”时有哪些需要注意的？8月底，记者带着问题进行了走访。
A.多了一份安心
租给个人搞旅游 村民稳定收租金
出租方：白头镇五星村村民龚学伦承租方：成都市青羊区居民郑雄光出租面积：宅基地951.38㎡，农房826.29㎡ 租期：15年年租金：前5年每年6万元，中间5年每年6.3万元，后5年每年6.8万元用途：修建民宿、发展餐饮
宅基地 “三权分置”，白头镇五星村村民龚学伦成了该村最先 “吃螃蟹”的人。颁证当天，龚学伦拿到了红彤彤的 《农村宅基地资格权证》。“有了这本证书，我心里踏实多了。”龚学伦告诉记者，以前他总担心自己的房子租出去收不回来，现在好了，可以放心大胆出租了。
龚学伦家的旧房有三层高，建筑面积达到了800多平方米，之前曾长期住着8口人。如今，子女们都长大出去打工了，龚学伦夫妻二人也住进了城里，这么大一块宅基地也就闲置了下来。今年，这块宅基地被进村考察的成都市青羊区居民郑雄光看中了。在郑雄光看来，崇州的乡村建设得很美，是他搞投资开发的理想目的地。郑雄光告诉记者，他和他的团队计划投资300万元，用于发展民宿、餐饮等项目，目前正在注册新公司和做规划设计。
记者在龚学伦与郑雄光达成的租赁协议上看到，双方租期15年，租金前5年为每年6万元，中间5年每年6.3万元、后5年每年6.8万元。一下子有了连续15年的租金，龚学伦很是满意。
除了龚学伦手上的《农村宅基地资格权证》，郑雄光也拿到了 《农村宅基地（房屋）租赁使用权证》，之前投资特色民宿的疑虑被打消。“能拿到政府颁发的租赁使用权证，对我们投资方来说是一个非常重要的保障，打破了以往我们与出租方的顾虑，给了我们一颗‘定心丸\’，投资也更有信心了。”
“这样的情形以后在五星村会越来越多。”五星村村支部书记高志伟认为，给租赁双方分别颁发证书既有效盘活了闲置宅基地资源，又从法律上保障了双方利益，“目前，来村咨询颁证的村民越来越多，前来考察投资的个人或企业也都十分看重这两个证书。”
B.带来更多商机
租给企业搞文创 村民旧房大变样
出租方：道明镇龙黄村村民胥念勇、杨明忠承租方：竹湖乡村旅游农民专业合作社胥念勇出租宅基地面积318.22㎡，农房面积：251.96㎡。租期：10年；年租金：1.6万元；用途：竹编博物馆杨明忠出租宅基地面积342.77㎡ ，农房面积：259.32㎡。租期：10年；年租金：1.2万元；用途：文创小店
动辄几十万元的资金投入，让农民的旧房完全变了模样。用道明镇龙黄村村民胥念勇的话说是 “不敢想的变化”。去年11月，胥念勇与村上的竹湖乡村旅游合作社签订了《农村宅基地（房屋）租赁协议》，租期10年，年租金1.6万元。合作社与四川中瑞锦业文化旅游有限公司进行合作，由公司在宅基地上投资120万元，打造了竹艺村竹编博物馆，并于今年4月建成投运。
看着全新的博物馆，看着游客一波又一波来，胥念勇心里既高兴又担心。高兴的是，投资方经营得好，他的租金就能按时收到，收入有了保障；担心的是，别人投入了那么多钱，等合同签订的租期完到期后，他的宅基地还能不能收回来。
“这不是我个人的担心，我周围很多人都有这样的担心。这些公司投入了那么多钱，到时候房子和地该怎么算？”胥念勇担忧地说。
其实在农民担心的同时，投资者也有担心。“我们花了很大的精力和资金，经营也走上了正轨，如果农民突然不租给我们了，该怎么办？万不得已打官司，虽然能保障自己的权利，但毕竟影响生意。”承租方相关负责人说道。
8月23日的农村宅基地“三权分置”证书颁证仪式上，胥念勇和杨明忠分别拿到了自己的宅基地“资格权”证书，竹湖乡村旅游合作社也拿到了 “使用权”证书，双方的隐忧都解决了。合作社法人，同时也是龙黄村村支书的倪伏裕告诉记者，2016年村上带头成立了竹湖乡村旅游合作社发展乡村旅游，由合作社出面招商引资，对村民宅基地进行开发利用，定期给村民付租金。倪伏裕告诉记者，有了“使用权”证书，合作社也能更加放心地与外面的公司合作了。
如今崇州的“网红村落”竹艺村，严格说来不是一个行政意义上完整的村庄，而是道明镇龙黄村9、11、13组的一个因林盘形成的村落。在经过精心打造后，竹艺村已成为具有 “国际范、天府味、竹编韵”新中式川西林盘的代表作之一。因竹艺村的火爆，来龙黄村的游客越来越多，这里的商机也越来越多。杨明忠的爱人齐秀珍常年生活在村上，她告诉记者，在竹艺村火爆前，村上的人大多都搬到道明镇集镇或者崇州市区去了，村里闲置的大量宅基地几乎都不值钱，但现在每一块地都有着潜在的商机，“如今明确了 ‘资格权\’，且租金稳当，我们在外打工也更安心了。”
C.增添发展动能
探索“三权分置”还需注意这些
农村宅基地“三权分置”证书的颁发给租赁双方带来了法律和利益保障。记者在采访中了解到，支付最少5年租金、确保5%村集体收益和投资方建设受限等，都是确保宅基地“三权分置”稳步发展的重要支撑。
在郑雄光和龚学伦的租赁协议中，前5年租金为每年6万元，但郑雄光要一次性支付不低于5年，即最少30万元的租金给龚学伦。而竹湖乡村合作社则需要支付给胥念勇8万元的前五年租金。“按照规定，租赁年限不超过20年，为了保障集体经济组织以及村民的利益，租赁农村宅基地（房屋）需要一次性支付不低于5年的租金，才能办理使用权证。”崇州市委统筹委相关负责人介绍，为了防止宅基地非法买卖等情况出现，崇州目前已将农村闲置宅基地和房屋开发利用纳入了村庄规划管控范畴。
龚学伦800多平方米的房屋该怎么改建，可做任何用途吗？崇州市统筹委相关负责人告诉记者，郑雄光在宅基地上的建设行为，必须遵循崇州现代农业功能区设计规划导则并通过城乡建设的相关审批程序，改建、扩建都不得超出原宅基地范围违规建设，不得用于房地产开发，也不得建设别墅大院和私人会所。
虽然农户把宅基地连同农房租出去了，但村集体还要收取年租金的5%作为村集体经济的收益。记者了解到，目前五星村村集体和龙黄村村集体已经收到了这5%的收益。崇州市委统筹委相关负责人表示，集体经济组织是宅基地的所有权人。为保障集体经济组织利益，崇州市规定集体所有权收益原则上不低于宅基地流转收益的5%。而为进一步提升宅基地价值，崇州市正在制定农村宅基地（房屋）抵押融资管理办法，畅通金融资金进入农业农村的渠道。
“过去农村宅基地只能在农村集体经济组织内部流转。”省国土厅相关负责人告诉记者，宅基地“三权分置”是盘活农村闲置宅基地和房屋资源的重要手段，未来将引导更多社会资金和金融资金投入乡村振兴，发展壮大集体经济。崇州市统筹委副主任陈剑说，崇州此次宅基地试点只是一个破冰，下一步根据试点工作的情况，将稳步扩面，为乡村振兴增添更多的动能。
新闻推荐
崇州农商文旅体融合发展产业园二期项目正在规划 依托道明·竹艺村 凝聚3大文化 3大文化 川西林盘文化 “道明竹编”文化 休闲文化
8月的一天，崇州市农商文旅体融合发展产业园里甚是热闹。竹艺村名誉村长张永超，带着40余位原住民在这条他们走了数十年的家...
崇州新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是崇州市这个家。