城市更新，让城市焕发新活力
你家所在小区住了多少年了？是不是在盼着老旧小区改造？
日前，《亳州市城市更新实施办法》印发，加快补齐城市发展建设中的短板弱项，提升城市功能和品质，以城市体检引领城市更新，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力。
紧紧围绕“一都一区一基地，一城一市一中心”建设目标，结合城市体检工作和国土空间规划，将城市更新与全国文明城市创建等有机融合，实现城市布局更科学、功能更完善、产业更多元、品质更优良。
城市更新将少拆多改
城市更新是指对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。
城市更新将坚持四个原则，分别为保护优先、产业优先、生态优先；少拆多改、注重传承、融合发展；政府引导、属地管理、市场运作；公众意愿、民生优先、共建共享。通过城市更新来提升城市功能和品质，加快补齐城市发展建设中的短板弱项，以城市体检引领城市更新，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力。
在城市更新过程中，亳州市将以保护传承、优化改造为主，拆旧建新为辅，对历史城区、历史文化街区、历史建筑、非物质文化遗产等进行全方位保护，着力培育特色城市风貌。依托区域业态本底，科学确定产业定位和发展方向，推动发展新经济、新业态、新场景、新功能。以生态为引领，将公园城市理念融入城市更新，推动城市高质量发展。严格落实国家住房和城乡建设部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》文件精神，防止在城市更新行动中大拆大建。在城市更新中融入现代城市发展理念，推动历史文化保护与旅游、体育、商业等行业融合发展，鼓励、支持对保护保留建筑进行活化利用。
亳州市将充分发挥政府在规划引领、政策支持、财政支持、资源配置等方面的作用，加大对城市更新的支持力度。强化属地意识，提升管理效能，推动城市更新落地生根。鼓励企（事）业单位参与城市更新，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，兼顾公共利益，找到公共利益和商业利益之间的平衡点。充分发挥群众主体作用，将群众更新愿望强烈的片区优先纳入更新范围，做好城市更新示范工作，以片区为单元推动整体更新，实现城市更新可持续化，增强城市永续发展动力。
城市体检引领城市更新
今年上半年，住房和城乡建设部印发通知，在直辖市、计划单列市、省会城市和部分设区城市开展2021年城市体检工作，共59座城市列入全国样本城市。安徽省共有两个城市入列，分别是合肥市和亳州市。
城市体检以推动城市高质量发展为主题，以绿色低碳发展为路径，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，把城市体检作为统筹城市规划建设管理、推进实施城市更新行动、促进城市开发建设方式转型的重要抓手，建立发现问题、整改问题、巩固提升的联动工作机制，精准查找城市建设和发展中的短板与不足，及时采取有针对性措施加以解决，努力建设没有“城市病”的城市。
亳州市作为2021年省内第一批开展城市体检工作的6个地级市之一，将以城市体检引领城市更新。《实施办法》提出，市住房城乡建设局负责组织编制城市体检工作报告，谋划城市更新项目库，确定宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市等指标体系，规范指导城市更新有序实施。
《实施办法》明确，市住房城乡建设局并组织制定《亳州市城市更新专项规划》，确定总体规模，明确近中远期目标，制定更新强度、空间管控、生态和文化保护、风貌特色营造、公共设施完善等规划原则和控规指标，确定城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、内容。
城市更新具体实施方案是啥样的？《实施办法》提出，城市更新应当坚持策划、设计、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身盈亏平衡。
《实施办法》规定，城市更新可单独或综合采取保护传承、优化改造、拆旧建新三种方式推动实施。保护传承方式，即在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不得进行新建、扩建、改建活动。城市更新项目立项前需征求文物部门意见，涉及文物保护单位保护范围和建设控制地带的实施方案，需按照《文物保护法》要求办理相关审批手续。优化改造方式即维持现状建设格局基本不变，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。拆旧建新方式，即将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设。
城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。实施方案由市住房城乡建设主管部门会同市自然资源和规划主管部门等进行审查，由各属地政府（管委会）组织实施。
城市更新将享政策支持
为了全力支持城市更新，《实施办法》还给出了相关的支持政策。
《实施办法》规定，在符合国土空间规划的前提下，允许按城市设计进行统筹平衡和分类管控。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。城市更新涉及由政府组织搬迁补偿的，搬迁补偿费用，纳入土地出让成本，完成拆迁补偿，形成“净地”后，可采取带方案挂牌等方式出让土地。
市自然资源和规划主管部门根据城市体检工作方案，结合城市更新方式制定分类地价评估政策、标准及土地使用年限。符合自主改造政策和城市规划的城市更新项目，改变原规划条件且不改变土地用途的，须采取“双评估”补差方式缴纳土地价款。同时，市自然资源和规划局将建立土地资源平衡库，专项用于平衡市城市更新工作领导小组确定的城市更新项目，做好土地资源管理和资金平衡工作。
市住房城乡建设局将建立城市更新管理制度。新建、改建、扩建、整治等各项城市更新建设活动应当符合空间形态和功能提升的要求。鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索城市更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。
亳州市将统筹安排城市更新资金，支持城市更新工作，列入政府投资计划的项目，以直接投资方式给予支持。对城市发展确需支持的项目，经市政府同意后，可采取资本金注入方式，也可以适当采取投资补助、贷款贴息等方式给予支持。同时鼓励积极利用国家政策性金融对城市更新支持政策筹集资金。引导商业金融机构创新服务产品，支持城市更新资金筹措。
（本报记者刘景侠）
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