亳州市物业管理新规施行
随着城市化进程的快速发展，居民对物业管理的要求也越来越高。图为市区市政公园附近的小区高楼。张延林 摄
街道办事处、乡镇人民政府、开发区管委会下设的社区管理中心负责本辖区内物业管理活动的综合管理；物业管理区域内的机动车车库、车位应当首先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人……近日印发施行的《亳州市物业管理若干规定》（以下简称《规定》），对物业行政主管部门、业主委员会的职责以及物业管理服务、物业的管理与维护等方面进行了进一步规范。2012年12月20日出台的《亳州市人民政府关于印发亳州市物业管理若干规定的通知》同时废止。
社区管理中心当上物业“婆家”
根据《规定》，市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；各县房地产行政主管部门、谯城区住房和城乡建设局、各开发区管委会确定的机构，负责本区域内物业管理活动的监督管理工作（上述各部门以下统称为：物业管理行政主管部门）。街道办事处、乡镇人民政府、开发区管委会下设的社区管理中心（上述各部门以下统称为：县级以下政府管理部门）负责本辖区内物业管理活动的综合管理。
物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门和县级以下政府管理部门提出召开首次业主大会的申请，并在物业管理区域内公告。
首次业主大会会议筹备组组长由县级以下政府管理部门指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由县级以下政府管理部门组织业主推荐。筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由县级以下政府管理部门协调解决。
首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则及业主大会、业主委员会经费筹措方式、管理办法等。业主大会会议由业主委员会组织召开，并邀请县级以下政府管理部门和居民委员会、村民委员会参加。
业主委员会一般由5至11人的单数委员组成，任期每届不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：组织和监督专项维修资金的筹集和使用；监督管理业主共有收益；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；业主大会赋予的其他职责。
业主委员会组成人员不得有下列行为：接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；接受可能妨碍公正履行职责的其他利益。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益的30%用于补贴物业管理综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业公司服务要“明码标价”
根据《规定》，业主大会成立后，物业服务收费具体标准，由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业，根据物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度，在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报价格和物业管理行政主管部门备案。
物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。
业主委员会应当参照市物业管理行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会同意选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。
物业服务企业应当在合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业管理行政主管部门和县级以下政府管理部门备案。
物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供物业服务的，业主有权要求物业服务企业提供，并可以向物业管理行政主管部门或者县级以下政府管理部门投诉。
提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同60日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知物业管理行政主管部门、县级以下政府管理部门和居民委员会、村民委员会。物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
车位、车库不得出售给“外人”
根据《规定》，物业管理区域内的机动车车库、车位应当首先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人。业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
在满足本区域业主需要后，机动车车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人。租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于7日，租期不得超过3个月。
物业管理区域已经成立业主大会的，机动车车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。
物业管理区域机动车车库、车位或非机动车车库、车位严重不足时，业主、业主委员会、物业服务企业可提出对物业管理区域内的绿地、道路、广场等公用设施的改造方案，经业主大会通过后报请规划行政主管部门批准实施。
物业可请业主所在单位帮催交物业费
物业服务企业应切实履行《物业服务合同》，业主应按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交，对无正当理由拒绝交纳物业服务费用的业主，物业服务企业可请求业主所在单位帮助催交，或依法向人民法院起诉。
业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用。业主办理房屋权属转移登记时，房屋权属登记部门应当审核房屋所在物业管理区域内物业服务企业或业主委员会出具的物业服务费结清证明。否则，不予受理房屋权属转移登记。
业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，并要求恢复原状，同时向有关行政主管部门报告，且有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
专业单位不得强制物业服务企业或者其他管理人代收代缴有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收代缴而停止提供服务。物业服务企业或者其他管理人接受委托代收代缴有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取佣金，不得向业主收取手续费等额外费用。（记者蒋加磊）
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