法治“药方”复活烂尾楼盘的样本 ——阳信县以破产审判为中心成功盘活“观澜国际”房地产项目

滨州日报 2018-04-26 14:57 大字

滨州日报/滨州网记者罗军通讯员赵兵李雅芹

阳信县城阳城五路、幸福一路路口东南角,在一众多层和平房住宅中,有六座高层住宅楼“鹤立鸡群”。这六层楼的住宅小区名叫“观澜国际”。因住宅环境较好,紧邻阳信县实验中学,又处于交通要道,在楼市价格的上涨中,它成了当地不少人“趋之若鹜”的目标。

而就在一年前,在阳信人眼里,“观澜国际”却是一个噩梦:工程烂尾,200多名购房者交了7168万元购房款后欲哭无泪,320位农民工抛家舍业干了两年多却两手空空……

面对复杂局面,2016年1月,阳信县决定对该楼盘实施破产清算,2017年“十一”之前,200多名购房户拿到了日夜期盼的房产钥匙。

在这1年9月时间里,阳信县政府和阳信县法院共同努力,坚持法治思维和法治方式处理项目的各方面问题,以破产审判为切入点,一步步将“观澜国际”项目“重生”,最大限度保障了各方的合法权益,实现了案结事了。此案,也成为了当地以法治方式保障供给侧结构性改革的典范。

遭遇噩梦:200多名购房户交了2760万,楼盘烂尾了

“观澜国际”房地产项目始于2013年。是年,阳信美达房地产有限公司购买了原阳信欧亚木器公司的40多亩土地,计划投资2.45亿元,建设楼房470套,地下车位450个。

项目建设不到两年,就将包括不符合预售条件的在建住房全部认售完毕,并从213个购房户中收取购房款7618万元,其中,绝大部分交了全款。

但2015年2月因资金断链,项目历经两次停工后无奈烂尾。

烂尾楼是购房者心中的梦魇。一时间,购房户、承包商、建材供应商、建筑民工等利益主体形成庞大的诉讼群体,320位民工请求兑现工资,三十余个债权人相继在多家法院提起诉讼,美达公司的银行账户、“观澜国际”工地未建成房屋相继被多家法院连续冻结和查封。

面对投资数千万元的烂尾房地产项目,从经济发展、社会稳定、民生保障等多方面出发,阳信县多次召开专题会议进行研究,并最终确定了破产的方式进行。

阳信县多方征求意见时,阳信县法院是破产清算方案的主要提出者。

阳信县法院院长孙卫国从事审判民商领域案件多年,具有丰富的办案经验。

“以往,在很多地方,政府采取行政干预方式处理烂尾项目的情况比较多。但往往‘治标不治本\’,留下‘后遗症\’。当下,这种方式也不符合全面依法治国的精神”。孙卫国说。

放眼全国,烂尾楼盘属于僵尸企业,是供给侧结构性改革中处置的重要内容。

但在2016年,社会公众对破产制度的功能仍认识不足。根据法制日报当年初的报道,全国每年消亡企业百万家,仅两三千家进入破产程序。

“最终决定走破产程序,是县委县政府对供给侧结构性改革的深刻把握,对法治思维、法治方式的坚信”。孙卫国说。

从现实处理问题的最佳选择来说,依据我国法律,企业一旦进入破产程序,其余法律程序须全部中止并移送破产案件受理法院。

2016年1月21日,在与开发商多次沟通协调下,阳信美达房地产开发有限公司向阳信县法院提出破产申请。当日,阳信县法院接到申请后裁定立案受理。

按照破产处置的法律程序,该县依法成立了由县长任组长,相关职能部门、山东志诚律师事务所和滨州华腾会计师事务所为成员的破产清算组。

实施破产:法院与政府联动,确保楼盘顺利续建

阳信县法院立案后,采取了一系列果断举措,迅速稳控紧张的信访局势,减少烂尾项目的损失,使这一房地产破产案件的清算工作得以顺利推进。

他们在全市率先组建的专门的破产审判小组,由办案经验丰富的副院长刘金泽牵头,抽调业务骨干,把全部精力用在案件的办理上。

首先,他们监督清算组接管破产企业财产、账簿、文件档案、印鉴和管理资料的同时,对项目现场进行了保全,将烂尾项目的损失降到最低。

会同清算组连续召开了两次购房户和其他债权人会议,选出了购房户债权人代表,相继建立了由购房户代表、其他债权人和清算组、法院的专门沟通机制,确保信息畅通。

2016年冬天,很冷。生于1967年的刘金泽记得,那年他因为长期在户外工作,冻脚了。“上一次冻脚我还读高中”。

2016年1月30日,法院立案后的第9天,农历腊月21日,刘金泽和清算小组到工地清点资产,却意外发现几位四川籍民工依然住在烂尾楼里。

外面,寒风刺骨。烂尾楼里,没有门、窗,也没有床,四个民工就用几块布稍微遮挡下。

“他们已经等了7个月。身上没钱了,这些天每天只吃一顿蒸大米饭。家里等着工钱过年,他们怕一走,这工钱就要不回来了。”时隔2年多,50多的刘金泽说起这些依然眼角泛着泪水。

也因为彼时彼景,刘金泽他们下定决心要把案子办好,还所有债权方一个公平公正公道。

同时,阳信县方面筹集了300万元,先行垫付民工工资让他们能回家过年。

2016年5月,阳信县法院通过司法网拍程序,对资产评估值为1.024亿元的“观澜国际”项目资产进行公开拍卖,最终由阳信县国有资产投资经营有限公司以1.15亿元买受。

拍卖成交后,阳信县国有资产投资经营有限公司迅速制定续建计划,多方筹集建设资金1.77亿元,委托阳信县城市建设综合开发有限公司开发,由阳信县诚信建筑工程有限公司承建。

倒排工期:2017年10月1日房子交付,各方债权人心落了地

在我国,破产清算目前是破产法最核心的程序。

而“观澜国际”一案中,牵涉债券人众多:购房户、承包商、建材供应商、建筑民工,以及为工地供应馒头的,等等,确认债权人的合法权益是清算组和法院方面首先要做得。

在所有债券人,法律保障第一顺位的是购房户的合法权益。他们也是案件处理的关键。

为确保与购房户联系有效和畅通,清算组和法院将200多名购房户分为10个小组,每个小组选出1名代表。清算组和法院方面与10名代表联系,邀请他们参加债权人会议,就案件进展等进行交流,再由各代表与本小组成员沟通。

进入破产程序后,清算组和法院召集了两次债权人会议,对250家债权人申报的2.513亿元债权进行了逐项审核,依法确认有效债权2.1亿元,其中优先受偿数额1.12亿元、普通债权0.98亿元。

房地产项目建设周期较长,房子按时保质建成交房,按照市场规律产生价值,同时降低破产清算和审理中的成本,才能充分保障债券人的权益。

为此,阳信县方面倒排工期,千方百计降成本、保质量,明确提出2017年10月1日之前必须让购房户拿到房产钥匙。

经过一年零五个月的后续建设,在2017年9月中旬,项目达到交付要求,二百余户购房者领到了日思夜想的新房钥匙,三百多名农民工终于拿到了1390万元劳动报酬,七家建筑商收到了申报的3570万元工程款,37名公司职工领到了拖欠已久的56.9万元工资。

案结事了:取得法律效果、经济效果和社会效果有机统一

在整个破产案件中,破产审判是中心,也是能否实现案结事了的关键。如果处理不当,案件成了“夹生饭”,就很难再处理,特别是该案中,由于牵涉利益面太多,稍有不慎,会严重当地的经济发展和社会稳定。

但在滨州市乃至山东省,通过破产的方式处理“僵尸楼盘”的案例并不多,能够让法院方面有所借鉴的经验也十分有限。

但在这些客观压力和困难面前,阳信县法院表现出了担当。

近两年来,他们以司法责任制改革为契机,以业务建设为导向,以绩效考核改革为契机,大力加强业务建设。案件接收比、案件结案比两项指标,由原先的全市法院倒数第一一跃上升到2017年全市正数第一。

围绕供给侧结构性改革,过去两年,该院先后将10家国有或集体企业涉及的诉讼及执行案件纳入破产程序,并顺利实现案结事了。

在“观澜国际”案中,该院成立了专门的破产审判团队,集中精力解决难题。

刘金泽说,仅这起破产案中,就延生出了40多件诉讼案,程序非常复杂,涉及到公司法、合同法、担保法、破产法、信访条例等近十余部法律法规。

案件审理过程中,与购房户的沟通显得尤为重要。

刘金泽说,老百姓对“破产”概念不了解,本能地认为破产以后,自身权益就无法得到保障。

信任是解决一切问题的基础。阳信县法院把信息对称作为建立信任的基石。

法院方面与10个购房户建立了微信群,就案件进展随时沟通。与债权人开会时,当面发放明白纸,通过代表告知所有购房户本案为什么这样办、法律依据是什么、办案思路是什么,下一步要怎么办。

“每次开会或了解情况,或在办公室,或在工地,我们欢迎大家录音录像,留存证据。如果怀疑,可以持音像资料和明白纸找正规专业法律服务机构咨询”。刘金泽说,我们要以实际行动告诉债权人我们是在公平公正公开办案,防止误解,进而引导债权人走法律途径解决问题。

在前期工作的基础上,2017年11月份,案件顺利终结,法院通过诉讼程序追讨了美达公司抽逃的3000万元出资债权,依照法定分配顺位,对其按照一定比例对普通债权人进行了分配;实现税收623.55万元;接盘企业在经营“观澜国际”房地产项目中实现利润2000多万元,取得了法律效果、经济效果和社会效果的有机统一。

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