北京首批集中供地约1110亿元收官 21家房企分20宗地 10宗地归属未定
初夏的北京,风和日丽。近日,位于北京市政务服务大厅五层的公共资源交易综合分平台,参加土地交易活动的人络绎不绝。
北京首批集中供地备受瞩目
持续两日,北京市本年度首批商品住宅用地集中出让收官,30宗住宅用地土地总面积约169公顷,规划建筑规模约345万平方米,共实现土地出让价款约1110亿元。其中通过现场竞价有15宗地顺利成交,包括此前已经成交的5宗地,被21家房企以单独或联合体形式竞得；10宗地竞到高标准商品住宅建设方案投报阶段,将通过专家评审方式最终确定竞得人,最终花落谁家,还要静待后续结果。
两日连拍981.43亿元10宗地归属保留悬念
作为一线城市典型代表,北京首批住宅用地集中出让自然是备受各方瞩目。
此次北京供应的首批地块提前确定并公布了土地合理上限价格、竞建“公共租赁住房”上限面积、竞政府持有商品住宅产权预设份额等,并公布了竞买人需提交的《房屋售价承诺书》模板,要求竞买人对未来房屋售价及住房最低品质保障等内容做出承诺。从公布的价格上限来看,超九成地块溢价率未超过15%。
土拍首日,涉及朝阳区、海淀区的共计12宗地进行了现场竞价,土地总面积约52公顷,总建筑规模约113万平方米,实现土地出让价款516.19亿元,配竞建公共租赁住房面积共计12.3万平方米。12宗地均达地价上限,进入后续竞买程序。通过现场竞价有5宗地成交；7宗地竞到高标准商品住宅建设方案投报阶段。
翌日,包括丰台、石景山、通州、亦庄、密云、延庆、大兴在内的13宗地继续竞拍。最终,实现土地出让价款465.24亿元。其中,3宗地块因触及双顶,转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,归属待确定。
据统计,北京首次集中供地共拍出的30宗土地,平价溢价率为7%,整体溢价率水平处于低位。并有22宗地竞至土地合理上限价格,实现了竞建公共租赁住房、政府持有商品住宅产权份额和高标准商品住宅建设方案评比。本次出让设置竞报政府持有商品住宅产权份额程序的6宗地块全部进入竞报阶段,有4宗竞至份额上限。未来此类住房的购房人实际支付购房款将有13%-20%的下幅,切实减轻自住需求购房人的负担,落实了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
北京房地产业协会副会长及秘书长陈志认为,土拍制度设计上出现的一系列变化,政府设置土地价格上限、企业需要承诺市场售价等,都是为了让房屋产品成为老百姓需要的生活用品,减少它的金融属性,这是房地产市场平稳健康发展的要求。
数十家房企角逐首开、卓越各取4宗地块
延续前几个城市的土地市场热度,本次北京首批商品住宅用地集中出让吸引了数十家房企参与竞拍。像中海就独自报名了18宗地块,华润、金地、万科、招商等(含联合体)报名超过16宗地块。同时,也有像越秀、石泰、天时汤山等新面孔参与。但是,未见恒大、绿地、首创等土拍市场常客的身影。
位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的几宗项目,竞拍前网上报价就超过双位数,可见房企关注之高。针对以上地块,采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。而在中心城区、三城一区范围或轨道交通站点周边区域的项目,则采取配建及竞建的方式,共实现公共租赁住房及国际人才社区住房建设面积32.3万平方米。
尽管地块设置了不同的竞买条件和交易方式,但房企竞拍热情不减,25宗进入现场竞价环节的地块,22宗地均达到地价上限,3宗地未达地价上限。有的场次甚至经过上百轮的竞价,才进入后续竞买程序。
从已成交的20宗地块来看,卓越、首开各取得4宗地块(包含联合取地),成为此次北京集中供地取地金额最高企业；融创、金地、中冶、保利、中交各取地2宗；越秀地产则联合天恒,首次进军北京市场。反观独自报名了18宗地块的中海地产,目前仍无斩获。
“空窗期各大房企手上缺粮,急于补仓,热情因此不减。由于土地市场也开始分化了,开发商都想要拿到一些好的地块,但优质地块就只有这么多,受限于短期内资金问题,大部分开发商更愿意将资金投入到热点优质地块当中。”中国房地产品牌专委会副主席姚科分析,房企有限的资金将投入到更有价值的区域及土地,将对投资进行层层筛选精判,拿地模式也需要多元化,对投资要求进一步提高。另外,一年三次供地,房企的压力依次叠加,所以在第一批次遇到合适的地块,尽量选择了多拿。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,土地集中供应带来需求的增加,开发商的资金成本也相应增高。现在即使价格高,企业也要拿地,不拿地就无法获得盈利。
合硕地产机构首席分析师郭毅认为,房企在参与土地竞拍除了业绩和战略布局考量之外,还会考虑自己的品牌占位以及市场占位,这个层面上也需要有相对应的规模化来作为支撑。
未完待续房企拼高标准商品住宅建设方案
为落实北京城市总体规划中提出的建设国际一流和谐宜居之都的要求,本次挂牌交易地块全部设置了最低品质保障要求,未来住宅要实现绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%、设置太阳能光伏或光热系统。同时在全国首个提出了高标准商品住宅建设方案评选的交易程序,明确了评审内容和评分标准。
在本次现场竞拍中,总共有10宗地竞到高标准商品住宅建设方案投报阶段,将通过专家评审方式最终确定竞得人。
陈志表示,为了满足老百姓对美好生活的需求,现在的企业不断的升级迭代。获取合理利润和提供高品质住宅不是矛盾的,两者之间需要寻求一个平衡点,这个点不是靠企业想象的,是需要各种因素相互匹配的。另外,高品质住宅的实现过程中,还要考虑市场能否支撑。
依靠科学技术进步,提升住宅品质是行业高质量发展的必然要求。姚科指出,建设绿色地产,健康住宅,智慧社区,内部通过管理要效益,提质增效,推动行业尽快提高质量、提升品质,给广大居住者一个安心、舒适、满意的居住环境,不断满足人民群众对美好居住生活的更高要求。
“高品质住宅不仅仅聚焦于建筑本身,还包括周边整体环境的打造和运营。这就需要房企结合成本、利润以及未来的市场预期,做出一个自身能够接受的方案。”郭毅说。
根据北京市规划和自然资源委员会通知显示,对于进入该环节的项目,将从建筑品质和规划建筑设计两部分进行评审。从基本档及提升档对产品提出建设要求,保障住房品质,进一步提高居民幸福感和获得感。进入高标准商品住宅建设方案程序的10宗地块后续成交结果将在市规划和自然资源委网站等官方媒体公布。此外,北京市本年度第二批商品住宅用地将于7月左右发布出让公告。新华网
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