加装电梯,政策春风拂面来
蚌埠市首个加装电梯的既有住宅学林鸿居小区2号楼。
按钮一按,上下楼方便。由于条件所限,早些年建设的居民住宅基本上都是多层楼房,伴随着楼龄的增加,在此居住的居民的年龄也逐渐变大,这时候,“爬楼梯”成为老人日常生活的一道“坎”。为了适应经济社会发展和人口老龄化需求,完善既有住宅的使用功能,提高居住品质和多层住宅居民的幸福指数。2月10日,市人民政府印发《关于蚌埠市既有住宅增设电梯实施方案的通知》,这一被称为“加装电梯新政”的实施方案,以“业主自主、政府引导、政策支持、各方配合、因地制宜、保障安全”为原则,支持鼓励既有住宅业主为多层楼房加装电梯。尤为令人眼亮的是,新政提出,政府将对加装每部电梯给予12万元至15万元的补贴。一石激起千层浪,连日来,不少多层住宅小区居民积极行动,希望抢先搭上加装电梯新政的快车。
【反响热烈】新政出台都“点赞”
“这个政策真好,我们得抓住机会先行一步!”“有了政府的好政策,今后我们也可以不用每天辛辛苦苦爬楼梯了”……
1月27日,星期六,一场特殊的业主代表大会在民政家园小区业主活动室召开。民政家园业委会主任贾培亮刚刚宣读完市政府最新出台的《蚌埠市既有住宅增设电梯实施方案的通知》,业主们就按捺不住内心的激动,争先恐后发言表态。
“市政府最新出台了支持既有住宅加装电梯支持政策,我们要用足用活用好这个政策,把增设电梯作为为全体业主办实事的一项举措”。贾培亮是一位热心人,被业主推选为业主委员会主任后,工作之余,将为业主办实事当成一件大事。当从报纸上看到蚌埠市人民政府印发的《关于蚌埠市既有住宅增设电梯实施方案的通知》后,他兴奋异常,急忙从政府信息网上把文件全文下载打印,仔细研究,并向住建部门了解相关细则。
“居民早就想给楼房加装电梯了,加装了电梯,这里的居民上下楼也能像住电梯房一样方便了!”贾培亮告诉记者,民政家园小区2004年建成并入住,整个小区有7栋楼,200多户居民。由于当时建筑规划理念所限,小区居民楼均为多层建筑,最高层为7楼。当时入住时大部分居民为中年人,上下楼还不是太大问题。“如今这些人都已经步入老年,尤其是六层、七层的住户,每天他们都要不辞辛苦地爬楼梯,看着都让人心痛”。
过去也有居民提出给楼房加装电梯,可是加装电梯说起来简单做起来难,一是加装电梯的前提条件是同单元绝大多数业主签字同意。二是费用问题,不仅购买电梯费、安装费需要业主分摊,还涉及到后期的运营维护费用,二是需要处理地下电气管网并办理各种复杂的手续,正因为这件事需要“过五关斩六将”,所以一直没能付诸实施。
“政府出台实施方案,事实上是鼓励居民在自愿的基础上为既有住宅加装电梯,有了政府的支持和鼓励,我们心里也踏实了。”贾培亮告诉记者,之所以第一时间专门就加装电梯这件事召开业主代表大会,一是宣传市政府相关政策,就加装电梯征求业主代表意见,同时给业主们打个“提前量”,让大家支持配合加装电梯工作。“虽然加装电梯是好事,但还涉及到一层二层对电梯需求不高的业主,我们希望下一步推进的过程中取得他们的大力支持”。
贾培亮介绍,组织召开第一次业主大会,除了邀请小区业主代表参会外,还邀请了所属社区及市区两级住建部门相关负责人,其目的就是取得各方面对加装电梯工作的支持。
据介绍,民政家园小区计划以5号楼两个单元先行试点。为了顺利推进此项工作,小区业委会积极与市住房集团沟通,计划将设计、报建、施工等复杂的工作任务交付第三方完成。“我们的工作目标是在5号楼取得经验后,再向其他楼栋推广。”
“加装电梯怎么报建报批,具体怎么走程序?”“加装电梯的费用补贴如何领取?”……《蚌埠市既有住宅增设电梯方案通知》经媒体公布后,市住建局物业管理科办公室每天都会接到市民打来的咨询电话20多个。
“市民对增设电梯这一政策的反应很是热烈,淮河文化广场周边住宅小区业主尤为迫切”。
市住建局物业科长李晓伟分析,淮河文化广场周边集聚了大量居民小区,像紫荆名流、沁雅锦绣城、华府天地、金山花园等小区建成当年都是本市档次较高的小区,居住的人群经济条件较好,无论是出于房屋保值增值的需要,还是为了自住方便,都急切想为楼房增设电梯,因此他们可能会成为享受“电梯新政”的首批受益群体。
“我做梦都想坐电梯上下楼,但就是不知道这事该找谁?”同乐园一栋居民楼前,张素花气喘吁吁地走下楼梯,见到记者前来采访,她指了一下小区新修的花坛。你看,我们这小区改造得多好,但就是缺少一部电梯,没有电梯,老年人上下楼实在太难了。
张素花告诉记者,她今年68岁,住在小区的最高层——七层,自从市电表厂退休后,在这里已经居住近30个年头。年轻时腿脚利索,没觉得住高楼层有什么不好,但上了年纪,这叫一个痛苦!一楼到七楼,近百级楼梯,每一回上楼,中间都得停歇两三回,感觉像登天梯,现在是不到万不得已就不下楼。“听说现在加装电梯有补贴了,真希望我们这栋楼也能早点装一部电梯”。
【直击痛点】破解难题出实招
同乐园小区建成于1981年,由于地处闹市区,当年也是市中心数一数二的好小区。和那时建起的其它住宅小区一样,限于设计理念和条件,当年小区没有设置停车位,没有儿童活动场地,也没有多少绿化。
随着新城开发建设步伐加快,一批环境优美、基础设施完备的新小区相继落成,年轻人陆续搬离,如今在这里居住的以老年人居多。一方面老年人对电梯的需求最为迫切,另一方面老旧小区增设电梯的难度也最大。
“老年人对电梯的需求最为迫切,但问题是相对于新小区,老旧小区增设电梯的难度要大得多”。蚌山区黄庄街道东方红社区主任郭桂芹告诉记者,东方红社区所辖的丰泽园小区建设于上世纪90年代末,小区老年人家庭占5成以上。老人都想给老楼加装电梯,但一打听费用分摊和具体操作细节,只得打了“退堂鼓”。
事实上,给既有住宅加装电梯,蚌埠市早有谋划,2018年8月29日蚌埠市曾出台《蚌埠市城市老旧住宅小区整治改造增设电梯实施意见》,《意见》提出,鼓励有条件的住宅小区加装电梯,同时要求规划、住建、消防、工商质监、电力等部门按照简化、便利化的原则,做好既有多层住宅增设电梯的管理和监督工作,同时对加装电梯的范围、程序提出了明确要求。
这一政策的出台,开启了蚌埠市为既有住宅加装电梯的“元年”。政策出台当年,龙子湖区治淮街道学林鸿居2号楼居民成为全市第一批“尝鲜”的人。学林鸿居2号楼加装电梯,居民乘电梯上楼这一件事,经新闻媒体传播报道后,不少老旧小区居民前来参观、取经。但令人遗憾的是,虽然有了“第一个吃螃蟹”的人,但还并没有多少小区成功复制。此后的三年时间里,蚌埠市仅出现干休所小区和214所宿舍为既有住宅加装电梯的案例。
居民需求迫切,政策也有相关鼓励,为何既有住宅加装电梯这个“好事”响应者寥寥呢?
费用问题是既有住宅加装电梯的第一道“坎”。学林鸿居2号楼业主陈双告诉记者,作为业主代表,当年他全程参与了加装电梯工作,对加装电梯的每一笔收支情况都了如指掌。采购一部电梯的直接成本20多万元,安装费用约10万元,仅此两项成本就是30多万元,其他还有勘探设计、管线迁移等费用。这些费用需要三楼以上居民分摊,三楼以上居民共计10户,又按照楼层高低进行二次核算分摊比例,最高的七层住户大约要支出8万元。“幸好我们这个单元的住户大都是在同一个单位上班的,大家的经济条件都不错,更由于彼此熟悉,协调方面也方便许多,如果没有这个条件,加装电梯的确是一件难事”。
事实上,新政出台前,既有住宅加装电梯进度缓慢的原因之一就是费用高,居民意愿不强,对于老旧小区居民而言更是如此。而比钱更难办的是对业主利益的协调。一楼二楼住户不需要电梯,而三楼以上住户又因需求程度不同,意愿也不一致,在费用分摊比例上很难达成一致意见。尤其是业主结构复杂的情况下,要取得多数业主的签字同意并不容易。
正是考虑到诸多情况,与2018年方案相比,蚌埠市最新出台的既有住宅加装电梯新政可谓很有针对性,新政策可以较好地解决既有住宅加装电梯的诸多“痛点”。
“业主自主、政府引导、政策支持、各方配合、因地制宜、保障安全”。加装电梯新政指出了既有住宅加装电梯的原则。从操作层面上看,市政府专门成立既有住宅增设电梯工作领导小组,负责统筹协调和管理工作。同时要求,市自然资源和规划局、市财政局、市市场监管局等部门按照简化、便民的原则,为既有住宅增设电梯提供监督、指导和管理工作。“各涉及部门协调配合,既为加装电梯开通了绿色通道,又为安全施工运营撑起了一道安全防护网”。
“实施方案瞄准了一个‘痛’字,体现出一个‘实’字,具有很强的可操作性”。在长期关注蚌埠城市建设的安徽财经大学教授张会恒看来,既有住宅增设电梯有三个“痛点”。一是费用问题,二是协调问题,三是各部门配合流程简化问题。“这一实施方案很好地解决了这些难题”。
在费用上,为了降低居民的费用压力,尽可能让居民少出钱,新政明确了补贴标准:七层住宅加装电梯每部补贴15万元,六层补贴14万元,五层补助13万元,四层补助12万元。按照蚌埠市多数多层建筑最高七层测算,政策补助15万元,三楼以上10户分摊费用,平均每户不到2万元。这就大大降低了居民的费用压力,能够极大地调动既有住宅加装电梯的积极性。
居民利益协调方面,方案明确提出,街道办(乡镇政府、社区服务中心)、居(村)民委员会负责摸底调查、政策宣传、矛盾调处等工作,“在居民利益协调方面,因为有了基层织织的参与将会变得更加顺畅”。
【邻里守望】理解支持事好办
“其实最早动议加装电梯的是1号楼,但因一时无法达成一致意见,被我们2号楼抢了先”。学林鸿居物业负责人张志告诉记者,给旧楼加装电梯,一楼业主通常没有多少热情,甚至还会反对。这是因为一楼业主不需要上楼,同时加装电梯还会占用一部分公共空间,二是加装的电梯在楼体外面,其构筑物可能会在一定程度上影响采光。
征求意见环节,最重要的是取得一楼业主的配合。二楼基本上抱着可有可无的态度,越往上走,需求就会随着楼层的增高而增大。高层业主是旧楼加装电梯的积极支持者,相对于低楼层居民来说,他们的愿望最为强烈。
“老旧小区多层住宅加装电梯一件大好事,但这件好事要想做好并不容易”。龙子湖区老旧小区整治改造办公室负责人沈明坤告诉记者,学林鸿居第一部电梯加装后,先后有多个老旧小区居民希望能享受电梯新生活,但有的止步于征求意见环节,有的搁浅于分摊出资环节。
按照相关文件精神,多层住宅加装电梯需要三分之二以上的业主同意方可实施,而在实际操作中,多数城市要求楼栋单元全体业主同意才能实施。例如合肥市蜀山区出台的《既有建筑加装电梯试点工作实施方案》明确了五项申报条件:申报建筑须为非单一产权住宅或商住楼；1990年1月1日后竣工交付使用,层数5层或以上；土地性质为国有；本栋建筑或本单元房屋全体业主书面同意；五年内未列入征迁计划。
“五条中全体业主书面同意最为难办”。沈明坤举例说,由于一楼住户可能会损失一些利益,而有无电梯对他们的生活没有任何影响,因而如果这部分居民不同意,那么加装电梯就无法推进。记者在调查中了解到,虽然很多老旧小区多数居民都希望给老楼加装电梯,但由于各种原因,真正签字同意有不到50%。“一楼不愿装,二楼居民无所谓,三楼可有可无。有强烈需求的是四楼以上的居民,而是否能取得低楼层住户的同意是问题的关键。
合肥等地要求加装电梯需全体业主的同意,这个条件看似苛刻,其实也有一定道理。张志说,因为这样做虽然更难办,但在实施过程中可以省去很多麻烦。因为如果有一户业主坚决不同意,在施工过程中可能都会带来矛盾纠纷,而让所有业主都同意又显然难度极大。
目前蚌埠市实施的要本单元三分之二以上业主同意,是全国多数城市的做法,从实施情况看,这种办法比较务实,既有助于既有住宅增设电梯在面上铺开,让更多居民因此受益,在出现矛盾纠纷的情况下,基层组织介入,利用已经建立起来的机制也能够将矛盾化解。
增设电梯涉及每一住户的利益,邻里相互理解才是解决问题的关键。记者了解到,不少城市在推进既有住宅加装电梯过程中,经常有一楼住户因利益受损阻止施工,甚至出现过不少暴力阻止施工的案例。
“我们早就想加装电梯了,就因为一楼住户不同意无法实施”。地处光明街的延安一村建于1994年,4栋居民王利群告诉记者,早在两年前,他参观了学林鸿居小区2号楼加装的电梯,看到人家能坐电梯上下楼,心情十分激动,回来后从七楼到一楼,分别敲邻居的家门,讲明意图后,四楼以上的邻居都十分赞同,但一楼住户却不同意,为了争取一楼住户的理解和支持,他提着礼物多次上门,一开始还算客客气气地婉言拒绝,到最后不但不给开门,还放出话来,想加装电梯连门都没有!就因为如此,加装电梯从征求意见的第一步就只得搁浅。
“加装电梯新政是一件利民、惠民、助民、爱民的事情,我们都应当以实际行动大力支持,我们要抓住机会先行先试,争取做成可以复制的示范工程”。在民政局福利彩票发行中心主任岗位上工作多年的贾培亮告诉记者,做任何工作都要讲究工作方法,要取得业主的支持,不能蛮干,也不能“霸王硬上弓”。大家住在一个小区,是邻居,更是缘分。要掌握工作节奏,要讲究工作方法。“加装电梯涉及每一户的利益,要把邻居都看成是自己的家人,进行换位思考,要充分考虑一楼住户的利益,如对一楼住户的利益有所损害,要在商量的基础上给适当补偿,只有这样才能做到和谐文明”。
“构建和谐邻居关系是加装电梯工作不可或缺的重要环节,邻里关系融洽了,再难的事都好商量,邻里关系不和谐,再容易的事也难办”。东方红社区主任郭桂芹告诉记者,为了增进邻里情感,建立和谐邻里关系,每年中秋节、端午节,社区都会举办丰富多彩的“邻里节”活动,通过活动,增加了解,增进感情。“俗话说,远亲不如近邻,只有邻里关系处好了,加装电梯的‘坎’就迈过了一大半”。
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