物业贴通知强势催收物业费 业主认为物业身份“非法”不愿买账
本报记者陈瑶
最近,家住荣盛·碧水湾的一批业主收到了物业的《物业管理费催缴通知书》。按时缴纳物业费本是天经地义的事,可是这次,部分业主却有不同看法,在他们看来,这笔费用不该缴纳,因为物业公司是早就应该离开的。
小区物业强势向欠费业主发通知
上周五,荣盛·碧水湾的一名业主在小区业主群里晒出了一张物业贴出的一份《物业管理费催缴通知书》,其中明确写到“阁下尚欠2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费及电梯费共6447.36元。现已逾期,截至2020年11月共产生违约金2369.40元。”
另外,这份催缴通知书中还明确表示,如果业主未在规定期限内将拖欠的物业管理费及电梯费及时缴纳,那么违约金按合同约定支付至缴清物业管理费及其他所有费用时止,因追缴费用而产生的一切费用将由业主承担,包含但不限于因催缴费用产生的快递费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费、执行费等。
如果不缴清物业费,物业公司还将分批次将欠费用户名单张贴在各楼道电梯、小区大门口、单元门口等地,由接受物业委托的律师向所欠费的业主电话催收、发律师函、去法院起诉等。如果判决生效后,业主还不结清物业费,物业就要申请法院强制执行。
物业:总部首次委托律所催收物业费
12月6日下午,记者联系了该小区物业的相关负责人,其表示,这次的催收是总部委托给律师事务所进行的,也是第一次以这种方式进行物业费催收。上周五贴出的通知,整个周末,有几十户业主去缴纳了物业费。
该负责人坦言,因为之前小区物业和业委会之间一直摩擦不断,业主们也心思不定,导致小区物业费的收缴率很低,每年的收缴率大约只有四成,有一批业主已经连续几年没缴物业费,欠了几千元。而其他同档次小区的物业费收缴率可以达到八九成。今年,总部采取新办法,将催缴物业费委托给了律师事务所。
部分业主:非法物业无权催收
虽然物业发布了这则风格强势的催收通知单,但也有一部分业主完全不想理会,在他们看来,物业的这则催收通知毫无道理,因为目前在小区的物业公司根本没有和业委会签署过聘用合同,是一家早就被法院判决应该离场的非法物业。
目前服务于荣盛·碧水湾小区的荣盛物业(现更名为“荣万家生活服务股份有限公司蚌埠分公司”),当年是和开发商签订了服务合同,是小区的前置物业。
2017年4月,碧水湾小区第一届业委会正式成立。按照相关法律规定,从业委会成立的那天起,物业和开发商签订的合同就终止了。小区业委会以物业合同失效和荣盛物业服务不令人满意为由,要求公开选聘新物业。
2018年3月中旬,小区第一届业委会贴出公告,称在民意调查中超过一半的业主同意面向社会公开选聘有资质的物业服务公司。第一届业委会很快和一家新的物业公司签了服务合同。但2018年4月2日,在市众信公证处的监督公证下,居委会组织的民意调查结果公布,有超过半数的居民同意荣盛物业(老物业)继续服务该小区。新物业要进驻小区、老物业不愿离开；新物业有法律合同的支持,老物业有大多数业主的支持。
老物业和业委会之间的矛盾一直得不到解决,于是双方对簿公堂,都向法院提起了诉讼,都当了一把原告,同样也都成为过被告。
今年5月13日,蚌山区人民法院向荣盛物业有限公司蚌埠分公司下达了责令限期履行通知书,责令该公司在2020年6月15日前退出荣盛·碧水湾小区,并同时向小区业委会移交竣工总平面图,设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料,物业质量保修文件和物业使用说明文件。逾期不履行法院将依法予以强制执行、司法处罚,公布失信被执行人名单。
其实早在去年5月27日,蚌山区人民法院已经对碧水湾第一届业委会作为原告起诉老物业的诉讼作出了判决。当时,蚌山区人民法院已经确认,小区开发商和老物业签署的《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》于2017年4月25日终止。在判决内容中,蚌山区人民法院要求,被告荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司应于判决生效之日起十日内退出荣盛·碧水湾小区。
部分业主不愿意缴纳物业费,就是认为,目前在小区的物业公司,未签合同而且已经被法院判决“出局”了,物业公司一直赖在小区不走,阻拦新的物业公司的进入,根本无权收费。
而也有部分业主缴纳了物业费,在他们看来,不论老物业该走还是该留,毕竟这几年服务小区的就是这家物业,业主享受的服务是由这家物业公司提供的,那么物业费应该缴纳给这家公司。并且,在今年夏天,社区组织了全体居民投票中,大部分业主投票是支持荣盛物业继续为小区服务的。
律师观点:物业可以催收费用
展翔律师事务所的律师陈宗瀛认为,乍看之下,判决和民意有明显冲突。法律让荣盛物业离开,民意支持荣盛物业留下。但从时间顺序上看,法律的判决在前,民意的支持在后,物业完全可以是“遵从法律先离开,再顺应民意回归”,可以继续留在小区服务是得到了大多数居民认可的,所以,可以向业主追缴物业费。业主也应该缴纳物业费。
如果业主觉得留下了物业的那次投票,结果不可信,可以对投票的真实性进行起诉。
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