公共走廊被封闭 邻居采光通风受影响愤然投诉 空间设计太“考验人性”,公摊面积该怎么用?
郭女士的邻居东户将公共走廊封闭起来。
框内大部分楼层已将公共走廊封闭,少部分楼层还是敞开。本报记者陈瑶文/图
市民郭女士向记者反映,自己买的是瀚林银座的中间套住宅,花了精力已经装修好两年了,却一直没有入住。这是怎么回事?
敞开的公共走廊被封闭
郭女士的房子在瀚林银座6号楼,一梯三户,郭女士家是中间户。从6号楼的电梯走出来,记者发现每层楼都有一个公共走廊,中户与东户之间就是这个公共走廊连接,走廊的东端是东户的进户门,西端则是安全出口的消防门,中户的进户门紧挨着这个安全出口西侧。
郭女士带记者看了没有改造的公共走廊,走廊的设计原本是个敞开式空间,一米左右高的围墙上有大约二十厘米高的护栏,外侧是一个小小的花池。
可是到了郭女士购买的住宅所在楼层,推开进入公共走廊的安全出口消防门,记者发现这个所谓的公共走廊,已经被改造了。敞开式的走廊已经成了封闭式,围墙之上被人加装了铝合金推拉窗。走廊里放置了鞋柜、拖鞋等物品,东户的进户门上方还安装了摄像头,一进入这个公共走廊,立刻有了一种进入私人领地的感觉。
郭女士觉得,东户邻居封闭了公共走廊,虽然方便了他们自己,但已经影响到了中户和西户的通风、采光,而且这是违章建筑,因此她多次向小区物业、城管、规划等多部门反映过此事,和邻居也因此发生了争执,这是她两年多都没有入住新居的原因。郭女士说,因为她和老伴年纪大了,身体也不是很好,对通风环境、空气新鲜的要求比较高,所以当初选择这套房子是看中了这栋楼的设计可以实现空气对流,通透性较好,但现在邻居把公共走廊封闭了,中户所在位置的采光、空气流通全部受到影响。
客观来看,东户封闭公共走廊,这在一定程度上确实会影响到中间户和西户房间的通风和采光。记者在6号楼楼下仰望整栋楼体,发现这幢楼里确实存在很多公共过道走廊封窗的现象,整幢楼共28层,记者在楼下粗略一数,肉眼可见至少有16层的住户封闭了公共走廊。
楼里封闭公共走廊的现象很多
不仅这一幢楼,小区里很多幢楼都采用了敞开型公共走廊连接同一楼层各户的设计,也因此,这个小区里将公共走廊封闭的情况很多。有的住户是加装了窗户,有的住户则是加装了钢制的防盗窗,而住户们因为房屋所在的位置不同,对封闭公共走廊的态度也不相同。
“不封起来的话,雨雪天气会潲雨,走廊有积水,路面很滑,特别容易摔倒。”该小区一位中年妇女说,业主们封闭公共走廊,一方面是防止积水,另一方面也是安全考虑,“走廊上面虽然有栏杆,小孩子爬上去很容易发生危险的,把这个封起来也是为了安全考虑的。”
“这样封起来,过道里通风肯定有影响。”自称是小区中间户居民的居民李先生对记者说,中间户和西户的通风主要就是借助这个公共走廊,一旦走廊封闭,通风效果就减弱了。
规划:私改规划部分应予以拆除城管执法:不姑息违建,也不会过度执法
记者随后采访了相关部门,市自然资源和规划局规划设计科相关负责人介绍,整栋楼最初的规划设计就是采用的敞开式公共走廊连接同楼层各户,住户将进户门之外的公共走廊封闭起来,不论是出于何种理由,都是私改了规划,所以应予以拆除并要求恢复原状。
昨天上午,记者将郭女士反映的瀚林银座小区内多处出现公共走廊被封闭的情况反馈给了经济开发区城市管理行政执法局。该局负责人接到信息后表示,到底是不是违建或是侵占公共空间,要进行实地调查、取证,暂时不能轻易下结论。城管部门会尽快进行实地调查,一旦确定是违章建设,绝不姑息,会立刻组织人力进行拆除。但如果是合理改造,城管部门也不能过度执法。
网友观点明显分阵营
楼道内的公共走廊被封闭、改造、私占的情况不是首次出现。蚌埠报业传媒集团旗下微信公众号最蚌埠曾在今年7月10日对这一类似现象进行过曝光。海亮·天御、观澜·御湖世家等多个小区都出现过公共走廊被封闭的现象,有的业主甚至还私自在走廊一端加装了防盗门。这一现象在被曝光后,网友们在评论区里也表达了不同的观点。
一派观点是认为公共走廊当然可以封,有的业主认为既然公共走廊计入公摊,自己当然有权使用。比如网名“小石头”的网友就认为“花钱买的公摊在不影响别人的情况下为什么不给用?不给用为什么我们要花大价钱买公摊?而且护栏太低孩子掉下去谁负责?”还有网友觉得敞开式走廊存在设计缺陷,有安全隐患,当然要封,网友“梦翔”说:“刮风下雨下雪,过道都是雨和雪,万一摔伤,算谁的?”
另一派网友觉得,一户封闭了公共走廊,显然给其他住户带来了不利影响,而且公摊的处置权不在某一户。网友“小雪儿呀”说:“经济发展太快让很多人迅速住进了楼房,可是思想和素质还停留在住农村大平房的时候。既然是公摊面积,你家摊了,中户也摊了,凭什么你有权处置公共区域。雪天路滑、小孩危险都不是圈占公共区域的理由。”网友“洋”认为:“很多时候也不能全怪业主,开发商卖房子的时候也会有这种引导,为了让客户觉得可以多得到不计入室内面积的空间。等交付之后开发商走了,又是另一批人负责,另一种对待了。”
规划部门:“考验人性的设计”也有优点
属于公共空间的走廊到底能不能为了某一户的方便封起来?这一问题的出现让“公摊”这个词又一次成为大家关注的焦点。
规划部门的相关工作人员介绍,公摊即谓公摊面积,是分摊的共有建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。相对于专有面积的概念,公摊面积显然是公共资源,是所有业主都花了钱购买的,所以使用权应该归属于大家,而不是由某一户或某一小部分群体私占。
在进户门前有一段走廊设计,面对这种情况,可能很多人都会忍不住要封闭公共走廊方便自家使用。为何会允许开发企业采用这种“考验人性的设计”,规划部门表示,这种设计在规划设计规范内是被允许的,而且其最大的优越性可能很多业主都没意识到,就是节省面积和成本。“这种公共走廊是计入了公摊面积的,所有住户在买房时都要承担公摊成本。而这个公共走廊恰恰因为是半封闭,所以在计算公摊面积时只能按照一半面积计算,这等于直接降低了所有住户的买房公摊成本。”不仅如此,规划部门工作人员介绍,这种方式对开发商来说也十分有利,不仅会降低建造成本,也成为控制容积率的重要手段,如果当初就建成封闭式公共走廊,那么,容积率可能就要超标。所以,从整个小区容积率控制这一点上来说,敞开式公共走廊也不该被封闭,如果都被封闭,小区的容积率就会发生改变。
另外,在《中华人民共和国物权法》中也明确,公摊面积的使用和管理是由广大业主共同决定。《中华人民共和国物权法》第70条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。另外71条也明确规定:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
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