热烈庆祝《中华人民共和国公证法》颁布十四周年! 出资给子女买房,这十大问题您关注了吗? 公证家庭法律顾问为您一一解答
越来越多的父母买房时想直接写子女名字,免去再过户给子女的麻烦。买房送娃当然是大好事,但有些问题还是要在买房之前搞清楚。下面就以一个系列案例,由蚌埠市众信公证处家事法律服务中心负责人吴振坤公证员来一一解答大家关心的十大问题。
(注:部分回答为法院判决倾向性意见,各地法院之间就具体案件判决会有差异,部分产权认定规则不适用于日常交易过户程序。如涉及诉讼,在留存相应证据前提下由法院具体裁判)
一、房大明和李木子夫妻生意兴隆,小有积蓄,想买套大房子改善居住环境。为避免以后还要过户给婚生子房晓明(2岁),决定房子直接写房晓明的名字,是否可以?
答:全款购房可以,贷款购房不可以。
法律虽然未对购房者年龄进行限制规定,但是未成年人不具备完全民事行为能力和还款的经济能力且其名下房屋不得抵押,故未成年人不能贷款购房,可以全款购房。
二、几经考量,最终房大明和李木子决定全款购买并登记在房晓明名下。但两年后生意上资金周转困难,房大明想先把房晓明这套房卖掉,周转一下资金,可李木子坚决不同意。这种情况下房晓明的房子可以卖掉吗?如果不能卖房那么可以到银行抵押贷款吗?
答:都不可以。
既然房子登记在房晓明名下,那房晓明就是产权人。法律为了特殊保护未成年人的合法权益,监护人可以给孩子买房(获得财产),但不能随便卖孩子的房产(处分财产)。因特殊情况要出售的,必须是为了维护未成年人利益且全部监护人一致同意。本案中卖房子不是为了未成年人的利益,且同为监护人的李木子坚决不同意,房子显然卖不成。也不可以进行抵押贷款。
三、真是福无双至,祸不单行。生意不幸失败后,房晓明的父母感情出现危机,最终夫妻“一别两宽,各生欢喜”,离婚时约定房晓明(5岁)抚养权归房大明。这时房大明想,这回房子终于是我说了算了,会是这样吗?
答:并非如此!
夫妻离婚后想要处分未成年子女的房子(重大处分行为),还是必须满足为了未成年人利益且全部监护人一致同意,而不是孩子抚养权归谁就由谁说了算。
四、房大明经过不懈努力,生意终于东山再起。为了房晓明(6岁)上学,就全款买了一套学区房,又登记在房晓明名下。房大明想这房子是我单独出钱给儿子买的,跟前妻没有关系,我想怎么处理就怎么处理,这种想法对吗?
答:当然不对。
只要房晓明未成年,卖房这件事就要符合为了未成年人利益且全部监护人一致同意。给娃买房是你想买就能买,卖房却不是你想卖就能卖。
五、转眼,房晓明(15岁)初中毕业,住在城西的他考上了城东的重点高中,每天去上学都要一二个小时到校。父母决定在学校附近买房方便他上学,但因为资金紧张,想把房晓明名下的房子卖掉再买离学校近的,这次晓明的房子可以卖吗?
答:可以。
现在这种情形就属于为了未成年人的利益处分未成年人的房产。全部监护人一致同意并征得房晓明同意,且房晓明的父母要签署一份声明书,保证为了房晓明的利益出售房屋,所得款项用于给房晓明购买学校附近另一套房屋,新买的房子还登记在房晓明名下,保证不损害房晓明的利益。如父母出售房屋后,所得款项未用于上述用途,损害被监护人利益,房晓明的父母要承担相应法律责任。
六、转眼房晓明从名牌大学毕业,交了个女朋友。他为了表明爱意想把自己名下一套房产过户到女朋友名下或加上女朋友的名字,但遭到父母的一致反对。这种反对有效吗?
答:无效。
虽然房产是父母出资购买的,但登记在房晓明名下,他就是房屋产权人。在他18岁以后就有权独立处分这些房产了。如房晓明将房产过户至女朋友名下,那就属赠与女方,属女方个人所有。如房晓明想加上女朋友的名字,则要签署婚前财产约定,约定婚前财产属双方共有,该约定自办理结婚登记后生效,双方可持婚前财产约定公证书、结婚证办理加名登记手续。
七、经过多年恋爱,有情人终成眷属。房晓明与女朋友到了谈婚论嫁的时候。房晓明的父母准备买套婚房给他。那么婚前买和婚后买、登记在谁的名下有什么区别呢?
答:1、结婚前全款购买,登记在房晓明名下,属于房晓明的婚前个人财产。2、结婚后全款购买,只登记在房晓明名下,父母的出资视为只对自己子女一方的赠与,该房屋应认定为房晓明的个人财产。3、结婚后全款购买,登记在房晓明和女朋友名下,属于夫妻共有财产(父母的出资视为对双方的赠与)。
法律链接:最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条规定“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第七条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”
八、如果房晓明的父母只是支付了首付款,需要房晓明还贷款。那么婚前买和婚后买、登记在谁的名下有什么区别呢?
答:1、结婚前贷款购买,登记在房晓明名下,房子就属于房晓明的婚前个人财产。2、结婚后贷款购买,属于夫妻共有财产。
法律链接:最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
九、结婚后女方的父母想把自己的一套房子给女儿,几经考虑,想把房子给女儿一个人,不想与房晓明有关,都已经结婚了能够办到吗?
答:可以的。女方父母可以与女儿签署赠与合同或者女方父母订立遗嘱,指定该房屋为女儿的个人财产,与女婿无关。赠与为生前处分行为,除了可以指定受益人个人单独所有外,还可以附义务和条件,比如父母将房产赠与子女,但要求子女保证其在房屋内居住到死,即我们常说的“保留居住权”。
法律链接:《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:……(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……”
十、为子女买房,还要考虑哪些问题呢?
答:1、小孩子名下有多套房子,会不会使他变得安于现状、不思进取?2、现在把积蓄都给小孩买房了,将来老了以后子女不孝顺怎么办?3、无法控制孩子成年后擅自处分房屋,房子可能被他抵押或出售；4、孩子成年后自己想买房,可能会增加购房难度,例如限购政策、首付款增加、贷款利率上浮、税费增加等等。
给孩子买房,是一个复杂的法律问题。法律着实复杂、生活本应简单。如市民朋友遇到上述难题,可以到蚌埠市众信公证处家事法律服务中心进行咨询,这里有懂房又懂法的家庭法律顾问,免费为您答疑解惑。
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