小区管理创出新名词“物业管理委员会” 这个机构到底能管多大事?

小区里挂出了物业管理委员会的牌子。新物业已经开始工作,小区恢复了正常的生活秩序。作为小区业主大会的执行机构的“业主委员会”,其职能主要是代表业主监管物业管理。可是,在一些老旧小区,业主大会不能正常召开,迟迟无法选出代表成立业主委员会,谁来组织发动业主主动参与小区自治工作,长久以来都是个老大难问题。为了解决这个问题,有小区已经成了“第一个吃螃蟹的人”。最近,蚌埠市首个“物业管理委员会”在时代广场小区挂牌成立。

老物业突然撤离小区紧急成立新组织

“小区现在有人定时保洁,电梯也能用了,住起来比以前放心多了。”昨天,时代广场小区的住户王先生高兴地告诉记者,因为老物业撤离,一个月前小区电梯停运、生活垃圾无人清运,居民生活很不方便,现在新物业入驻了,小区总算又能正常运转了。据他介绍,这个小区已经建成入住十几年了,自己所在的A1栋因为居住人员比较复杂,物业费难收取,电梯也是年久失修,今年2月,这栋楼内的几部电梯全部停运,住户们进出都怨声载道。

昨天上午,记者来到时代广场小区,进入小区大门后在一间办公室门前看到了“时代广场小区物业管理委员会”的牌子。该小区所属青年街道同乐园社区,社区书记何艳艳同时也是小区物业管理委员会的主任。

何艳艳告诉记者,今年3月6日,时代广场小区物业管理委员会正式成立。物业管理委员会是在社区党委的领导下组织建立,由居民代表推荐产生。人员设置包括居委会主任、片警作站长、社区热心居民代表等。物业管理委员会主任由社区居委会主任兼任,其他成员主要由社区居民代表、党员骨干等共同组成。在成员的推选条件上,年满18周岁、身体健康就可参加,除要求首先拥护党的路线、方针、政策,热心社区公益事业,品行良好,公道正派,热心为社区居民服务以外,还要求按时交纳物业服务费及缴存专项维修资金,无不良信用记录等。

物业管理委员会代行业委会职责

“2月初,春节期间,A1栋的电梯就全部停了,居民上上下下全部爬楼梯,意见很大,物业也无力进行维修,小区当时已经处于半脱管状态,到了2月底物业宣布正式退出小区管理,为了让小区不‘脱管’,我们只能尽快引入新物业。”

青年街道分管负责人王永胜说,如果要组织居民召开业主大会、选拔业主代表、成立业委会、公示……一整套流程走完最快也要三个多月,居民生活已经有了极大不便,不能再拖那么久,为了尽快解决问题,引入新物业,让小区正常运转。街道、社区通过调研,打破了管理的资金瓶颈、机构设置瓶颈,街道在无物业、无业委会的老旧小区创新推行了这种管理模式,成立物业管理委员会,代行业委会职责。而物业管理委员会之所以设立在社区居民委员会下面,主要职责是,监督物业履行职责、业主和物业服务机构依法履约。文明劝导、依法依规劝导,积极向辖区居民群众宣传“购买服务”和爱护小区公共环境的意识,监督物业积极作为,改善社区环境。

管理成本高催生“物业管理委员会”

采访中,记者发现,老旧小区难留物业,并催生出“物业管理委员会”这一全新组织,原因是多方面的。

一些管辖老小区的居委会负责人告诉记者,老旧小区多是“大杂院”式小区,人多,楼多,建筑时间早,基础设施老化急需维修,再加上停车管理、小区治安、环境卫生等诸多问题,物业公司往往“望而却步”,担心投入多,难以收支平衡,所以不愿有人接手,即便有人接手,因为物业费收缴率太低,最后物业还是只能黯然离场。

采访时,记者发现,一些“小小区”也很难引入物业公司,主要是这些小区大多只有几栋楼,可诸如二次加压设施、电梯等相关配套设施一应俱全,相对而言,管理成本较高,而且这类建筑,多为老旧小区、居住人员复杂,还有很多租住户。

位于华利街一带的光明商厦,1栋楼单独成一个小区。当初在引入物业公司管理时,就是在多方支持下,费了不少力气才最终完成的。“物业入驻后,起码能保证保洁、保安这些基础服务,可后来还是因为费用的事,矛盾逐渐凸显。”王永胜告诉记者,最近,物业因为收不上物业费已经表示要撤出小区管理,街道、居委会已经介入,一边劝物业继续留下为大家服务,一边上门做居民工作,动员大家及时缴纳物业费。“我们担心物业撒手不管就撤了,小区又陷入无人管的境地,如果根本问题不解决,即便我们又再为小区找到了新物业,但过一段时间类似的场景还是要继续上演。”

采访中,很多社区工作人员、物业公司工作人员都认为,很多老旧小区在改造后都出现了物业难引入的问题,即便有了物业,但业务费还是收不上来,一旦没有了政府兜底补贴,物业撤离,老旧小区的物业管理问题可能面临全面爆发。一些业主确实需要转变观念,要尽快从“从来不花钱”转换到“花钱买服务”、享受物业服务就要缴纳物业费用的观念中。

有了物业管理委员会还需要业委会?

什么情况下才能成立物业管理委员会?物业管理委员会是临时还是长期的机构?有了物业管理委员会到底还需不需要业主委员会?带着这一系列的问题,记者采访了市物业办负责人。

市住建委物业办负责人李晓伟介绍,时代广场小区物业管理委员会是一个尝试,蚌埠市首次成立这种居民自治组织。“它是临时性的、应急出现的机构,主要职责就是监督物业做好服务、协调业主积极缴纳费用、购买服务,发挥‘桥梁’的作用,做好沟通工作。如果小区条件允许、时机成熟,还是要召开业主大会成立业委会。”李晓伟说,不论是业委会还是物业管理委员会都是为了把小区管好,让居民有更好的生活环境,在小区急需引入新的物业公司时,没有业委会来履行职责,那么创立一个新的机构,保证小区能够进行正常运转,这种创新应当得到肯定,但这是蚌埠市物业管理领域的一次尝试,未来会遇到哪些问题,还不能完全预料,还要一边摸索一边完善。

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