地库提升改造，免费停车取消 滨湖蓝湾频发业主撞门堵门 本报记者 陈瑶
业主阵营分化：一派主张严控车辆进出、一派主张开放停车位
物业表态：严控车辆进出，努力为未购车位业主寻找停车空间
律师说法：开发商有权租售人防工程以外的地下车位
近日，滨湖蓝湾小区的部分业主向市长热线12345、淮河晨刊热线4034444反映，小区地库入口频频被堵，开车回家时，经常在门口等了一两个小时却无法将车驶入地下车库中。8月2日傍晚五点多钟，甚至还发生了业主开车撞坏小区东门地库出入口道闸的事件。
“免费午餐”突然取消
8月3日，记者来到滨湖蓝湾小区，发现该小区实行人车分流，从小区南门、东门开始，机动车、非机动车皆要进入地下停车库。在该小区东门，记者看见前一天被撞坏的道闸已经更换。在地库出入口还立着由滨湖蓝湾物业服务中心贴出的通知。通知内容显示，为了提升小区的整体环境与档次，由开发商出资对地下车库进行升级改造，地下车库由原先的水泥地坪升级为环氧树脂彩色地坪。因施工需要，自2018年8月1日起地下车库封闭，机动车辆禁止驶入。
采访中，有位小区女业主向记者直言：“之所以‘堵门\’，是因为车没地方停了。”该业主说，之前车子都能停到地库里，现在物业不让停了，所以只能停在了地库的出入口。
现场也有业主向记者反映，自己要回家，却被堵在门口的车拦住了，进不了地库。
“封闭的地下车库”到底为何引发种种矛盾？
滨湖蓝湾物业服务中心项目经理高学告诉记者，车库升级改造，封闭部分区域，只有购买了地下车库车位使用权的车主暂时可以进入停车，其他没有车位的业主只能暂时将车停在小区周边。
地库提升改造，封闭部分区域
“之前，不论有没有购买私家车位，所有业主都能进地库免费停车。”蚌埠星宇物业管理有限公司总经理陈欣介绍，从2016年年底，小区1期交付使用以来，地下车库一直是免费对外开放使用，不仅本小区业主的车辆都能够自由进出，甚至周边小区也有业主将车辆停进了这里。随着小区2期工程竣工的临近，为了保证小区整体品质如一，所以开发商决定对1期的地下车库进行改造升级。施工所有经费均由开发商承担，而且向所有业主承诺，升级后的地下车库在转让车位使用权时，不提高费用，车位均价仍是原先的8万元/个。
“我们绝不是要阻拦业主回家，因为地下空间有限，目前只能保证有车位的业主进入地库停车，没有车位使用权的业主暂时只能在小区周边找车位，施工期间给业主带来的不便，确实需要大家克服一下。”陈欣表示，地库升级工程采取的是先封闭部分区域施工，开放另外部分区域临时停车，然后再对调封闭区的方式进行。之前，该小区每天大约有五百多辆私家车停入地库，但现在因为施工封闭，能开放使用的区域仅能停放三百辆左右的机动车。该小区已经购买了停车使用权的车主有两百多个，施工期间，也仅能保证这部分车主进入地库停车。
业主阵营分为两派
在该小区物业办公室，记者见到了一群前来向物业表达诉求的业主。虽然是同一小区的业主，但对“地库升级改造”显然分化为两派。
开放派：物业应提供足够车位解决业主停车问题。
前来反映问题的业主中，一对年轻夫妻表示，地下车位售价过高，自家并没有购买车位的打算，但将车停在路边也不是长久之计。“车都停在路边，可能被划，也有可能被铲走，根本不安全，而且离小区那么远。”夫妻二人认为，不论是开发商还是物业，在地库提升改造工程开始前，就应该考虑好所有业主停车的问题。
“没买车位的还是大多数，大家都只能把车停在小区外边，车位就特别紧张了，得停很远才能找到位子，开发商、物业应该拿出一部分车位供业主出租，并且有义务帮助业主解决停车问题。”来反映停车问题的另一位年轻女士表示，对于没有购买地下车位使用权的业主来说，没地方停车只能来找物业，甚至一怒之下只能把车停在小区门口。
部分业主认为，既然小区路面还有停车位，那在地库施工期间，不妨将路面停车位重新启用，临时解决部分业主停车难问题。
采访中，也有业主认为，地下车库的产权归全体业主共有，对开发商出售地下车库车位使用权的行为是否合法有质疑。
整治派：物业应严格管控车辆进出。
在向物业反映问题的业主中，还有另一派截然不同的声音。这些业主主张物业继续实行小区人车分流，严格管控车辆的进出，对外来车辆或是没有车位使用权的车辆坚决禁止进入小区地库。
车主杨先生告诉记者，自己在8月2日中午回家时，在小区东门被堵了2个小时。“我是买了车位的，之前因为所有车辆都能进地库停车，导致我的私家车位经常被别的车占了，我反而停不到自己的车位上。我主张物业一定要加强管理，对外来车辆，没有购买停车使用权的车辆，坚决不能再让他们进入地库随意停放了，不然停车秩序混乱，损害的是我们购买了车位的业主的权益。”
杨先生说，自己的母亲年纪大了，腿脚不像年轻人那么灵便了，但老人家每天都喜欢在小区里遛弯、散步，自己之所以能放心就是因为小区人车分流了。“我们小区的路面没有车辆，所以才能放心地让老人、孩子在路面活动，一旦有车辆在路面停放，小区的秩序就乱了。”
业主叶先生也认为，“小区要想有舒适的人居环境，必须有严格的物业管理，如果谁都能把车随便开进小区，那小区的环境就会一团糟，安全也得不到保障。在市场经济环境下，一切服务和资源都是要付费购买的，车位使用权无疑也是一种资源。有些业主做出一些过激行为，不如想一想如何通过正当合法的手段获得车位，一劳永逸解决停车问题。”
物业：路面车位不开放，地下车位可租可售
对于部分业主希望小区物业暂时开放路面停车位的要求，蚌埠星宇物业管理有限公司总经理陈欣表示，虽然开放路面停车位会给物业带来一定的收益，但不会因为要解决一部分业主的停车问题，去损害所有业主的共同利益。“一部分人有地方停车，但小区人车分流的秩序就被打破了，居住环境肯定大打折扣，这等于损害了所有业主的利益，所以我们不会开放地面停车位。”
那么，在该小区地库提升改造工程施工期间，没有购买车位使用权的业主该如何停车？陈欣介绍，小区外围由开发商配建的车位接近二百个，可供业主停车使用，另外，物业公司正在向辖区交警部门积极申请，尽量新增一些路边机动车道停车位，方便业主停车，基本可以解决小区大部分业主的停车问题。
陈欣表示，整个地库升级改造工程工期大约三个月。完工后，小区地下车库将实行严格的门禁制度，保证已有车位业主安全、方便地停车。而且小区开发商也已同意，地下车位将可租可售，没有购买地下车位使用权的业主可以租用车位，价格正在测算中。
律师：开发商有权租售人防工程以外的地下车位
对于部分业主质疑开发商有无权力出售地下车库车位使用权的问题，本报记者咨询了律师。
安徽治邦律师事务所严春华律师根据《物权法》、《人民防空法》等法律条文，对地下车库的权属问题进行了解释。
严春华解释，地下车位的权属分为三类，一类归国家所有、一类归业主，还有一类归开发商所有
《人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”，也就是说，人防工程的配建部分，作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有，而不是开发商或业主所有，不论是开发商还是业主都无权处置。同时，《人民防空法》第五条也规定了“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，经人防机关批准后，人防工程投资者的开发商可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益，这也是和《物权法》第七十四条是相吻合的。
除了人防工程的配建部分，剩下的那部分车位也是大家最关注的，这些车位使用权开发商到底有没有权力租售？
根据住建部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条规定：公用建筑面积计算原则是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
严春华解释，简单地说，按照这条规定，开发商在出售房屋时，不能把地下车位、车棚作为公摊计入房价款中，也就是说业主当初买房时，付款的公摊中其实并不包含地下车库。这部分地下车位实际上就是由开发商独立投资建设的，其使用权完全属于开发商所有，开发商可以按照市场经济的定价原则，进行租售。
至于小区地上停车位，《物权法》第七十四条其实已经规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定已将小区内地上停车位的支配权明确约定给了开发商。
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