自己管自己，到底行不行？ 果园社区里保安保洁都是邻居，公共设施问题社区买单
果园社区内景。
本报记者 陈瑶 文/图
有人说物业与业主之间的关系就像“婆媳”，也有人说二者的关系像“主仆”，从各种资讯、案例中我们能看出，物业与业主之间的关系非常微妙，二者经常相看两相厌，却又彼此谁都离不开谁。业主抱怨物业只知收费，服务不到位，服务质量差，没有把业主权益放在心上，小区收益和支出不公开。而物业则抱怨收费低，入不敷出，业主刁难，双方的角力一天没有消停过。到底小区物业该怎么管、谁来管、管成什么样？这些一直是广大业主、物业公司、业委会、居委会等多方共同关注的焦点问题。
如何能让物业公司活得下去，又能让业主都满意？淮上区小蚌埠镇果园社区探索打造出了一套适合自己的“自管物业”模式，或许能给这个问题提供一些参考。
宜居社区是“自己管自己”管出来的
6月26日上午，记者走进果园社区，印象中“村改居”小区普遍存在的“毁绿种菜”“垃圾成堆”“遍地鸡鸭”“污水漫溢”等问题并没有出现，眼前反而绿草如茵、绿树成荫，车辆停放有序，地面、楼道整洁，孩子们在广场上玩闹、嬉戏，大人们在路边的“书香小屋”借阅图书，老人们在树荫下纳凉叙家常。漫步在小区的文化长廊上，75岁的居民杨国超难抑幸福之情，吟唱着心中的一首赞美诗：“美，文化长廊实在美，弯弯路两旁垂柳飞；美，四角凉亭实在美，老年人谈笑风生醉……”这个占地350亩、有着79栋居民楼的社区，处处展示着它的优美环境和舒适宜居。
果园社区有79栋居民楼，现入住6400多户，15000多人。2012年社区刚成立时，雇佣了十多名工作人员，既当保安，又做保洁，充当“临时物业”，但管理工作困难重重。因房屋质量问题、停车问题、小区环境破坏问题等，不少业主以拒交物业费来抗拒，业主与物业公司之间矛盾日益尖锐，并多次引发业主与物业之间不和谐事件。
“当时权衡再三，考虑到社区的特殊性，完全市场化的物业公司肯定很难管理好，一咬牙，干脆我们自己管自己。”果园社区党总支书记范礼松说，社区大部分业主都曾是村民，根本没有缴纳物业费的意识和习惯，从内心深处对缴纳物业费是比较抗拒的，如果聘请市场化的物业公司进驻小区，即便是正常的物业收费标准，大部分业主也都难以接受，前途堪忧，但这么大的小区又必须有物业来进行日常的管理维护，否则居民正常生活得不到保障。在这种背景下，果园社区决定走一条新路，自创一套“物业自管”模式。
自己人管小区，社区发工资
2013年10月，果园社区物业管理有限公司成立了，和商业化运作的物业公司不同，它隶属于社区，公司管理人员从社区内推举产生。在招聘保安保洁等工作人员时，社区居民、低保户成为首选，这样一来，解决了部分居民的就业问题，增加了家庭收入。而且是给自己所居住的社区干活，物业工作人员干起活来也更尽心尽力。物业公司每个月仅向居民收取0.2元/m2的物业管理费用，不足部分由社区补贴。
“我们有一百多名物业工作人员，物业费收缴率几乎可以达到百分之百，但物业费大概只能与人员工资齐平，其他各项费用，包括维修、维护公共设施都得社区出钱。”范礼松说，为了使社区工作有效运转，小蚌埠镇党委强化基础保障，鼓励社区利用门面房出租等发展壮大社区集体经济，反哺自管物业，为居民提供更优质的服务。比如，小区居民车辆保有量增加迅速，原有车位不够用，最近小区扩建了500多平方米的停车场地，花费50多万元，费用都是由社区集体经济补贴，没要物业和居民个人掏一分钱。
居民几乎都能主动来缴物业费
6月26日早上，30号楼的住户陆续锦来到物业服务大厅，反映自家卫生间的面盆、坐便器裂开，急需维修。工作人员记录后立刻联系了维修部人员协调档期，承诺很快会有人上门为其进行维修。
在居民故障报修记录表上，记者看到每天都会有很多居民反映公共区域内属于物业管理范围内的问题，比如楼道灯不亮、小区路灯故障等等，也有一部分居民反映家中水管堵塞、马桶水管漏水、电灯不亮等私人空间内的问题。但从记录中看，几乎都是由物业工作人员上门解决的，而且绝大部分都是当天解决问题。
“从小区房子交付第二年开始，我们的物业费也一度遇到了难收缴的问题，后来我们也尝试了停水停电、设立小区诚信榜等手段，督促业主主动缴纳物业费。但最终最有效的办法还是依靠服务来吸引居民主动缴费，因为居民缴纳物业费享受到的服务绝对物超所值。久而久之，他们也就养成了按时缴费的习惯。每年到了要缴费的时候，我们只要贴出通知，居民几乎都能主动来缴费。”物业经理赵根富告诉记者，只要物业能够解决的维修问题，都是免费上门帮助业主。服务得到了认可，居民得到实惠，当然缴纳物业费的时候就爽快多了。
“自管模式”如何保证精准、高效？
范礼松告诉记者，“自管模式”并非是散漫、自由式的管理，而是在党总支的引领下，由三个党支部共同发挥作用而完成的精准、有效的管理方式。党总支下设物居联合、邻里和谐、社区文化3个功能型党支部，物居联合党支部负责管理社区事务，重点工作是做好小区物业管理；社区文化党支部负责社区文艺事业，通过丰富居民文化生活，提高居民文明意识，营造社区和谐氛围；邻里和谐党支部由过去村里的老党员、老村干们组成，楼上楼下的居民他们都认识，调解起邻里纠纷也游刃有余。居委会统筹、业委会监督，办事绝不拖拉。
“上班、下班路上都能工作，出门就上班，下班就到家。”物业经理赵根富是从去年4月之前在一家完全市场化的物业公司工作，来到自家社区物业公司工作了一年多，感触很深。“以前总要想着物业公司的经营，每个月、每天都要算人员开支，现在完全没有这个压力了，到月拿工资，只要想着怎么给居民服务做好就行了。而且就是给亲戚朋友们服务，干不好脸上无光，所以肯定花心思要把服务做好。”
业委会主任赵建军说，两年前刚成立业委会时，业委会要经常去物业反映一些零碎的问题，督促物业做好为民服务的工作，比如车位不够、绿化需要修补、建筑垃圾无处倾倒等等，现在随着“自管模式”探索、发展得越来越成熟，业委会主要监督的重心反而转向了对物业、社区财务情况的辅助审核。“现在确实比以前轻松很多，因为所有工作都捋顺了，居民直接向物业反映问题，物业及时解决，业委会要干预、监督的反而少了很多。”
□记者手记
从目前的实际情况来看，蚌埠市大部分居民小区都是聘请物业公司管理、维持小区正常秩序，但单一的聘请物业公司模式，暴露的问题也比较多，甚至业主与物管双方发生冲突的报道也时有发生。这种模式当然可以成为小区居民的一个选项，但如果是唯一的模式，难免会出问题。这就需要全社会去摸索新的小区管理模式。而小区自管，从实践上探索出了一条新路。
这条新路能否成为可复制推广的路子呢？这个问题，大概只有相关部门进行研究和判断后，得出了正确结论才能给我们答案吧。可能，每个居民都会盼望这个标准答案能尽快出炉，毕竟这涉及到千家万户的安居问题。
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