“无法入住的新房”牵出复杂债权纠纷 □本报记者 李海雁 文/图
房内的墙体上用油漆写着“该房已卖，借钱不还，严重纠纷”等字样
周琦通过朋友的公司购买了一套二手房，然而当双方按约定办完了过户手续并准备交房时，却发现房子已被他人占有。一方称有使用权，不肯腾退,要求还债；一方称有产权，要求交房；为维护自身利益，各方纷纷诉至法院……
买来的房子竟然住着他人
对大多数人来说，买房本是一件值得高兴的大事，然而万事皆有例外，作为特殊商品的房子稍不留神就容易惹来不必要的纠纷，尤其是二手房。2013年，浙江省杭州市中级人民法院判决了一起二手房买卖纠纷案，央视《焦点访谈》曾对该案作了题为《无法入住的婚房》的专题报道。无独有偶，同年，百色也出现一起相似的二手房买卖纠纷案，案件内容惊人的相似，买主通过二手房中介买了一套房子，却因原房主的债权人占着无法入住，涉案房子牵出复杂的债权关系。
2013年7月，经过几年的打拼，家住田林县某村的周琦与丈夫何君有了一定的积蓄，为了方便女儿上学，两人打算在百色市区买房。于是何君便把要买房的事告诉了在市区开二手房中介公司的同学农晴益，并嘱咐其留意房源信息。2013年8月，农晴益告诉周琦夫妇自己通过债权关系获得了一套位于市区和平街的房子，房子性价比和质量都符合他们的要求，若合适可以转让。周琦和丈夫在中介公司的陪同下看了房子，十分满意，经讨价还价后，决定购买该套房子。由于丈夫何君与中介公司的老板农晴益是同学关系，加上自己工作繁忙，周琦便把办理房屋过户等手续全部托给了农晴益的二手房中介公司。
2013年9月2日，双方签订了一份《房产债权转让合同》，农晴益以总价24.5万元的价格将该房子债权从原房主处直接转让给周琦，并由农晴益的二手房中介公司负责过户手续的办理。
办完房子过户手续后，2013年9月23日，周琦夫妇和农晴益以及其公司的人员约定一起前往该房子进行交房。然而，当周琦夫妇以及中介公司的人员到达该房子时，发现房子原来的钥匙开不了门——房子的门锁已被人换了。敲门之后，房子里走出几个人。新买来的房子内居然还住着几个人！这让中介公司和周琦夫妇都感到很惊讶。而更令他们惊讶的是，房子的地板、墙体上等多处都用油漆写满了“该房已卖，借钱不还，严重纠纷”等字样。
农晴益和屋内的人交涉，告诉对方房子是自己公司所有并已经转给了周琦，要求对方立即搬出房子。而房子内一名叫李锋的神秘租户却拿出一份《房屋出租合同》，声称已经长期租下该房子，并警告农晴益等人不许再来打扰。双方争执不下，现场气氛十分紧张，农晴益不得已叫自己公司的随行人员杨某拨打了110报警。几分钟后，城北警务站民警赶到现场。在处理的过程中，因该案件涉及民事纠纷，办案民警把案件移交给派出所处理。
“买了房子却不能住，这让人想不通。”一个大大的问号悬在周琦夫妇的心里。
涉案房子背后债权关系复杂
周琦多次和神秘租户李锋交涉要求其搬离房子却被对方一再拒绝，而为了早日促进交房，作为中介公司负责人的农晴益也积极协调新旧房主。然而，随着了解的深入，农晴益发现房子背后涉及的复杂债权关系已经远非他能解决。记者对周琦和农晴益以及原房主何莲代理律师提供的相关材料进行了整理。
原来，周琦从农晴益手上购买的这套房子系农晴益以借贷抵押关系从债务人何莲（原房主）处“买”来的。2011年12月，在百色某幼儿园上班、同为农晴益朋友的何莲因经济紧张向农晴益公司贷款并用自己的这套房子办理了抵押登记手续。2012年10月，还款期限已到，考虑到自己无能力还款，经双方协定，何莲决定将该房子用以物抵债的方式卖给农晴益，并签订了正式的《房产买卖合同》，房子正式成为农晴益名下的资产，但房子并没有办理过户手续。
2013年8月，农晴益将其公司“买下”的该套房子以总价24.5万元转让给周琦夫妇，并由农晴益的中介公司负责从何莲处直接办理过户手续事宜。本来房子的权属仍是明确和清晰的，然而问题就出在了房子的原房主何莲身上。
此前，除了向农晴益公司贷款外，何莲还向另外的债主李锋借款。从何莲提供的《房屋租赁合同》，记者了解到，2012年6月，何莲向李锋借款并也以这套房子作为承诺，双方“签订”了《房屋租赁合同》（其真实性存在争议），按该合同约定，自2013年元月起，若还不起款，周莲将按每月500元的租金将该房子出租给李锋，直至抵清欠款为止。于是便出现了前面的闹剧：一边是李锋占着房子声称有使用权，不愿腾退；一边是周琦买了房子办理了过户手续，并拥有产权却不能入住，才致使多方僵持不下。
利益受损，多方因侵权起诉
“他们复杂的债权关系我不管，但房子是自己花钱买的，并且获得了产权证，理应得到房子。可现在呢？却什么也得不到。”购房者周琦认为，在原房主复杂的债权关系面前，自己是无辜的。眼看交房期限过去已久却一拖再拖不能住进新房子。2014年2月，无奈的周琦以其购买房子并取得房屋产权证为由向右江区人民法院起诉李锋侵权。2月底，右江区人民法院依法受理了此案。2014年3月李锋以该房屋在出售之前已租给自己为由起诉农晴益和何莲侵害其权益。法院已受理此案，并于4月中旬开庭审理。
代理律师：
案件争议多 判决需时间
“由于该案件涉及的争议点较多，收集证据也较以往很多案件难度大，将需要更多时间去判决。”新房主周琦的代理律师李先生说。目前原房主何莲和债权人李锋双方争议的焦点主要是租赁合同的真实性、合法性以及借款数额的确认。
李律师告诉记者，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中租赁合同的真实性、合法性及有效性是结案的关键也是新房主周琦能否顺利拿到房子的关键所在。该案涉及人员多、关系复杂，具体结果需等法院的最终判决出来才能确定。
律师提醒：
二手房陷阱多
购买时需注意信息的核实
二手房交易业内人士黄先生指出，由于二手房交易期限长、涉及部门多，过程容易存在风险，为此，购买二手房的消费者需谨慎。他认为，降低二手房买卖的风险，要注意以下四点：
1.要注意核实房东身份。二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。
2.要注意核实房屋状况。由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况等信息。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。
3.要明确交易程序。二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。
4.要明确违约责任。严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。（文中人物均为化名）
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田林新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离田林县再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。