如何避免遭遇“一房多卖”？ 房产管理部门提醒：买房别忽略了预告登记□本报记者 李海雁 通讯员 陈 霞

买房本是人生中的一大幸福事，然而有的人签了购房合同交了钱，过了几个月后交房时却发现自己所购买的房子还有别的“主人”。原来不法开发商在把房子卖给自己的同时还把房子卖给了其他人，让许多购房者不但买不到房子还蒙受了巨大的经济损失。记者在走访中发现，近两年来百色市“一房多卖”的现象屡见不鲜，且势头越来越猛，手段越来越多……原来房屋买卖合同生效后到房屋过户前这个时间段，房屋所有权仍归房地产开发商所有，而该时间差恰好为许多不法开发商的“一房多卖”提供了有利条件。

在购房时如何保护自己的合法权益呢？带着问题，记者来到百色市房产管理局房屋登记交易与市场监管科进行采访。该科工作人员提醒购房者，在买房过程中要避免遭遇“一房多卖”，“网签”和预告登记不可忽略。

“网签”：将买卖协议备案并在网上公示

记者了解到，在百色市区，百色市房产管理局要求各个开发楼盘销售商品房时要进行“网签”，即在房屋管理部门将个人的买卖协议备案，并在互联网上公示。“网签”一定程度上有利于避免开发商“一房多卖”，是一种行政管理行为，但是不能代替过户。

商品房预售（销售）许可证是五证中最后申办的一个证件。一般情况下，可以“网签”的项目五证齐全。五证齐全是办理房产证的前提条件，但不是办理房产证的必要条件。如果项目存在其它方面的问题，如土地使用权抵押的情况，也会影响购房者房产证的顺利取得。“网签”只说明该项目具有合法销售条件，属于合法销售，但并不排除质量等方面的问题。

“网签”只是购房的第一步，随后还有收房、办证，任何一个环节出现差错，购房者都将蒙受不小的损失。在购房者取得房产证后，房屋产权才真正属于购房者。所以，预防“一房多卖”光“网签”还不够。 

预告登记：购房者的“保护伞”

要避免“一房多卖”，光靠“网签”是不够的。受商品房的建设周期等种种因素影响，购房者从给付房款到拿到房屋所有权证间隔时间往往较长，要几个月甚至1~2年不等，使得市民在购买商品房时不能像购买一般商品做到“给钱”和“办证”同时同步的银货两讫。 

作为购房者，在预购商品房暂时拿不到房产证的情况下，“预告登记”制度为此提供了较好的对策。如果购房者对所购商品房申请了预告登记，那么在没有购房者同意的情况下，开发企业再次处理该房屋（包括再次买卖、抵押等行为）都不会发生物权效力，都不会影响到购房者将来对房屋享有的物权；也就是在房屋具备了办理房产证的条件下，购房者可以保证自己优先拿到房产证，预防商品房“一房多卖”。此外，在开发企业不配合为购房者办理房产证时，购房者可以持双方“有关预告登记”的合同约定和已经取得的“预告登记”证明单独到房管部门申请办理房产证。因此，“预告登记”制度被形象地比喻为购房者的“保护伞”。 

需要提醒购房者，预告登记也并非无期限。购房者在申请预告登记后，当债权消灭或者房产能够具备房产证条件之日起三个月内要及时向房管部门申请预告登记的注销或是转为相应的本登记，否则将会承担预告登记失效造成的不利后果。

提醒：买房签合同应认识“五证”分清“三金”

购房者在签订购房合同前，应认清开发商是否具有“五证”，即住建委核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证以及市国土局核发的国有土地使用证和房产局核发的商品房预售（销售）许可证。 

其中，最重要的国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。购房者一定要明确对方是否具有商品房预售（销售）许可证，明确自己预购或购买的房屋是否在预售（销售）范围内，该证为商品房能否销售的重要凭证。只有这样，才能确保顺利办理产权证，避免因产权问题造成麻烦。

开发商在与购房人签约前向其收取一定费用是目前较为普遍的做法，并常被冠以“定金”、“订金”、“诚意金”等名称，但对如何返还并没有明确规定。房产管理部门提醒广大购房者要擦亮眼睛分清“三金”。

“定金”是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。按照法律规定：“一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行义务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”

“订金”与“定金”仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。“订金”不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种“预付款”的性质，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。 

此外，在中介与买卖双方签订的中介合同中经常会出现“诚意金”，而法律上并没有“诚意金”之说。因为“诚意金”难退，我国不少城市已经明确表示，收取“购房诚意金”是违规行为。

购房是人生一大事，不能马虎，也不能忽视必要的程序和手续，以免给不法商家留下可乘之机，让自己蒙受不必要的经济损失。

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