企业因疫欠租 房东起诉 谁会赢？ 法院调解此案 本报邀律师为您解答疫情期间房租减免延期等问题
昨日，安徽商报融媒体记者获悉，太湖县法院近日受理了一起企业因疫情拖欠房租被房东起诉案。此案最终经调解结案。业内人士认为，因疫情导致的租赁合同等纠纷可能会逐渐增多。那租房户是否能因疫情防控无法开门营业或无法居住出租房，减少或不交房租呢？记者邀请法律专业人士进行了详细解答。
【案例】
疫情期间停工
拖欠房租被诉
某企业服务中心起诉陈某失信失约，要求陈某立即支付拖欠的租金。太湖县法院法官多次通过电话、短信与微信等联系双方当事人。法官了解到，被告公司前期资金未能及时回笼，这段时间因疫情防控原因迟迟未开工，严重影响企业收入，导致其支付租金有困难。
为此，法官多次与原告沟通，表示因被告陷入不能复工、没有收入的困难境地，请原告宽限一些租金给付时日，并承诺后期会帮忙督促陈某履行支付义务。在法官的努力下，原告采纳了法官意见，将被告付款期限延期至3月20日。同时，被告也筹措资金支付了部分租金。此案得到调解处理。
无独有偶，北京通州法院近日也处理了首例涉疫情租赁合同纠纷。王女士原本租来用于客户接待洽谈的房屋，因小区实行封闭管理无法使用。她以不可抗力原因与房东协商解除合同，未果后起诉至法院。经双方同意，法官立即开展在线调解工作。经过调解，房东同意解除合同、退还王女士押金和剩余租金4000元，纠纷得以妥善化解。
疫情期间租房不能用房租能减免吗？
据了解，因疫情防控，各地均出台严格管理措施，很多商铺无法营业，出租屋的居住也受到影响，一些承租方因此提出：因防控导致房屋达不到使用的目的，可让房东减免租金吗？
“我在菜市场租了门面房做生意，但是菜市场这段时间不让开门，我的一个月2500元的房租能不给吗？”市民李女士称，她找房东协商，但房东不愿意减免。除了李女士，还有很多商户也受疫情影响不能开门营业，他们中有不少也希望房东能少收或免除房租。
◆省高院：防控管制属于不可抗力
对于这一问题，其实在疫情发生后，安徽省就出台政策“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商确定。”近日，安徽省高院民四庭制定下发了《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》，明确表示，疫情是自然事件，政府及主管部门为防控疫情制定的管制措施是政府行为，一般属当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。建设工程施工、房屋买卖、房屋租赁等合同的履行因疫情及疫情防控措施受到影响，当事人请求免除或者减轻责任的，法院可依照法律法规的有关不可抗力的规定妥善处理。
省高院民四庭认为，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。法院应当准确判断疫情及防控措施对合同履行的影响。不同性质、不同背景的合同受疫情及防控措施的影响程度是不同的，应当根据疫情影响的范围和程度，依法全部或部分免除责任。
但疫情不影响合同目的实现的，当事人不得以不可抗力或情势变更为由解除合同，要防范当事人以疫情为由，以不可抗力为名逃避合同义务。
◆律师：想减免租金要看影响程度
北京中银（合肥）律师事务所王爱华表示，本次疫情及管控措施对相关房屋使用的影响可能是根本性的，也可能是局部的、阶段性的，就个案而言，是否需要解除合同、延长租期或减免租金需考量该不可抗力与合同履行的关联性。如果租户确实因为疫情管控导致房屋无法使用的，可与出租方协商减免月租金或延长相应时间的租期。“无论全部无法使用还是部分无法使用的，租房者均应及时通知出租方，以便对方采取其他救济途径减少损失的扩大。”
王爱华称，租户需要注意收集因本次疫情导致其无法使用房屋的证据，如各地区关于企业复工的要求、无法返岗或被隔离的证据、道路封闭照片等证据。
“从司法角度，法院还是更鼓励促进合同继续履行，建议合同当事人及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，从源头上减少纠纷产生。”王爱华建议，双方协商或者通过法院调解解决，双方各让一步，更有利于纠纷快速化解。
如果协商不成，建议租户先行交纳租金，防止因违约而承担不必要的违约责任，然后再起诉。除此之外，作为出租方，应当注意防范承租方滥用不可抗力条款，恶意逃避合同义务。
安徽商报融媒体记者 张剑/文 周继龙/图
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