小区物业管理亟待加强
图为康居里小区车辆乱停6月14日上午，家住迎江区康居里小区的陈先生致电《安庆晚报》热线：我们小区车辆乱停现象十分严重。另外，小区草坪变成了停车场，小区树木未及时修剪，尤其是小区健身器材损坏一直无人过问。希望有关部门予以关注。
开慧娟
安庆晚报记者 汪秀兵 文/图
【市民反映】
物业服务缺失
业主怨言满腹
陈先生告诉安庆晚报记者，康居里小区虽然有物业管理，但小区环境较差。“草坪变成了停车场，小区乱停车现象十分严重。”
陈先生说，小区内的香樟树高大，且枝繁叶茂，已严重影响到居民家里的采光。“另外，小区健身器材损坏严重，不仅影响居民健身，还带来一定的安全隐患。”
6月15日上午，记者来到康居里小区，看到一些私家车无序地停放，还有一些小汽车直接停在绿化带上，将草坪压坏。记者现场注意到，小区内有许多棵高大的香樟树，由于长时间无人修剪，树枝甚至刮到了楼房外墙和住户家的窗户。
采访中，有居民告诉记者，这个小区的健身器材损坏十分严重，影响居民健身，且带来安全隐患，“我们虽然向物业公司反映过，但至今没有修缮。”
记者随后又走访了孝肃路、华中路、宜城路一些小区，都存在着一些让居民们不满意的问题。
“近年来，城区一些小区相继出现业主与物业人员发生矛盾或冲突的事件，也经常有人吐槽小区卫生脏乱差、道路堵、行车难、电梯常坏、房屋漏水、安全没有保障等一系列问题。”市民潘女士说，导致服务不称心，居住环境差的原因主要有四个方面：一是物业公司服务不到位，引发矛盾。有些物业公司不按协议规定提供相应服务，如人员配置不足，导致小区居民家被盗。电梯、通讯设施、污水管道、卫生设施、房屋漏水等故障得不到及时维修，以及乱停车造成行车难、停车难等； 二是物业公司受制于房地产开发商。一些物业公司是从房地产开发商派生出来的，由于“血缘”关系，对房地产开发商施工阶段遗留下来的项目问题，不敢进行监督，导致这些问题在业主入住后频频暴露，引发业主不满。小区业主因难以找到房地产开发商进行交涉，故直接归咎于物业公司；三是小区的自治功能没有得到充分发挥。业主和业委与物业公司、社居委三者的关系没有理顺，缺少相互沟通和尊重，没有形成小区协同治理合力，一旦问题发生，容易造成矛盾激化。业主以物业管理存在问题为由拒缴物业费，物业公司以业主拖欠、不交物业费为由，减少物业管理人员，降低服务标准，从而陷入恶性循环；四是个人利益影响小区整体利益。一些业主违章搭建、违法改变物业用途、毁坏小区绿化环境等行为，造成了大多数业主不满意，但物业公司无执法权力，只能向有关职能部门反映。在问题没有得到及时解决的情况下，业主容易归咎于物业公司管理不力。
【政协委员】
搭建沟通平台
加强物业管理
迎江区政协委员张会成、潘金云经过多次调研，分别撰写了《加强和改善小区物业管理，盼望政府高度重视并加以解决》和《关于加强城市小区物业管理的建议》的提案。
张会成委员告诉记者，随着城镇化进程不断加快，城区居住人口越来越多，逐步完成了从自治模式向社区治理模式的转变。水电气、绿化、停车、维修、垃圾处理、安全、防火、防盗……物业管理千头万绪，桩桩件件都事关居民利益，犹如社会治理的“毛细血管”，只有顺畅无阻，社区生活才能欢乐和谐。“然而，很多小区物业管理不到位，业主、业委会、物业公司三方矛盾层出不穷。”
潘金云委员认为，导致小区物业服务不到位，主要原因是：小区内各主体的法律地位不明晰。小区是群众性的自治组织，业主大会和由其选举产生的业主委员会是小区的管理主体，它有权决定小区内一切重大事项，包括聘用物业管理。小区的物业管理应该是有偿为小区所有业主提供物业管理的服务机构，不是小区的管理机构，它与小区的所有业主是完全按照合约办事的平等主体。“目前，多数小区的物业管理机构是由开发商聘请的。这些物业管理机构只是小区交付使用前期的临时性机构，却一直代替着业主委员会行使着业主大会的权力，这就直接导致业主的合法权益无法得到保障，业主与物业管理之间的矛盾激化。”
张会成委员建议：一是政府督办，各办事处及社居委监管协调，发挥“小巷总理”的作用；二是搭建常态化沟通平台，完善法律细则，补齐制度短板，规范物业管理和市场行为；三是加强领导，落实责任。相关部门应将物业管理纳入城镇民生工程建设和社会管理的框架之中，赋予物业管理新的内涵，将物业管理建设成为具有服务型和管理型的社区基本组成单位。因地制宜，科学规划，对不同类型的小区，采取不同的服务方式和管理办法，降低管理成本，提高服务质量；四是政府牵头，市场化运作；五是奖罚分明，不断提高管理水平。由住建委负责，每年对物业管理人员进行培训，提高他们的服务技能；六是由领导小组和小区居民共同组织人员，每年对物业公司进行考核评定，对被评选为优秀公司的给予一定的物质和精神奖励，连续两年考核不合格的物业公司，不再给予办理资质延期手续，取消其物业服务企业资质，退出物业服务市场。
潘金云委员建议：一、加强职能部门行政指导和管理监督。街道办事处、社居委应承担起管理、协调和监督作用，帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理以及物业服务合同管理，帮助解决矛盾纠纷，共建和谐小区。对于没有成立业主委员会的小区，住建部门以及街道办事处、社居委要指导小区加快成立业主委员会；二、实行小区分工协作自治管理。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制。加强沟通，形成合力，共同提高管理水平；三、物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识；四、建立规范的物业收费管理制度。提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准。对拒缴物业费的业主，要制定一种完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚；五、加大部门执法力度。建设规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为，要及时介入，依法予以处理。
【有关部门】
改善小区环境
提升服务质量
对于市民们的反映和政协委员的建议，迎江区城乡建设局有关工作人员在接受记者采访时说，为了提高小区物业管理水平，迎江区将进一步做实全区物业管理三级运行机制。做好建章立制工作，进一步夯实区城建局物业管理办公室及乡（街）物业管理中心职能，使其真正发挥作用。同时，积极推动社区成立物业管理服务站，做实物管三级运行机制，有效提高物业管理的行政效率。
“我们将进一步做实乡（街）物业管理联席会议制度。由乡（街）负责召集，发改、公安、司法、民政、财政、城建、城管、消防、环保、市场监督管理、社居委、物业服务企业及业委会或者业主代表参加。通过联席会议制度有效地解决小区内的违法建设拆除、重大矛盾纠纷调处、消防安全整治、环境卫生改善等问题。”这名工作人员说，他们将进一步做实乡（街）履行成立业主大会职责，乡（街）根据《物业管理条例》，切实履行主体责任。“因地制宜，有计划、有步骤地开展业主大会的组建工作。把新建住宅小区、物业矛盾纠纷突出的住宅小区业主大会的组建作为重点。”
这名工作人员表示：“我们将努力做好物业管理，提升物业服务质量工作，改善城区住宅小区环境，进一步提高广大居民的生活质量。”
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