专家点评2020年合肥楼市： 平稳健康发展，区域差异日渐拉大
2020，非常之年。从年初的新冠肺炎大疫，到年中的大汛，合肥在一次次大考中，稳步前行。走向小康之年，在逐渐走出疫情影响之后，合肥房地产市场继续平稳健康发展，同时，区域、板块的差异性也越来越明显地表现出来。对于2020年合肥房地产市场的“健康”指数，专家怎么“望闻问切”？安徽商报融媒体记者就此采访了多位资深房产专家，请他们畅谈自己的感受。
调控有力，平稳健康发展
今年11月中旬，一封关于严控炒作房价的市民来信，在合肥的房地产市场一石激起千层浪，引发高度关注。对此，合肥市住房保障和房产管理局公开回应表示，将采取针对性措施，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。同时，也在持续关注合肥市房地产市场的运行变化，将根据市场情况适时调整调控政策，因城施策，确保合肥市房地产市场平稳健康发展。
“涨跌”二字，对于房地产市场来说，从来都不是云淡风轻，背后其实是风起云涌。炒作房价，是风声；市民来信，是民声。而政府部门快速、积极回应，态度鲜明，则是一剂“定心丸”。
资料显示，近年来，合肥市商品房销售面积每年稳定在1300万平方米左右，房地产开发投资稳定在1500亿元左右，房价、地价指数总体运行平稳。那么，2020年的合肥房地产市场，到底是怎样的“风云”？
安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东认为，自2016年10月调控以来，合肥的房价平稳，既没有大涨，也没有大降。同时，供地也平稳有序。“可以说供求关系平稳运行，市场不存在大起大落的问题。”张东说。
“应该讲2020年的房地产市场还是继续以稳为主，基本上比较健康、稳定地向前推进，是这样一个大趋势。”合肥市住房保障和房产管理局原总工程师、安徽省清源房地产研究院名誉院长李慧秋说，她认为合肥的房地产市场总体来说，比中部地区的一些省会城市还要好一些。
“2020年合肥的房地产市场，我个人认为是逐步摆脱了新冠疫情的影响，恢复了常态。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌分析认为，根据今年1到10月份的统计，合肥全市商品住房成交量有10万套，其中市区商品住房的成交量达到了7万套。与去年同期相比，分别增长了21%和27%。“应该讲，这个数量是保持了一个正常的增长。”
同时，凌斌表示，从价格上来看，70个大中城市的房价指数中，合肥市1到10月份，新房上涨2.2%，二手住房上涨了3.5%。“距离国家调控的5%这个线，应该讲还有一定的空间，这表明合肥房价的调控是符合国家宏观要求的。”他认为，从土地市场来看，合肥市1到10月份居住类的（包含商住）成交了7263.37亩，其中市区成交5537.92亩。“这都是一个正常的区间，因为我们全年土地的成交只要达到8000亩，这个市场就是比较正常的。”凌斌说。
区域不均衡或成常态
“春江水暖鸭先知”，尽管房地产市场发展总体平稳、健康，但对于广大市民，特别是购房者来说，房价上涨的“温度”仍然让人有着一种难以言说的窘迫感，多个新兴热点区域房价越走越高，同时也有一些区域一直相对较冷。
“可以用‘冰火两重天’来形容今年的合肥楼市，个别改善性楼盘被要求全款，还一房难求，其他大部分楼盘不温不火，有些区域甚至降价促销。”张东生动、形象地点出了楼市给人带来的“温度”感。
李慧秋也有同样感受。“无论是供不应求，还是供大于求，甚至是打折促销，都体现出合肥房地产市场的发展不均衡。”她认为，城市有些区域，尽管房价已经较高，但还是一房难求。而这些现象都体现了差异化比较大、不均衡性比较明显。“这种情况可能以前也有，但是没有像2020年这样明显。无论是新房，还是二手房，今年都有着非同以前的表现，差异化越来越突出。”李慧秋认为，随着品牌房企扎堆进驻，房地产发展不平衡性加剧，整体市场格局也在不断变化。
而凌斌则审慎地认为，目前合肥市房地产市场区域差异化、不均衡还不是很大。“在北上广深等一线城市，他们板块之间的差异，房价能相差到5倍，甚至,10倍。合肥现在二手住房的房价可能相差到5倍了，比如有的地区可能也就8000块钱一平方，而有的地区，就已经达到四万、五万块钱一个平方了。”凌斌表示，在新房市场上，目前还没出现这种区域性的悬殊差别。“一般新房在12000元左右，而价格高的新房也只不过是在三四万元之间，4万元不到，他们的差别还没到五倍。”凌斌认为，随着时间推移，新房在区域性的价差达五倍以上，可能是一个常态。
“合肥市的区域和板块是有差异性的，应该讲一个城市只有板块区域的差异性，才是正常的。”凌斌表示，现在合肥的房地产市场主要还是以改善性为主，“我个人倒是建议，对于真正能够做好高品质的改善性的住房，价格上面可以适当的宽松一点，允许优质优价。”
投资置业建议：量力而行早上车
房地产市场风云变幻，对于购房者来说，冷暖自知。在当前的政策背景和市场形势下，到底该不该下手？该如何投资置业？
“刚需购房者在平稳的市场环境中，量力而行，能早上车就早上车，所谓‘骑驴找马’。炒房暴利时代已经过去，投资客需要谨慎。”张东坦率地建言。
“现在市场中间主要还是有房子的人去买房子比较多，无房户占整体的购房者比例不到30%。”凌斌建议，对于无房者来说，如果条件够的话，“我个人认为，可能还是尽快买吧，毕竟恒产者有恒心。在投资置业上考虑，如果有能力的话就去买”。
“大家对合肥的期待值比较高。”李慧秋表示，合肥正在快速高质量发展，尤其是长三角一体化后，互联互通综合交通体系逐渐成熟，加上人才自由流动和产业体系的完备，会进一步推动房地产业的发展。
“很多人都期望合肥的房地产市场能像南京一样，向南京看齐。”李慧秋说，期望房地产市场向高品质发展是对的，但是合肥的房价一时不会和南京一样涨得那么快、那么高，发展将是一个长期、渐进的过程。
“从人口来看，目前合肥市每年平均大概有8万人左右进入。但是要说房地产市场的外来购房者和新就业的人都来买房，可能性也不是很大，可能有一大部分还是要租房，所以房地产市场会朝着以多元化的方向来发展，不光是买也会有租，租购并举可能是越来越明显。”李慧秋说。
2020年关键词：“稳”字当头
行稳致远，是2020年，以及未来“十四五”期间合肥房地产市场关键词。“我认为合肥的房地产市场，尤其是住房市场，仍然处于发展的机遇期，所以我希望她能够行稳致远。”凌斌说，到“十四五”时期，他个人预测每年会有20万人涌进合肥这座城市，这就意味着常住的城镇人口每年会增加20万人。
“每增加一个常住城镇人口，大概要卖出66平方米的住房，也就是说，未来合肥市的正常的住房消费一年应该在1200万到1300万平方米。”凌斌说，如果按照套均是100平方米，应该是12万套到13万套，而现在的套均面积已经上升到115平方米。“合肥市在未来的‘十四五’时期，大概每年会需要11万套到12万套的新房提供给市场。”
“绿肥红瘦，滨湖一枝独秀。”张东则用这样一句诗意的概括，来表达自己对2020年合肥房地产市场的观察和感受。展望未来，张东认为，合肥楼市未来会平稳增长，持续健康。“机遇大于风险，在‘房住不炒’的政策护航下，相信合肥房地产市场可以继续健康、稳步发展，未来10到20年一直是向好的。”
“稳步上升，体现高品质。”这是李慧秋对于2020年合肥房地产市场的高度总结。她认为，房地产业和地区的经济发展是有非常紧密的联系，而明年还将是以稳为主，今年的差异化体现，也将不会非常明显的改变。“‘十四五’期间，差异化可能会慢慢缩小，因为城市各个区域都在同步发展，未来的5年或者说需要更长的时间，这种差距会越来越小。”
安徽商报融媒体记者 武鹏
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