刑案拉低出租房“身价” 这个锅该谁背？ 安徽省一房东索赔一审胜诉 类似索赔“贬值费”的案例还真不少
出租屋是各类案件以及突发事件的多发地，而房东也容易成为间接的“受害者”，房子难租，售价打折，房屋的价值贬损。安徽省安庆市一出租房因为刑事案件而受到影响，房东便将作案的承租人起诉至法院，要求赔偿损失19万余元。11月17日，记者从法院公布的判决书获悉，法院对此案作出了一审判决。
出租房受刑事案件影响 房东索赔19万
此案的原告是房东李明。其诉称，张军夫妇租赁了他位于安庆市某地的一套房屋，房屋租金是每月400元。2015年7月的一天，张军制造一起恶性案件与租住的房屋有重大关联，辖区刑警部门于2015年7月将该房屋进行封存。
因本起重大恶性案件与其的房屋有重大关联，造成该房“租又不好租，卖又卖不上价”，给他的心理、精神上造成恶劣的影响。李明诉称，事发后他也多次将房租出租，但是租户在知道这个刑事案件后，便要求退租，目前房子是朋友在住，也就象征性地给一些费用。
据了解，张军因为犯刑事案件，最后被法院判处有期徒刑。
李明为了讨一个说法，将张军起诉至法院，要求张军赔付其封存房屋期间的房租损失费1万余元，房屋贬值损失费18万余元，合计19万余元。
价值降低 赔偿房屋贬值费3万
一审法院审理认为，房屋的价值构成要素不仅仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价格往往由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，而广大社会群众对存在人员非正常死亡的房屋普遍带有抵触的意识，这是长期以来形成的“趋吉避凶”的风俗习惯，并不违反公序良俗，理应得到法律的尊重，事实上存在的此类房屋难以转让或以明显低于市场价格转让的现状也说明其交换价值的贬损，因此，张军所犯刑事案件必然导致讼争房屋的价值受到贬损。
张军作为承租人，应当妥善保管租赁的房屋，其犯罪行为构成了对李明财产权利的侵害，理应承担赔偿责任。
法院酌定，讼争房产价值贬损损失为当时房屋总价值的10%，确定房屋总价值为30万余元，贬损价值为房屋总价值的10%即3万余元。
据此，一审法院判决，张军给付李明房屋贬值损失3万余元。
房东索赔“房屋贬值费”的官司有不少
据了解，因为出租屋发生命案、非正常死亡等事件，房东认为影响房屋价值，从而索赔“贬值费”的官司在外地发生过多起。
2016年4月，北京通州区某小区发生凶杀案，一名保姆在出租屋内将一位老人杀害，保姆随后自杀。房主将受害老人的儿子李某诉至法院，房主称，该房产是出租给李某使用，但实际上是其父和保姆一起居住。由于这起凶杀案，房屋市价贬值严重，房主要求李某赔偿房屋贬值费50万元。
上海的一市民宫某从某置业有限公司处购得一处房屋，并将房屋交由该公司用作员工宿舍使用。可一年后，公司员工于屋内猝死。宫某将该置业公司告至法院。置业公司坚持认为员工的死亡是猝死，属于正常现象，与宫某所述房屋损失之间既无直接关联也无法律依据。法院认为，结合本案实际情况、社会价值取向及公平原则等情况，公司应给予宫某一定的经济补偿，判决置业有限公司补偿宫某经济损失5万元。
另外，还有房东因为出租屋有人坠亡，向租户索赔13万房屋贬损费的案例。
是否赔贬值费要看主观过错程度
北京盈科（合肥）律师事务所王海波律师称，出租屋内发生的不同种类的非正常死亡，租房人是否承担责任也不一致，需要具体情况具体分析，法院判决的案例结果也不尽相同，这主要看承租人是否具有主观过错。
王海波认为，对于房屋贬值损失的认定，房东应举证证明损失的发生。如果是租房人的主观过错导致，诸如租房人在房屋内自杀、租房人在房屋内杀死他人，那么租房人应当要承担房屋贬值的责任。房屋贬值后，房东可以起诉承租人，如果承租人离世，可以起诉财产继承者。
但如果事情的成因与租房人没有直接因果关系，比如租住者无法预见事情的发生，或者不能避免发生类似情况，这种情况下，租住者承担的责任相对要少或者不担责任，如果租住者是受害方，房主可以起诉作案人，如果作案人已不在世，可以起诉财产继承者。
另外，王海波律师称，如果出租房内发生人员猝死等情况，这种情况承租人一般没有过错，房东索赔成功的可能性不大。（文中当事人均为化名）安徽商报融媒体记者 张剑/文 周继龙/图
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安徽新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离安徽再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。