“优先承租权”为弱势租户提供法律保护
在社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由于房屋属于不动产这一特性，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，出租人可以利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁，由此产生的纠纷随之呈上扬趋势。民法典第734条规定房屋承租人的“优先承租权”，这一新条款如何理解与适用？10月26日，安徽金亚太（芜湖）律师事务所沈楚雄律师为我们做出分析。
房屋到期难续租
承租人有时会“吃亏”
在实际生活中，承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面经营一段时间以后，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值大幅增长，但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面转租给他人而不再租给原承租人，而且出租人的这种权利不受到任何的限制。“在原租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋或门面（柜台）的情况下，房屋出租人利用自己的优势，有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。优先承租权即是对原承租人的一种救济方法。”
沈楚雄律师认为，在司法实践中，原承租人诉至法院要求肯定其对原租赁物有优先承租的权利，即使否认原承租人的优先租赁权利有失公平，但由于之前没有明确的法律依据，法院在适用时往往只能依据《民法总则》中的公平原则来处理。公平原则的目的是衡平当事人之间的财产状况和财产损失，将不幸的损失在当事人之间进行合理分配，努力恢复被破坏的财产利益的平衡。公平原则给予法官一定的自由裁量权，赋予法官以公平观念作为价值判断标准来处理案件，但是客观因素千差万别，原承租人有时难免“吃亏”。
同等条件下
原租客享有“优先承租权”
民法典合同编第743条第2款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有同等条件优先承租的权利。“这是首次在法律层面规定了房屋承租人在房屋租赁期满后享有优先承租权。优先承租权为房屋租赁法律关系中相对弱势的承租人提供法律上更进一步的保护。”沈律师举例说明，“以商铺为例，为房屋提升价值更多的是使用者的作用，优先承租权为保护这份价值提供了依据。在住宅租赁方面，优先承租权为弱势的租户稳定的居住提供了法律保护。”
值得注意的是优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。那么，究竟什么是“同等条件”？沈律师解释说，同等条件首先是指同一价格，即租金应当相同；其次，租金的支付方式与期限，也应等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦应相同；再次，同等条件还应包括其他交易条件的等同。关于同等条件标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。
“优先承租权”
需要注意什么？
沈律师表示，优先承租权的要求是体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，而且优先承租权不单可以对抗第三人，主要是对出租人的所有权进行一定限制。所以，承认优先承租权其实就是赋予租赁权更大的物权效力，使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。
这段时间应从原租赁合同期满后开始计算。由出租人自行设定一个出租条件，在一定的期限内以特定的方式通知或告知原承租人及其他人，例如广告、招租通知等，若有第三人欲和出租人建立租赁关系，出租人可以将第三人提出的条件告知原承租人，若原承租人也同意按第三人提出的条件继续租赁出租物，则享有优先承租权。
若出租人表示不能按照出租人或第三人提出的条件继续租赁物或虽不明确表示是否继续租赁原租赁物的意愿，则租赁合同期满后的一定期限届满，原租赁人的优先承租权即告消灭。如果出租人没有尽通知的义务，径直与第三人签订租赁协议，则优先承租权人可以主张该租赁协议的无效。记者 顾娅 实习生 徐珂薇
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