人防车位,让人欢喜让人“烦”

位于淮上大道沿线的一商业综合体地下停车库。随着人们生活水平的不断提高,汽车已经进入寻常百姓家。私家车保有量的迅速增长,在哪里停车成为城市家庭不得不面对的难题。一些居民小区在建设中,开发商必须按照规划要求建设人防工程,这些人防工程除作为特殊时期防空外,按照“平战结合”的原则,和平时期可以用作地下停车位。人防地下停车位在一定程度上缓解了停车难题,个别开发商采取以租代售,强制长租,或隐瞒属性,高价出售,于是人防停车位纠纷不断发生。人防停车位产权归谁?能不能办理产权证?如何有效避免纠纷?本期《社会关注》为您解读。

人防停车位纠纷不断

拿到新房钥匙本是一件开心的事,但对于滨湖新区某小区购买了地下停车位的业主来说却格外糟心。因为他们花八到十万元购买的地下停车位根本无法办理产权证,于是愤怒的业主一起向开发商“维权”,在拿不出合理解决方案的情况下,业主们纷纷向媒体和有关部门投诉,于是一起旷日持久的维权活动就此展开。

“当初的宣传是有产权的停车位,可是我们交过钱拿到合同后,才发现原先购买的停车位是根本办不了产权的人防停车位”,李先生气愤地告诉记者,当初他之所以要花十万元购买地下停车位,一是为了方便自己停车,同时还将其视为一份不错的投资。“要早知道是办不了产权证的人防停车位,我根本不会花这么多钱去购买”。

先交一半的钱,那时候根本看不到合同条款,尾款交齐拿到新房钥匙后,再一看合同,才发现上了当,自己购买的停车位原来属于人防工程,其产权归国家所有,根本办不了产权证,这明明就是欺骗销售行为,开发商理应把钱退给业主,可今开发商不愿意退钱,就意味着我们花八到十万元购买的车位只有使用权。

“问题还不止于此,开发商在租赁年限上也‘做了手脚’”,李先生告诉记者,根据《安徽省物业管理条例》规定:物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的,租赁期限不得超过三年。按照这个《条例》的规定,租赁期限不超过三年,而开发商与业主签订的合同,先是说“车位使用年限与土地使用年限一致”,而在《补充协议》上却又说“租赁期三年,到期后自动延长续期。”“明明知道人防停车位只有三年的租赁期限,销售人员先是以‘有产权’为由引诱业主购买,然后又在合同上含混其词,实质上就是以租代售”。

事实上,近年来因人防停车位引起的纠纷并不是个案。2019年1月,淮上区某广场小区业主集体维权。原来他们花费七万多元购买的地下停车位也是无法办理产权证的人防停车位。业主陈先生告诉记者,2018年11月,他接到售楼部电话通知:小区的地下停车位开始对外出售,并且购买车位还可以参加赠送优惠活动。为了今后停车方便,他和其他百余位业主纷纷购买。可是在交完钱、拿到合同之后,业主们才发现,开发商卖给他们的竟然是人防停车位,而且当初承诺的70年产权也变成了使用权,这让业主们无法接受。

愤怒的业主们将情况反映给了主管部门,经过一番咨询,业主发现自己购买的竟然是不允许出售的人防停车位。而且人防停车位是不允许卖的,最多只能签租三年合同。售时承诺有产权证的停车位变成了不允许出售的人防停车位,70年的产权变成了使用权,业主们要求退费也遭到了拒绝。经过市人防办等部门的大力协调,最终该小区的工作人员承诺会安排给业主退款,但前提是业主写一份退款申请书,并表明退款属于个人原因,并要承诺对退款予以保密,否则承担相应责任。对于开发商这样的要求,业主们表示拒绝接受。因为对申请书内容存有质疑,关于退款事项,业主们和开发商没能达成一致。

停车位所有权到底归谁

人防停车位指的是依据人民防空法的相关要求,利用人防空间设置的停车位。在当今车多位少车位难求的情况下,利用人防空间为小区居民设置停车位的做法十分普遍。人防停车位的设置,在一定程度上缓解了小区居民的停车难题,但近年来,人防停车位引发纠纷已成为社会热点话题。

事实上,人防停车位纠纷并非蚌埠所独有,记者在“百度”查询中发现,各地因人防停车位租售发生的纠纷案例足足有数百条之多:在海南海口,一个没有产权的人防停车位要花20万元长租20年,开发商口头承诺“租20年赠送50年”；在福建厦门,在开发商未告知业主的情况下,以产权车位的价格将人防停车位售卖给小区业主；在四川,人防停车位租金收入到底归谁所有,业主和开发商对簿公堂……

“人防停车位纠纷不断,其根源在于人防停车位的所有权尚缺少统一、明确的法律规定”。安徽财经大学法学院教授黄保轩认为,《人民防空法》规定“人防是国防的组成部分”,物权法则规定“国防资产属于国家所有”。由此来看,开发商修建法定义务内的人防工程产权应归国家所有。

产权归国家,所有权归谁?根据《物权法》的一般理论,通过生产的方式创造出新的所有权,生产者当然原始取得所有权,但人防工程属于与国防安全、群众生命安全等公共利益高度密切相关的财产,其在遵循民事基本原则和精神的同时,也应遵循“公共利益优先”、“国家利益保护”等公法优先原则,对人防工程其产权归属的判定,不应仅从一般追逐短期经济利益的纯私法视角进行考量。如果确定了人防工程的所有权由国家予以保留,则人防工程在战时危险时期就能够由国家直接以所有人的地位进行管理使用,而无需通过任何征收或征用的繁琐途径,无疑将是最有利于保障国防安全这一目的的。

尽管人防工程产权应归国家所有,但并不影响投资人的使用收益权的行使,并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵司法精神。根据《人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”因此,经人防机关批准,人防工程投资者可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益。

收益实际归属方面,人防工程开始由开发商投资建设,相应的经营管理及收益应归开发商享有,但小区商品房售完后,管理及收益权是否还属开发商,需要具体分析,关键是看修建人防工程地下车库的投资是否已纳入出卖的房价之中而随房屋转移。如果地下人防停车库作为小区的附属工程或配套公建,其建设费已经纳入到住宅销售价格之中,随着房屋产权的转移,投资者也就随之变成了购买房屋的业主,则地下人防停车库的收益权依法转由作为实际投资人的小区全体业主享有。反之,如果房屋销售价格没有将人防工程开发成本纳入,则地下人防停车库的收益权仍归开发商所有。

避免纠纷有何办法

产权归国家,这一点是明确的,但所有权归谁,当前法律并未有统一明确的规定。在没有明确规定的情况下,由于各地理解不同,其做法也不尽相同。据市住建局相关部门负责人介绍,重庆的做法是,商品房配套车位(今人防车位)在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后,可按照规定进行租赁和销售；而上海的做法与之不同,上海市规定,国家投资的人防工程用作车位的,不能办理产权证也不能买卖。但“结建”工程,即“结合城市新建民用建筑修建的人防工程”,设立的人防停车位所有权属于开发商所有,开发商可以登记为产权人,也可将其出售给业主并办理使用权证。山东济南又有不同的理解和操作,相关规范规定,人防停车位所有权归国家,未经批准,任何单位和个人不得擅自转让、租赁。由此可见,在没有统一、明确规定的情况下,操作的思路大相径庭。

人防停车位涉及各方权益,如何有效化解矛盾纠纷。市人防办相关负责人表示,人防是国防资产,其产权归国家,这在《人民防空法》中有明确规定,按照平战结合的原则,和平时期,人防工程在不影响结构和战时防空需要的情况下,可以用作停车位,为了更好地发挥效用,同时减少矛盾纠纷,应尽快从法律层面,明确相关产权归属与权责分配。在现阶段法律不明确的情况下,政府部门应发挥引导作用,在公平合理的前提下,维护各方权益。

采访中,部分政协委提出,人防停车位矛盾纠纷影响到社会的稳定与和谐,市相关部门应尽力发挥职能作用,要求开发商在售楼现场公布地下停车位是不是人防停车位,如果是,则在醒目处注明“无法办理产权证”字样,同时严格按《安徽省物业管理条例》的要求,租期不超过三年,届满后视情况再决定是否续签。严禁取消短租,强制长租,又租又送,名租实售,隐瞒属性,高价出售,收益归属纠缠不清的情况。同时作为消费者,在购买停车位时,应先行明确所购停车位是不是人防停车位,能不能办理产权证,要先看合同再决定是否购买,对开发商口头宣传和承诺要“留个心眼”,如果不了解清楚,则会为以后的纠纷埋下隐患。除了明确人防停车位的法律属性外,律师建议,消费者还应当了解小区人防停车位的租赁或买卖政策,并咨询人防办或不动产交易主管部门加以确认,避免遭受经济损失。另外市场监管部门也应发挥职能作用,严厉打击开发商的宣传误导、欺诈销售,有效制止开发商利用消费者对人防停车位权属关系不了解,通过打“擦边球”的方式,引诱消费者购买或长租。

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