重点改造完善小区配套和市政基础设施提升公共服务水平 老旧小区改造按需定制
安徽省宿州市八一小区的居民李玉良，自去年春天开始有些越来越“不认识”自己的家了：楼道里的杂物没了，垃圾还有专人清扫；破损的路面铺上了沥青，两边的墙面也变得焕然一新；健身器材更新换代……
采访中，李玉良告诉记者，没想到住了20多年的小区还能旧貌换新颜。
这得益于2017年底启动的城镇老旧小区改造。2020年7月20日，为满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，进一步明确了总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施。
城镇老旧小区需要改造哪些方面？改造过程中需要解决哪些主要问题？改造完成后如何建立长效管理机制？近日，记者对此进行了调查。
老旧小区隐患颇多改造方案按需定制
8月23日，北京下了一夜的雨。第二天一早，记者走访了康家园、垂杨柳西里、松一、松二等小区，它们均被列入了北京市2020年第一批老旧小区综合整治项目名单中。
记者发现，并非所有小区都有积水问题，但多数小区在一定程度上都存在路面不平有裂痕、楼房墙面脱落、基础设施老旧、公共服务设施缺失等问题。
为此，《意见》明确要求，在全面推进老旧小区改造工作的过程中，应当征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。
据了解，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。其中，基础类指为满足居民安全需要和基本生活需求的内容；完善类指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容；提升类指为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容等。
“《意见》将按需定制作为老旧小区改造的一个指导方向。”华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，老旧小区改造完成后，不仅能够提高房屋价值、改善居民生活品质，还能够拉动有效投资、解决房地产市场的存量问题。
积极推动居民出资鼓励社会资本参与
8月22日，记者来到天津市学府街天大六村社区25号楼4门，天津首个既有住宅加装电梯试点项目已于去年在此完工。
“加装电梯并不是件容易的事，需要得到全部居民的同意才行。”天津市天大六村居委会主任孟娜说，在最初征询意见阶段，她带着居委会成员挨家挨户介绍流程和惠民政策，最终才打消了居民的顾虑，取得了住户的理解和支持。
除居民意见难以统一外，改造资金筹集困难、改造牵涉单位众多也是多地面临的主要问题。
老旧小区改造市场前景广阔，被业内视为新的万亿元蓝海。《意见》中也明确，鼓励社会资本参与是解决资金问题的一项重点任务。
住房和城乡建设部有关负责人在解读《意见》时表示，在老旧小区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，同时要落实税费减免政策，提升居民改造意愿。
形成长效管理机制共同维护改造成果
城镇老旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，对老旧小区的改造不能“一改了之”。
为此，《意见》要求，居民委员会、业主委员会、物业服务企业等组织应在改造过程中引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果；建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
在北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，针对老旧小区普遍存在的居民收入不高、出资意愿低、硬件条件先天不足等问题，政府可以通过制定相应的法律法规将资金来源、居民出资比例，以及改造后的长效管理机制固化下来。
据《法治日报》
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