融资成本超高的小房企港龙急需上市解渴
记者 | 马一凡
地产行业整体增速放缓下，今年仍有一家“苏系”小房企在关乎生死存亡的规模博弈中，实现了翻倍增长。
起家于江苏常州的港龙地产今年以来动作频频，先是将总部搬到上海虹桥商务区，又于10月递交上市招股书，还积极拿地扩储，增加与其他房企的合作。
原本寂寂无名的港龙地产，今年进入了百强房企之列，据克而瑞中国房地产企业全口径销售额榜单，港龙集团今年1-10月全口径销售额为228亿元，排名第85位，超过了朗诗、大发、协信、鑫苑等中小量级的房企。
去年港龙还仅仅排在155位，全年销售额只有99.3亿元，照此计算，今年还没结束，港龙的增长率已经超过了100%。
这种黑马式的增速在今年已经十分罕见。
值得注意的是，同名公司很多，而这个起家于常州的房企，既跟香港港龙航空没关系，也跟总部在苏州的港龙控股集团有限公司无关。
为了避免扯上关系，港龙地产赴港申请上市的公司名为“港龙中国地产集团有限公司”，简称“港龙中国”。
虽然跟香港港龙航空毫无关系，但最初港龙中国却是以港资企业的身份在常州注册。
界面新闻记者了解到，港龙中国的老板吕永怀老家在福建，上世纪1990年代从事纺织服装生意，早年获得香港身份，2007年来到常州经营房地产。
和一众闽系房企的发展历程类似，这又是一个福建老板“爱拼才会赢”的故事。
吕永怀此前接受媒体采访时曾透露，到常州投资房地产是机缘巧合，2006年他应邀参加了常州市政府在香港举行的“常州城市产业推进会”，其后专程到常州考察，决定将常州作为进军长三角房地产市场的根据地。
2007年，江苏港龙房地产开发有限公司在常州成立，除了在常州拿地开发项目，还进入了盐城、南通等江苏省内城市。
这是一个典型的家族性企业，吕永怀和他的两位兄弟以及儿子们同为控股股东，并担任执行董事和非执行董事职位。另外，吕永怀自己兼任董事会主席和行政总裁。
尽管今年增速惹眼，但实际上，港龙中国的业绩起飞于2018年。据其招股书，2016-2018年三年营收分别为4.72亿元、4.33亿元、16.6亿元，因为2018年营收大大超出以往，其三年复合增长率为87.5%。
2018年，港龙中国的毛利率也有所提升，其三年毛利率分别为21.3%、21.9%、30.8%。
虽然2018年是港龙中国的业绩大幅提升之年，其经营性活动所得现金净额却在这一年变为负数。
与此同时，港龙中国2018年的净负债率低至2%，不过在今年上半年期内大幅升至67.4%。
这也反映出这家亟待上市的房企有小型房企共同存在的问题——业绩和负债数字均不稳定，可能会受到短期布局策略以及部分项目开发进度和销售的影响。这是小房企普遍面临的风险之一。
在筹备上市前后，港龙中国做了诸多布局，最明显的是对外扩张。它进军了一线城市上海、二线城市杭州、南京，同时还在河南、贵州拿了地。
这家数年前只在江苏省内有几个项目的小房企，目前在20多个城市布局了近60个项目，土地储备扩张到470余万平方米。其重中之重还是江苏省，在所有项目中，10个位于常州、9个位于常熟、6个位于南通、6个位于盐城。
此外，港龙中国在加大合作力度，这是不少小房企实现销售额快速膨胀的手段。
比如它在淮安的融创广场、上海的山水拾间、泰兴的桃源府、湖州的江南桃源等，都是和融创进行合作，而杭州的秋实宸悦，则是和西房、东原进行合作，在南通、张家港、常熟，则均有和碧桂园的合作项目。
随着港龙中国的扩张，其银行借款也越滚越厚。截至2016年、2017年及2018年12月31日及2019年6月30日，其未偿还银行借款为0.5亿元，3.17亿元、8.56亿元及14.36亿元。
除了银行渠道，对于未上市的港龙来说，信托融资也是资金重要来源。港龙中国近两年有数笔利率不低的信托融资，利率从7.86%至14%不等。
值得注意的是，其今年9月订立的一笔与无锡蠡悦股权投资合伙企业账面2.2亿元的信托融资，利率高达14%，不仅利率高而且时间紧迫，明年3月就将到期，以常州港嘉项目100%股份为抵押。
融资环境艰难，无论现在是否是小房企上市的窗口期，这些小房企都已经按捺不住。和港龙同期递交招股书的，还有安徽房企三巽地产、东莞房企汇景控股等。这意味着，小房企将迎来激烈的上市战、融资战、扩张战。
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