【专访】 银城马保华：今年要拿到百强房企门票
银城老板黄清平（右）与马保华
记者|孙梅欣
3月6日上午9点半，银城国际总裁马保华同老板黄清平一同出现在香港联交所。随着一声锣响，银城国际（01902.HK）正式登陆港股，以2.38港元/股开盘，午间报收2.39港元/股，小幅上涨0.42%.
去年夏天，马保华还坐在台下，看着关系甚好的弘阳地产董事长曾焕沙和总裁何捷站在台上。时隔一年，敲钟的锤已经拿在了自己手上。
2月末的一个下午，界面新闻记者在南京银城街的银城总部大楼里见到了马保华。初春江南连续阴雨，气温湿冷，但土地市场已经有所回温，暗流涌动。银城重点关注城市土地拍卖正变得白热化，投资部的信息不断送来，加上上市前的最后准备，马保华不得不婉拒了南京市住建局牵头的企业座谈。
银城成立于1993年，前身银城地产原为国企，2001年完成国企改制后开始涉足房地产开发，是一家土生土长的南京房企。由于早年在城东、河西等优质地段开发了一批高端楼盘，包括南京“名嘴"孟非等都是其业主，因此银城在南京很有一批簇拥。
不过银城有着南京众多企业“小富即安"的特质，加上2008年前后在市场调整一度陷入低潮，迟迟未能走上规模化道路。
但是过去3年，银城正在发生变化。招股书显示，从2015年到2018年间，银城的复合增长率超过50%，高于同一时期行业百强房企平均49%的增长率。2018年，银城销售额第一次超过百亿元，这让管理层看到企业进入一个新阶段的可能。
“今年银城的目标是进入行业前百强，只有进入这个行业门槛才能拿到俱乐部的门票。"马保华认为，在这个“大象比兔子跑得快"的行业，规模化是不可回避的现实：“进得了这个门槛，金融机构才看得到我们，对人才的吸引、对品牌塑造才能起到有效保障。"去年的品牌发布会上，银城第一次提出在3-5年实现500亿规模，作为短期内需要完成的既定目标。
马保华并不认同外界对于银城“保守"的认知，不论3年的复合增长率，还是现在5-8月的开发周期，都赶得上行业高周转的水平。银城慢在了起点太低，要知道，2012年时其年销售规模还是个位数，6年时间已经跨进了百亿门槛。
然而中小型房企现如今想要规模化并不容易，资金来源便是最大的掣肘。马保华坦言，上市前银城只能债权融资，无法股权融资，相当于少了一条“腿"在和其他企业比速度：“2016年之后前端融资取消，企业普遍降杠杆，债权融资路径更窄，我们这样的区域性房企资金链更加吃紧。"
作为一家成立25年的房企，公务员出身的老板黄清平，在企业发展初期便提出“民企要按国企做，国企要按民企做"的口号，要求银城这样的民企有国企的规范度。“我们有品牌、有技术也有人员团队，为什么不把规模做上去？"马保华坦言，民企存在私人老板随意性，如果要做大企业，使之成为运营更加规范的公众公司，上市是必然道路。
从2017年开始，中小型房企便迎来一波“赴港上市潮"，包括正荣、弘阳、大发、美的在内的多家房企都先后登陆港股。
就在采访当天，和银城国际同期递交招股书的德信中国在香港联交所敲钟，这家来自浙江的小房企，在此之前并未按预期完成认购。随着百强房企陆续上市，投资人对地产行业颇为熟稔的当下，是否还是适合中小房企的上市时机？
“如果上市是必经的过程，那么便无所谓时机的好坏。行业永远是波段式发展，上市后融资对我们是如虎添翼。"按目前定价，银城IPO的融资额只有8亿港元左右，尚且达不到很多城市一块地价，但马保华更看中的是企业融资渠道就此打开。正因为股本不大，融资后基数比例会很大，对于一家小型房企而言，便是成倍资金量的进入。
马保华对银城面临的高负债并无太多焦虑。由于招股书上银城的资产负债率高达380%，这家企业的资金状况也遭到外界普遍质疑。
他解释称，一方面，过去3年银城在行业上升通道中，借助他人资本完成了土地储备，使企业在未来2、3年时间里具备了快速发展的条件，另一方面，目前持有项目中，有不少是在2016年南京土拍最激烈时拿下的现房地块，杠杆高资金沉淀大，但从去年下半年财务情况看，随着利润的结转和IPO后的资本补足，负债率自然会下降。
马保华对界面新闻表示，特别是在IPO前，银城毕竟规模基数小、融资能力不强，一两个项目的运营对公司整体财务数据表现就起到较大影响。随着上市融资的实现，资产基数扩大，负债率也会下降。特别是今年下半年几个项目交付后，财务状况会逐步降到行业健康水平。
除了通过利润结转和股权融资降低杠杆，银城也加强了其他企业的合作，以减少资金占用降低负债率。在大本营南京，银城和万科、旭辉等头部房企已先后拿下多幅地块共同开发，去年和融创在无锡、镇江等市场也联合入市、收购，他们希望在不增加负债的前提下扩大规模，并考虑在项目公司层面引入投资人合作，进一步降杠杆。
或许是因为房地产发展初期，富庶的长三角足以满足一家本土房企的“胃口"，因此银城绝大部分项目都集中在南京，但随着规模化发展时期到来，外拓成为必然路径。
2017年，银城将触角伸至苏州、镇江，去年则首次进入浙江、安徽两省市场，先后在杭州、合肥和马鞍山等城市拿地，并在苏北重镇徐州重仓，到去年底实现在8个城市持有31个项目的储备。
银城在去年还将长三角、杭州湾和徐淮经济带纳入企业战略布局之中，并成立了南京、苏南、杭州、合肥和徐淮五大区域公司。
马保华表示，首先要深挖熟悉的长三角市场。他认为，对于银城这样的小房企而言，对长三角市场的沉淀，足以让企业规模再上一个台阶：“今年计划择机进入扬州、常州市场，另外我们会选择环重点城市都市圈，进入一些经济基础较好的三四线市场。"
为此银城还定下了在长三角主要市场加强市场占有率的目标。比如在南京，争取流量上要排进前三，其他已有城市尽量做到前十，新进城市进入前15-20：“去年南京市场排名我们回到第8位，别看我们是南京本土房企，但是全国前50的房企都进入了这个城市，竞争激烈程度可见一斑。"
对于全国拓展，马保华表示，这是企业下一步考虑的布局，但是不排除寻求在“战略指导下的机遇"：““虽然行业很多都早已提出千亿规模，但我们有自知之明，要量力而行，进一个城市就要站稳，然后再寻找下一个目标。"
他透露，银城2018年的拿地金额是41.2亿元，土地储备量达到343.7万方，今年拿地金额还会提高，为冲进百强做准备。根据第三方数据，2018年的百强房企门槛约在150亿元，银城这一年的规模离此还有些差距。
“钱、地、人"是规模房企发展的核心三要素，在过去10多年时间里，银城也建立了自己的人才储备团队。银城目前高管团队中，有三分之二的人员入职时间超过15年，员工的企业忠诚度可见一斑。招股书上公布的4名执行董事中，除马保华之外，王政、朱力和邵磊均为校招生，这样的“亲兵"团队在房企高管中，已经不太多见。同时，生于1960年代、1970年代和1980年代的高管年龄分布各占三分之一，处于较合理水平。
为了跟上公司的扩张步伐，去年银城还启动了“倍增"计划，完成了大规模招聘，一半左右的新员工都在去年入职。“我们的薪酬体系中有一部分是‘利润分享计划’，每年都拿出利润的3.5%-5%左右，用于在四证齐全、销售、封顶、结算的四个环节给员工奖励计提。"
马保华还透露，上市后会拿出一部分股权对核心员工进行奖励：“让员工意识到工作的每一个环节都和自己的报酬相关，才会把企业的事情当自己的事在做，才更有积极动力。"
虽然规模化是银城目前的核心任务，但是多元业务也在同步进行。去年，银城组建了商管团队，负责开发公司持有的部分商业地块，重点运营获取地块中的社区商业。马保华表示，目前银城还没有大规模做商业项目的计划，但是具备良好的社区商业运营能力，对于土地储备的增加有良性推动。
银城还涉足到了长租公寓业务，并从早前的散租转为集中式运营租赁，选择资产价格低，或者资产价值具备升值潜力、被金融市场看好的资产，慢慢增加持有型业务的占比。在马保华看来，随着企业资金实力的增强，将逐步考虑增加一些持有型项目，企业“总不能吃光花光用光"。
翻看南京地产行业发展历程，也曾涌现过苏宁、朗诗、栖霞建设等一批知名房企。然而行业变迁，不同于粤系的机敏和闽系的凶猛，谨慎低调的南京房企也日渐式微，苏宁关注电商主业，朗诗则以代建为主，一度在南京发家的闽系血统弘阳地产，也搬到了上海。
或许是由于和老板一样，在南京土生土长，又曾出身南京城建系统的马保华觉得，南京房企有必要也有能力走得更远：“我们这代人总觉得还有使命感和责任感在，如果南京房企这面旗帜需要人扛，我们希望能扛起这面大旗。"
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