高周转不是冒进式增长 业内谈利弊 业内人士直言，房地产开发高周转不是盲目压缩工期或者说追赶速度
业内人士直言，房地产开发高周转不是盲目压缩工期或者说追赶速度 ■天府早报记者郝淑霞
近期，知名房企碧桂园成为舆论关注的焦点。据报道，8月1日，碧桂园江苏启东大名府一在建别墅起火；而5天前的晚上，碧桂园安徽六安项目坍塌事故导致6人死亡。这也是近一个月以来，继上海奉贤项目坍塌，杭州萧山项目坍塌后碧桂园发生的第三起坍塌事故。
对碧桂园近期频发的安全事故，不少业内人士指出，碧桂园之所以出事或许与高周转不无关系。公开信息显示，今年4月，碧桂园一度连发3份文件，内容中心议题只有一个：加快高周转。
房产开发高周转是碧桂园的特例，还是房地产市场的普遍现象？为什么近年来市场会出现高周转的现象？高周转对房地产开发而言究竟意味着什么？高周转模式在运行中究竟存在怎样的利弊关系？
高周转究竟是什么？
高周转原本是一个商业术语，指的是资金从资金形态—货物形态—资金形态，每循环一周叫周转天数，周转天数越少，那么表明资金的周转率越高，反之就是周转率低。顾名思义，高周转就是指货物，因为卖得快，可以快速变现的能力。
据报道称，碧桂园董事局主席杨国强曾表示：“高周转是我们战无不胜的法宝”。据悉，碧桂园高周转标准也由“456”（拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正）提高到了“345”。
国内房地产行业最早引入高周转概念，源自万科学习美国帕尔迪。有报道显示，10多年前，万科推行了几年便因施工安全、工程质量、财务安全等顾虑而放弃了高周转。
财经评论员严跃进表示，此前万科有高周转的模式，但其显然还是比较理性，在做大规模的时候，一直在维护品牌，从市场观测看，万科产品系列还是受到了行业的尊重和认可。
四川产城汇总经理林森谈到，万科是业内的注重产品品质的企业和城市运营商，运营和社区品质是他的标签。万科要做的是城市作品，这决定了快不了。
在林森看来，合理的高周转范围，应该是好的管控体系、施工执行体系、品质保证体系。高周转是开发效率，而不是单纯失控的“快”。
“对于当前一些企业来说，规模扩张在于行业中的压力，类似TOP系列中的地产企业，不甘心丢掉行业的宝座，会努力维持当前销售业绩和节奏。当然速度快了，自然也会使得在具体项目中投入的精力减少，也容易出现多种问题。所以在高周转中适当放缓节奏，加大质量管控，变得很有必要。”一业内人士直言。
有利有弊的高周转
为什么高周转模式能成为目前地产业的主流模式之一？在采访中，林森谈到，“开发商为了加快开发周期，快进快出，降低开发成本和开发风险，这是每个企业的必须选择。所以，高周转将会成为常态。”
不仅如此，房地产行业为资金密集型产业，每一个项目的投入资金往往比较大，所以房地产项目高周转率对开发商和银行等金融机构来说，也是非常重要的。
那么，高周转对房地产开发而言究竟意味着什么？
一业内人士直言，高周转其实更强调各个开发环节的衔接，而不是盲目压缩工期或者说追赶速度。高周转本身不是贬义词，当前政策变动下，高周转也没问题，但确实需要研究高周转和高质量的关系。大型房企更需要做好这个课题。
同时他表示，当前对于碧桂园来说，高周转使其在行业的排名得到提高，这对于上市公司来说是很关键的。同时这也和此类地产企业面临的压力有关，比如说碧桂园也在积极推进项目跟投制度，而跟投制度则很容易带来高周转的概念，同时也容易带来各类新的问题，类似质量把控不到位等；其次，跟投制度往往有很多需要盈利的量化考核，部分压力过大或权力过大，都会引起项目投资方面的不适应。这都是需要我们进行反思的地方，需要研究此类项目背后的具体经营情况，稳步且可持续做项目，这样对于项目方和企业方都是负责的态度表现。
另外，以销定产的模式，更容易把握市场需求，也更容易去库存，所以通过此类滚动式开发的模式，有助于形成项目的更好销售。同时销售后的资金回笼速度快，往往可以紧跟下一个环节，所以高周转是资金高效利用的模式，符合企业成长规律。
质量问题在大房企身上是容易放大的，换而言之，大房企更需要重视质量问题，否则可能某个楼盘出现问题，会演变为房企整个集团的管理问题，由此可见，高周转情况下，对于高质量也是需要常抓不懈。
在谈到高周转模式在运行中存在的利弊关系时，林森谈到，利就是加快开发效率和风险控制，开发效率、产品打造能力、快而不乱的能力，以及产品品质保证能力，特别是社区品质保证能力，这非常重要；弊是如果没有好的管控体系与执行体系，则会出现品质无法保证的状况。
高周转不是冒进式的增长
高周转虽是目前开发商赚钱的“不二法宝”，同样也是堆积风险的利器之一，施工方在高周转的“催促”下，是否能严格按照安全作业规程或标准进行施工难以保障，房屋建造质量也因此面临拷问。
那么，此次碧桂园的事故是否给高周转敲响了警钟？
对于此类模式，有业内专家表示，高周转有助于房企快速全面地占领房屋销售市场，总体上有助于市场占有率提高。通过重视此类高周转的模式，也可以为当前地产企业形成更好的品牌价值。但高周转要运作好，绝不能以速度来判断好与坏，否则出现安全事故只是迟早的事。
他认为，高周转的判断模式要转变，一方面是要重新审视考核内容，例如，不能以销售指标来考核企业的业绩。另外，还需要项目公司加强运作，进而形成较为稳妥的投资模式和监管模式，防范项目公司偷工减料等。
对于高周转带来的质量问题，有专家认为，有两个层次的理解。第一是工程本身的质量问题，第二是质量问题的外部印象。从第一个角度看，涉及到与企业工程质量的管理、经营等，若是过快强调业绩增长，那么工作难免会不到位，质量问题就会频频出现，甚至影响后续项目的开发。第二是不断叠加的质量问题，会有各类新的风险，例如市场信心降低等。
所以，对于开发商来说，高周转不是冒进式的增长，而是稳步增长。在追求高周转的时候，更需要关注工匠精神，在项目开发等方面需要狠抓质量。质量过硬，也可以带动销售业绩增长。所谓欲速则不达，房企需要稳健经营，对于各类质量安全问题积极把控，进而形成老百姓放心且乐意购买的住房项目。
因此，对于开发商而言，产品的质量本身才是最基础的，房企需要有工匠精神，进而形成更为科学的模式。
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对于开发商来说，高周转不是冒进式的增长，而是稳步增长。在追求高周转的时候，更需要关注工匠精神，在项目开发等方面需要狠抓质量。质量过硬，也可以带动销售业绩增长。所谓欲速则不达，房企需要稳健经营，对于各类质量安全问题积极把控，进而形成老百姓放心且乐意购买的住房项目。
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