半年净利超520亿，从规模第一到利润第一的背后发生了什么？ 拉直恒大“利润王”背后的三大“问号”
8月6日，中国恒大发布正面盈利预告，根据估算，上半年恒大税后净利润超520亿，核心业务利润超546亿。这让恒大再次坐上“利润王”的宝座。受此利好影响，恒大股价开盘后持续大涨，涨幅最高超27%，收报于25.25港元，领涨香港内房股板块。从规模第一，到利润第一，恒大背后发生了什么？
问号一：
半年超520亿元，“利润王”含金量几何？
恒大发布的正面盈利预告显示，2018年恒大上半年税后净利润较去年同期增长125%以上，核心业务利润较去年同期增长100%以上。恒大去年上半年净利润为231亿，核心业务利润273亿。据此估算，上半年恒大税后净利润超520亿，核心业务利润超546亿。
这个数字是什么概念呢？
从行业对比来看，根据碧桂园近日公告，其上半年利润增幅较去年同期不低于50％，预计约113亿。而万科一季度净利润约8.9亿元。如无意外，恒大将稳坐“利润王”宝座。此外，从2018年上市房企公布的利润增长率来看，增长50％以上的企业占到将近一半的比例；这其中，只有11家房企的增幅超100％。论增速恒大也是领先。值得注意的是，恒大的这一业绩更是超过被公认为盈利能力很强的贵州茅台：该公司上半年净利润为169亿元，恒大的520亿是茅台的3倍还多。
根据恒大发布的公告，预期2018-2020年净利润分别约500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其2017年公布的2017-2019年三年888亿的利润承诺，而现实是——恒大2018年上半年核心业务净利润已经超过546亿，半年就超过早期计划全年500亿的成绩，可谓成绩喜人。
问号二：
房地产市场行情不妙，为何恒大逆市飘红？
今年以来，房地产市场调控政策密集出炉，融资也是全方位收紧，整个房地产市场来看行情并不妙，不少房企甚至陷入经营困境，为何恒大逆市“飘红”交出如此成绩单？
从行业规律可以看出一些逻辑。由于房地产均采用预售制度，卖房时是预收账款，而不是营业收入，通常是卖房后再等到1年半以后物业交房才能计算营业收入，并计入利润，这期间存在一定的时间差。
由此，恒大2018年上半年利润100%增长，是反映2016年下半年、2017年年初房地产销售业绩，也反映2015年左右的拿地成果。如果推算一下会发现，2015年，土地市场仍处于相对低位，2016年、2017年则是中国一二线城市和三四线城市房价暴涨的年份。当时的恒大正好在一二三四线相对均衡布局。一方面是房价增长带来的销售额增加，一方面是“低价拿地+房价高涨”带来的利润增长，恒大可谓是双重收获。
此外，由于恒大在商业地产、投资型物业等资产沉淀相对较少，因此整体利润也在营业外收益、投资收益以及投资物业公允价值收益占比很小。所以，恒大核心净利润率也更多与营业收入接近于正比例关系。
而恒大内部一直奉行的管理策略，也使得利润增长有所保障。恒大实行强有力的成本控制：采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用。2017年年报显示，当年三大费用合共下降2.5个百分点。此外，恒大提升注重产品附加值，进一步保障了利润空间。
问号三：房地产进入“下半场”，恒大“后劲”如何？
也有分析认为，前瞻性的战略布局是此次恒大交出有史以来最佳半年业绩的关键。今年年初，许家印宣布了“新恒大”重大战略决策，在发展模式上，从“规模型”向“规模+效益型”转变，从“三高一低”模式向“三低一高”转变。而在房地产市场新常态下，市场竞争愈发激烈。不少地产开发企业纷纷开拓多元化战略。作为其中的佼佼者，恒大提前布局，多维度发展。2017年，恒大完成房地产+服务的转型。在地产之外，恒大积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局，而这些产业无一例外都拥有巨大的市场空间和发展前景。比如近期在港股市场上就出现了一匹黑马——恒大健康。在A股、港股市场低迷之际，恒大健康成为港股市场关注焦点，走势持续逆市上行。
而在科技领域，恒大健康以67.46亿港币对价收购香港时颖公司100%股权，成为FF汽车的最大股东，恒大正式进入新能源领域。
除此之外，恒大还与中科院签署全面合作协议，恒大计划未来投入1000亿，在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技和新能源等重点领域，与中科院联合打造科技研究基地、科研孵化基地和科研成果产业化基地。
地产主业的高利润为恒大带来资本沉淀，为新业态的发展提供强大支持，而积极转型也是对夯实主业的有力辅助。两者兼顾平衡，这样的战略也将使其在房地产的“下半场”稳固优势，坐稳“利润王”宝座。
胡啸新安晚报安徽网大皖客户端记者胡霞利
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