小区满天飞收益是本糊涂账安徽商报记者探访省城多个小区多家物业未向业主公布小区收益及去向
[摘要]安徽商报记者探访省城多个小区多家物业未向业主公布小区广告收益及去向
省城一商业广场道闸成了广告位
小区大门口的道闸上是广告、电梯间里是广告，小区灯箱上是广告，走进省城华邦世贸城小区，目光所及之处，很多公共位置都被广告占领，这些广告是谁设置的？广告收益是多少？都流向了何处？不仅是华邦世贸城，省城绝大部分小区，这笔钱对业主来说都还是一本糊涂账。
[反映] 小区广告满天飞 业主不知谁收益
“我们小区住宅楼电梯里挂着广告，但从没见过物业对这部分广告收入及资金去向做过公示。”6日，家住省城来安路来安花园小区的孙先生向本报反映了这一情况。
该小区业主王女士也感同身受，“近年来，电梯口和电梯间突然多出了广告，一个电梯轿厢至少有三个广告位，经常更换广告内容，谁换的也不知道。”
安徽商报记者在该小区内看到，机动车进出口的门禁道闸、电梯轿厢内外都被各式的广告占领。几乎每栋居民楼电梯里都挂有商业广告，内容涉及娱乐、餐饮、汽车等多个领域。但是，谈及小区公共区域的广告收益及流向问题，当日，小区物业人员未作出回应。
[探访] 公示六大类收支 独缺广告位收入
6日，记者在长江东大街某小区探访发现，小区很多单元楼走廊或电梯内，都悬挂有各类商家的广告海报，门禁道闸也被一家快餐品牌的广告植入。小区南大门，物业刚公布了2017年度收支公示栏。该公示栏显示过去一年小区的物业服务费371.36万元、停车场服务费43.25万元等6类收入，共计625.77万元，唯独没有提到小区公共区域的广告收益。
该小区物业负责人李先生向记者介绍，小区公共区域的广告收益主要来自设有广告牌位的电梯轿厢、灯箱和门禁道闸。“我们小区物业没权限与商家谈合作。商家想在小区内投放广告，要找公司有关部门谈。”李先生说，小区广告收益全存于公司指定账户。去年，这笔收益有10多万元。
李先生称，这笔钱有别于业主购房时交纳的房屋维修基金和日常所缴的物业费。若物业动用小区公共区域的广告收益，依照法律，必须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”以上业主同意）。
[做法] 照明、垃圾清运等都要动用广告收益
位于省城齐云山路的华邦世贸城小区，进大门之前，挡车杆上的房地产广告赫然映入眼帘。大门内，灯箱上的商家广告也很醒目。不光是这些，车辆进出的道闸、不到四平方米的电梯间里都挂上了广告。
记者6日在政务区另外两个小区探访发现，广告都是物业公司卖给了商家或广告公司，收支几乎不向业主公布，业主们也大多不知道这些收益用在了哪里。不少小区的业主称，小区电梯内广告都是由物业和广告公司对接，物业公司在电梯间悬挂广告并没有征得业主同意。
一家小区物业工作人员称，“广告收入是小区多种经营的一部分，要维持小区的垃圾清运、小区道路的照明等方面的正常运转，这单靠业主们缴的物业费是不够的。”该工作人员告诉记者，除了保证小区基础设施的维护保养，小区广告收入中还要支出一部分给物业工作人员发工资。
[内幕] 每部电梯广告位 一年能赚三四千元
省城一家熟悉小区广告行情的广告公司负责人刘先生介绍，小区电梯间广告费和社区灯箱的价格取决于小区的档次、地理位置等因素。他举例称，合肥一个配套成熟的中高档小区，每部电梯每年的广告价位在3500元至4000元之间。刘先生举例称，如果一个商家想通过他们公司在一个拥有20部电梯的中等规模小区内部投放广告，需要交给广告公司的代理费就达到7万至8万元。
“这个价位区间是我们公司与商家洽谈的价格区间。双方达成合作后，公司就会派人找小区物业商谈承租电梯广告位的事宜，我们公司与小区物业商谈的租赁价格肯定低于与商家洽谈的区间，具体能低多少，我不方便透露。”刘先生说。
刘先生坦言，公司只是针对没有广告部的中小商家服务的，“像一些大型企业本身有广告策划部，企业会直接找小区物业谈广告牌价位。”
[说法]
用公共区域经营收益归业主所有
安徽商报：小区广告收益是否归业主所有？
律师（北京盈科<合肥>律师事务所律师孙承龙，从事多年物权研究，以下用“律师”代替）：小区公共区域的所有权属于全体业主所有，由业主享有占有、使用收益和处分的所有权权能。
从根本上说，公共区域内的经营和收益由业主所有和支配，物业公司未经业主授权，是无权利用小区的公共区域进行经营活动的，更无权拒绝向全体业主公布小区公共区域内经营情况。
安徽商报：小区公共区域的广告收入是否应定期向业主公布？
律师：对于全体业主如何行使小区公共区域所有、使用、收益、处分的所有权权能，《物权法》规定由全体业主召开业主大会，选举业主委员会，代表全体业主行使对小区公共区域的所有权权能，并对物业公司的日常管理和服务进行监督，必要时予以更换物业公司。作为小区的管理者，物业公司有责任和义务定期将小区的公共区域收益向业主公布。
受制于现实种种因素，不少小区的业主委员会没有成立，小区公共区域的实际经营和收益是由物业公司负责。由于业主方监督的缺位，一些物业公司拒不公布公共区域的经营收益，更不用说收益用于何处，经营乱象丛生，业主利益受损。
安徽商报：如何维护业主对小区公共收益的权益，防止物业越权？
律师：针对物业公司利用小区公共区域经营存在的问题，业主可以通过以下途径维护自己的合法权益：
首先，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，业主组织召开业主大会，选举业主委员会，由业主委员会行使对小区公共区域的经营，或者授权物业公司负责经营，并对物业公司经营活动进行监督，确保收益能够真正用于全体业主自身。其次，根据上述法律法规，业主有监督物业公司管理的权利，业主可以要求物业公司公布小区公共区域经营情况。如果物业公司存在违规情况，业主可以向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行举报，由主管部门对物业公司的行为进行纠正和处罚。
此外，根据《物权法》相关规定，业主可以通过司法程序维护自身的权益，请求物业公司公开共有部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配。
记者吴洋/文刘职伟/摄
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