买房 必须搞清楚公摊那些事儿
近日,省住建厅发布《关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用有关工作的通知》,要求商品房买卖合同中应明确标注公摊面积。买房子是大事,5月19日,记者采访了解了买房时有关公摊面积的那些事儿。
□潍报全媒体记者常方方
公摊面积写在合同中
购房市民感觉更安心
据了解,为进一步规范商品房测绘成果使用和销售环节房屋面积明示等有关工作,切实维护购房群众合法权益,省住建厅要求,规范商品房买卖合同内容约定。自今年6月1日起,房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时,应按照《山东省商品房销售条例》有关规定,将房屋(含地下储藏室、车位、车库)的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确(若储藏室、车位、车库按个销售,应在合同中单独约定),并约定面积差异处理方式。
对此,不少市民表示,公摊面积明确标注在购房合同中,他们觉得更安心了。青州的王女士称,多年前她买第一套房子时,对公摊面积等并不了解,购房合同中也并未明确标注公摊面积。附近几个小区同等面积的房子,室内都比她家宽敞,她认为他们小区的公摊面积可能大一些。“现在出台了新政策,要求开发商直接在合同中明确标注公摊面积,对于购房者来说肯定是好事,大家心里都有数了。”王女士说。
买房时轻信销售顾问
之后得知公摊比例大
从事房地产行业多年的王先生称,公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积,包括两部分:一是电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。但是,仓库、车库车道、作为人防工程的地下室等不允许计入公摊。
王先生说,开发商不能直接测算公摊面积,必须委托给测绘部门独立测算,测绘部门出具测算报告后,开发商再告知购房者公摊比例。
经济区高速仁和盛庭小区的张先生去年买了二套房,当时销售顾问告诉他公摊比例是20％。可他装修时发现,公摊比例近25％,感觉被骗了。他找到销售顾问询问此事,对方称当时说的是小区里的一栋大户型,公摊比例最小,只有20％。张先生没有任何证据,只能作罢。
王先生提醒市民,购房时一定要仔细询问公摊面积相关事宜,在没签订购房合同前,可以将公摊等信息写在相关协议中。“购房者可以多打听一下,实地看房做到心中有数。实在不放心,在签署购房合同前,也可以单独签署一份协议将公摊事宜写在里面,以免销售顾问的说法有水分”。
公摊并不是越低越好
太低会影响居住品质
奎文区乐民园小区的李女士最近正在看房,她发现住宅公摊系数高的能达到30%左右,低的在18%左右。她心中有疑问,公摊面积是不是越小越好呢?应该如何选择?
从事规划设计多年的刘先生表示,一般来说,普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数控制在10％—15％；带电梯的小高层住宅(7-11层)公摊系数在15％—20％；高层住宅相对来说更高一些,在20％—25％。公摊面积越小,意味着得房率越高,业主花在不可支配面积上的钱越少。所以,在地段、价格等差不多的情况下,很多购房者会选择公摊小一些的房子。
“不过,并不是公摊面积越小越好。低公摊情况下,社区的公共设施规模会大大缩减,公共的楼梯、过道、门廊等狭窄阴暗过于压抑,生活也会有诸多不便,居住舒适度降低。”刘先生说,“虽然公摊面积越大花钱越多,但公摊面积过小也不合理,市民千万不要盲目追求低公摊,可以多对比,根据自身情况选择”。
公摊部分归业主所有
物业无权以此来盈利
购房者花钱买的公摊面积部分,毫无疑问应该用于购房者,但个别小区的公共道路变成停车位、电梯间到处都是广告、小区公共大堂设置快递取件机等,虽然给业主带来一定便利,但小区物业从中收取高额费用,这部分收益正是利用业主们的公摊面积赚回的。
奎文区中央生活城小区的赵先生说,之前他买了一套143平方米的房子,公摊约是32平方米。“买房花了100多万元,如果只按照套内面积算的话,不用80万元就够了。各种公共设施是构成一套房子居住环境的重要组成部分,从一般意义上讲,公共设施越完善,公共空间越宽阔,居住的舒适度就越高。但我们入住后发现,公摊面积似乎是归物业所有,电梯内的广告盈利都归物业,我们还是照常交物业费,感觉很不合理。”赵先生吐槽说。
山东豪德(济南)律师事务所李豪律师称,无论开发商还是物业公司都无权擅自在小区公共空间盈利,各种操作事先应取得业主的许可,并与业委会签订协议,对收益分配作出具体约定。比如,可约定盈利用于用于小区物业维修及管理等费用开支。公共空间属于业主集体所有,开发商或物业无权私自占用。
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