6家上市房企总资产规模超万亿 行业集中度继续上升
据中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2020年上市房企规模持续增长,但增速放缓。总资产均值为1577.89亿元,房地产开发业务收入均值为274.96亿元；盈利能力方面,绝对指标净利润均值为32.17亿元,同比有所增长,但相对指标净资产收益率同比有所下滑；偿债能力有所提升,去杠杆效果显现,净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%；经营效率稳中有升,总资产周转率与上年基本持平,存货周转率稍有上升。
在资本市场表现上,企业估值持续下探。报告显示,2020年末沪深上市房企平均市盈率7.78倍,较沪深全市场平均市盈率低约60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍,较港股全市场平均市盈率低约55%；市净率方面,沪深上市房企平均市净率同样远低于全市场水平,在港上市房企平均市净率表现较好,高于港股全市场平均市净率。
从上市房企总资产规模来看,截至2020年末总资产超过千亿的上市房企有59家,约占上市房企总量的30%,其中超过3000亿的上市房企有27家,约占上市房企总量的14%。超过万亿的上市房企共有6家,分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利、融创。从总资产累积百分比来看,10强上市房企的总资产累积百分比已超过40%,50强累积百分比近80%,100强累积百分比超90%,集中度较上年略有上升。
2020年,在监管要求下,房企开始积极降低杠杆水平,但各企业负债水平不尽相同,头部房企信誉较好,积极推动销售回款,风险管控能力较强,部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢,前期拿地成本较高的影响,债务风险有所积累,需要警惕资金链风险。
根据报告,长期偿债能力方面,2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%,与上年相比保持稳定；净负债率均值为95.07%,较上年下降5.75个百分点。在房地产金融监管政策收紧的情况下,房企纷纷采取多种方式降杠杆,净负债率在短期内的调整幅度相对较大。短期偿债能力方面,流动比率均值为1.65,速动比率均值为0.64,两者与上年相比,均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30,较上年提升0.21个百分点,上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善,短期偿债能力提升。
盈利能力方面,多数指标有所下滑。报告显示,2020年上市房企营业利润均值52.47亿元,同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元,同比增长12.17%；净资产收益率均值8.78%,同比下降7.60%；总资产报酬率均值3.62%,同比下降23.66%。除净利润均值外,其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
在成长能力上,上市房企业绩增速整体放缓。2020年,上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长,除净利润外,增速均有所下滑。具体来看,房地产开发业务收入均值同比增长1.84%,增速较上年大幅下降32.55个百分点；营业收入均值同比增长15.40%,增速较上年下降4.64个百分点；净利润均值同比增长12.17%,增速较上年上升0.05个百分点；净资产规模均值同比增长13.75%,增速较上年下降8.22个百分点。
在经营效率方面,运营效率稳中有升,存货规模增速下降。2020年上市房企经营效率稳中有升,存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.28和0.20。其中,存货周转率均值较2019年上升0.05,其余两项指标与2019年基本持平。报告指出,上市房企存货规模增速变缓。2020年存货同比增长14.80%,增速较2019年下降7.80个百分点。其中63家房企2020年存货同比减少,2019年为49家。从存货集中度情况看,10强上市房企总存货占比约42%,30强房企占比约67%,50强房企占比约81%。
在创新能力上,产品创新、管理创新和多元化业务发展成为房地产企业高质量发展的重要抓手。产品作为房地产企业的核心竞争力之一,受到房企越来越多的关注。2020年是我国经济数字化转型的关键期,数字化改革正逐步改善房地产企业的运营效率,多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径。目前,房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长,尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业,但寻找第二增长曲线已成房企共识。龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。
测评研究报告指出,近年来,房地产行业逐渐由高速发展期转入平稳发展期,以“房住不炒”为定位的房地产长效机制已基本清晰。随着行业利润空间受到进一步挤压,市场竞争加剧,行业内部分化愈加明显,市场集中度逐渐上升,强者恒强格局显现。粗放式发展渐成过去,向管理要效益的时代已经到来,房地产行业正在持续的变革中加快转型升级的步伐。同时,数字化、高科技的全面渗透,带动行业持续变革,房地产行业正从开发业务一枝独秀步入开发、服务双驱动的时代。未来,房地产行业将越发成熟,各大细分子板块也将百花齐放、茁壮成长。
来源:新华网
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