签了合同房子被查封买房者如何维权
案情简介:小张是某小区某号楼301号房屋的所有权人,2017年5月14日,小张与小王签订《房屋买卖合同》,小张将该房屋卖给小王,小王付了首付款,但还未办理过户手续。2017年6月6日,因小张与案外人小李的民间借贷纠纷案,小李申请财产保全,法院作出裁定依法对该房屋进行查封。小王向法院提出案外人异议,被驳回。小王的权益应如何维护?
律师分析:房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条,或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制,禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中,根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序,可分为“签前查封”(房屋买卖之前查封)与“签后查封”(房屋买卖之后查封)两种情形。
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知,双方买卖房屋之后被法院查封的,房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封,买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的,合同无效。本案中,小张与小王签订买卖合同在前,法院采取查封措施在后,该合同不违反前述法律和行政法规的强制性规定,亦不损害第三人权益,合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前,法院对房屋进行了查封,但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。
我国《物权法》第9条第1款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可知,我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。
当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。
本案中,小张与小王虽已签订了《房屋买卖合同》,但双方未办理房屋的过户手续,从法律上来讲,涉案房屋的所有权仍归出卖人小张所有,买房人小王并未取得房屋的所有权。
本案中,小张与小王签订《房屋买卖合同》后,在履行合同方面,小王依约支付了部分购房款,小张也交付了房屋,如果房屋没有被法院查封保全,小王有权依据合同的约定要求小张继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋的过户手续。但由于小张因他案的债务问题涉讼,诉争房屋在办理过户手续之前被法院查封,在诉争房屋权利存有瑕疵、无法办理过户的现实状况下,小王要求小张继续履行合同、协助办理过户手续,即属于客观履行不能的情形,小王坚持要求小张办理房屋过户手续的请求,法院无法支持。为避免损失扩大,小王可以小张存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求小张返还购房款,并要求小张按合同约定或法律规定承担违约责任。
孙健律师
法学硕士,MBA。擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。
电话:13678638753
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