买房贷款批不下来能不能退还定金

案情简介:对于广大工薪阶层来说,买房并不是件容易的事,大多都会选择贷款买房。最令人糟心的情况莫过于那些签订了购房意向书,交付了定金,出于自身或者其他方面的原因,银行却没批准房贷。有的购房人认为我该提交的材料都提交了,但银行不批贷款不是我的错,不是我不想履行合同,是真的履行不下去了,所以我不该担责。可这个想法在法律上未必行得通!那么问题来了,如果贷款买房无望,交付的定金还能要回来吗?

律师分析:向银行申办房贷一般需要满足:1、有合法的居留身份;申请政策性个人住房贷款的,应有当地常住户口;2、有稳定的职业和收入;3、有按期偿还贷款本息的能力;4、有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;5、有购买住房的合同或协议；6、贷款行规定的其他条件。

实务中,房贷办不下来,最常见的原因就是购房者自身的原因,譬如还款能力不足、信用记录不良等。简单说就是因为购房者资质不符合银行房贷资格。从法律角度来说,通过贷款购房只是买方履行支付房款义务的一种方式。发生银行不批贷的情况,先要看看合同约定的处理方案。一般来讲,没作特殊约定的合同,对贷款问题的约定很可能是向第一家银行申请贷款不成,可以再向其他银行申请贷款,直到贷款获批为止,相关费用由买家承担。但如果确实无法获批,买方有义务自筹款项支付余款。如果买方不按合同约定的条件履行合同,那就是违约行为,是要承担违约责任的。至于承担什么样的违约责任,要看合同约定,也许是定金不退,也许是约定违约金,也许是赔偿给卖方造成的实际损失。

在贷款不成的情况下买方可以减免责任的,有以下几种可能:1、合同中有特殊约定,贷款不成,买方免责或只承担有限责任；2、不能取得贷款是因为政策突然变化引起的,且该变化影响巨大,足以让合同无法正常履行,根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人；3、房贷办不下来,是由于开发商销售的房屋,不具备销售条件。譬如开发商未取得预售许可证,或者销售不具备使用条件的现房,问题出在开发商的身上,根据《合同法》规定,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。也就是说,开发商的原因,导致房贷办不下来,不仅可以要求开发商退定金,还可以退双倍；4、涉及到共有产权的房子,卖房人在隐瞒共有产权人的情况下,将房子卖给购房人,这个时候签订的购房合同是无效的,无法办理过户,也就无法办理按揭贷款了,这种情况是由于卖房人隐瞒共有人真实信息造成的违约,购房人可要求卖房人承担违约责任和违约金；5、双方协商一致形成解决方案。

综上,房贷办不下来,只要不是购房者自身的原因造成的,都有权要求开发商退还定金。

孙健律师

法学硕士,MBA。擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。

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