城里人在农村买房合法吗
案情简介:王某系某村村民,1999年底,王某因女儿上学急需现金,遂决定将其名下的位于本村宅基地上的房屋出售,经熟人介绍,王某与城里的居民宋某签订了房屋买卖协议,宋某以10万元的价格购买了王某所有的位于某村的院落一处。宋某支付房款后,王某将售卖房屋及院落交由宋某使用。后宋某花费了2万元对上述房屋进行了装修。
2015年,因王某售卖的房屋被划入拆迁范围,王某遂找到宋某,以农村宅基地上房屋依法不能卖给居民为由,主张双方签订的房屋买卖合同无效,并要求宋某返还上述房屋及院落,遭到宋某拒绝。为此,王某将宋某诉至法院,请求法院确认合同无效,收回房产,并同意返还宋某已支付的房款10万元。
最终,经过法院调解,宋某与王某达成协议,宋某归还王某房屋及院落,王某给付宋某房款、装修费、补偿款等共计50万元。
律师分析:虽然从物权上来说,农村的民房是属于产权人的,产权人是可以自由处分的,但是因为农村建设的民房一般是建设在宅基地上的,而我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度,在“房地一体”的情况下,购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地,依照《土地管理法》的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
所以很多居民为了实现田园梦与与农民所签宅基地房买卖合同因为违反了我国土地管理法的相关规定,扰乱了国家正常的土地管理秩序,是属无效合同。
即使村委会在双方的房屋买卖合同上加盖了公章,证明双方交易的真实性,并且也同意这个交易,这种情况下,买卖协议虽然得到了村委会的同意,但是合同也是无效的,因为农村的宅基地仅是本集体经济组织成员才有权使用的,非本集体经济组织的成员是无权使用的,村委会作为集体经济组织的管理者,一样不能违反《土地管理法》的相关规定。
合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。一般来说,房屋和价款因为合同无效是要互相返还的,对于房屋增值的部分以及区位补偿价,如果买卖双方对责任分担存在争议,法院一般是判令出卖方承担的过错要大于买受方,但也会根据个案具体情况的不同,遵从公平原则进行相应的调整。
基于房地一体的制度,宅基地上的民房是可以在本集体经济组织成员内部进行买卖的,但一旦农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,依据相关法律规定,是不予批准的。因此农户在向本村村民出卖宅基地使用权及地上房屋时,也应经过慎重考虑。
孙健律师
法学硕士,MBA。擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。
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