房子问题多 咋让开发商退定金
案情简介:刘女士于2017年5月份在某楼盘搞促销优惠活动时看中一套商品房,当即与开发商签订了《商品房认购协议书》,并按约定交了5万元的购房订金。但到具体签订购房合同时,因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意,刘女士不想买这套房了,随即向房产商提出了退还定金的要求,但被开发商拒绝。
开发商认为:《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权,也赋予了放弃权,并非强制购买预定房。再有,开发商已为购房人保留了所选定的房屋,且未变动房价,不存在任何过错,而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同,属于购房者违约,根据约定,放弃购买房屋系购房者单方违约,故无权要求返还定金,开发商有权没收定金。
双方因无法协商解决最后走上了法庭。
律师分析:购房者与开发商签订认购书后,如果双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致,可要求解除认购协议,退回定金。本律师根据相关法律认为:认购书只是对整个购房合约的基础性约定,通常只有房屋信息,面积,价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款,对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等根本没有约定,因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务,即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致,双方无法签订正式商品房买卖合同的,应当解除商品房认购协议,定金予以退回。
本案中《认购书》仅表明刘女士有购房意向,而非购房合同。理由有两点:
1、根据我国法律有关规定,房屋买卖契约,须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。
2、开发商在刘女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下,即要求其必须签约成功,否则扣除订金,显然违背了合同订立的自愿和公平原则。
法庭受理本案后经审理认为:《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、逾期视为放弃订购权、订金不予退还之条款,但当事人刘女士在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈,未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下,扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。
最后,在法庭主持调解下,刘女士也为了能够尽快取得定金,与开发商达成调解协议,开发商当即退还了刘女士预付的4万元定金。
孙健律师,法学硕士,MBA。
擅长刑事辩护、民事代理、经济纠纷处理。电话:13678638753
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