未装修入住、物业服务不佳 27名业主拒交物业费 法官连线业主悉心释法，解症结两欢喜

法官组织物业和业主进行调解。

“20户业主已履行完毕缴纳义务，7户业主也约定在今年5月15日前一次性交清所欠物业费。”近日，在兴业县人民法院调解室内，兴业县某物业公司的经理徐某紧握着法官的手，对法官表达感谢。原来，该物业公司诉27名业主拖欠物业费的合同纠纷案，经过法官一个个打电话给业主做调解，最终以诉前调解的方式得以妥善解决。

业主拖欠物业费，物业无奈告上法庭

原告兴业县某物业公司是兴业县某小区的入驻物业。2018年以来，因一些小矛盾导致部分业主开始拖欠物业费。物业公司也想过很多办法，但多次催缴效果不佳。为追讨被拖欠的53887.8元物业费，该物业公司只能把拖欠物业费的27名业主诉至兴业县人民法院。

物业有物业的说法，业主也各有不交物业费的理由。主办法官在与欠费业主电话沟通的过程中了解到，这27名业主拒不缴纳物业费各有原因：有的业主以收房后未装修入住为由拒缴，有的业主以长期外出务工不在小区居住为由拒缴、有的业主认为物业公司服务不到位而拒缴。

诉前调解+电话连线，法官解症结两欢喜

接收到该批案件的材料后，主办法官发现案件事实比较清楚，涉及的金额也不大，就案办案虽然也能快速审结，但是如果没有找到双方当事人纠纷的症结所在，从而彻底化解双方的矛盾，纠纷可能还会再出现。本着“案结、事了、人和”的目标，法官决定从诉前调解上下功夫，既兼顾法律效果与社会效果的统一，也能最大程度减轻当事人诉累。

在征得物业公司的同意后，主办法官开始着手开展诉前调解工作。由于了解到大部分户主都是未入住或已外出打工，召集27名业主进行调解有一定的难度。主办法官决定采用电话的方式与户主一个个进行沟通，考虑到部分业主白天上班时间工作比较繁忙，无暇接听电话，主办法官还利用下班时间耐心、细心地倾听业主的想法，努力消除彼此之间的隔阂，取得业主的信任，并适时地进行相关法律法规的释明工作，再根据每个案件的不同情况因案施策，妥善地处理。

对于收房未装修入住或长期在外务工不在小区居住的业主，法官告知其在与开发商签订的《商品房买卖合同》中就包含有《前期物业服务合同》，物业服务合同中约定了物业服务费从商品房交付业主后开始计收；对物业不存在过错而业主恶意拖欠的，法官告知业主相关法律后果，并耐心疏导、督促其缴纳物业费；对物业服务存在瑕疵的，法官则与物业公司进行沟通，让其改进工作，提高物业服务质量，并切实帮助业主解决反映存在的问题。

经过主办法官的悉心释法，27名业主均表示愿意与物业公司自行和解，同意补交完所欠物业费。至此，27件物业服务合同纠纷案以诉前调解的方式妥善解决。

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