因不满小区业委会管理，丽江家园一业主起诉业委会，成玉林市第一起业主撤销权纠纷案 小区“自治” 能走多远？
▲在丽江家园，业主私自铲除绿化带“圈地”停车。
由于对小区前期物业不满，玉林成立业委会的小区越来越多。随之而来的是，部分小区选择了业委会“自治”。
“自治”后，有的小区出现管理混乱，甚至有业主状告业委会；有的小区却实现了安居乐业，物业费收取率达92%以上，并因此实现赢利，进而对小区进行升级改造。那么，小区“自治”到底可不可行、有何利弊？
A
一些业主对业委会管理不满
怨言颇多
19日上午8时40分，记者在玉林城区丽江家园小区看到，业委会办公室还没开门，一名老人正在小区里打扫卫生，两名保安坐在小区正门的长凳上闲聊。
该小区的3栋、7栋中间原本是一条绿化带，但眼下大部分绿植已被铲掉，有的还铺上了石碴、水泥，甚至放置锥筒“圈地”停车。记者看到，被铲掉的绿化带上正停着6辆小汽车、1辆摩托车，而一旁的绿树上则悬挂着业委会“恢复绿化带，禁止停车”的警示牌。
“这条绿化带是有车的业主去年私自铲掉的，只为了占地停车。”受访的几名业主对这种行为都持反对意见，并认为是业委会管理不善，才导致小区乱象丛生。“我们单元楼的楼道曾几个月没人清扫，满地垃圾。从去年8月开始，我们每星期轮值一户清扫楼道。”业主钟女士指着挂在楼道上的值日表说，“小区以前是物业公司管理，还过得去。业委会‘自治’后，花草树木没人修剪，因欠费导致垃圾一两个星期没人清运，现在我们单元楼的公共照明还是业主自己出钱装的电线、电灯。”
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业主起诉业委会
业委会称“难做”
因为不满小区业委会的管理，丽江家园小区一业主向玉州区人民法院起诉，要求业委会撤销其制定、执定的《玉林市振业丽江家园小区管理的实施细则》。今年3月26日，该院判决撤销该细则。这是玉林市第一起业主撤销权纠纷案。
丽江家园为何实行小区“自治”？该小区业委会主任拒绝接受记者采访。此案件相关人员、该小区业主李明（化名）给记者发来了一份业委会的上诉状。李明说，“原小区物业未经业主同意擅自涨物业费，并通过断水断电等手段催缴物业费，小区管理工作做得不好，因此与业主矛盾突出。业委会应广大业主要求，解聘该物业。但该物业公司既不退出小区，也不交出小区资料，业委会无法招聘新的物业公司，于是接管了小区物业管理工作，并制定了管理细则，向业主收取0.5元/平方米的物业管理费。”
杨女士是业委会聘请的物业主管，也是该小区的业主。她说，“业主置疑我们的管理资质，主要是因为我们没召开业主大会就制订了管理细则、收费标准。目前收到的物业费只有60%，因为费用收不上来，很难支撑更高的用工开支，所以只请了8名保安、3名保洁。”
李明说：“业委会一方面与开发商、前物业有利益冲突，管理中遇到很多难题，另一方面又没有足够资金投入来维持小区运转，只能收到多少钱、做多少事，导致现在小区的管理、收费基本是半瘫痪状态。”
C
小区“自治”
也有成功例子
“目前城区部分小区选择了‘自治’，其中有些小区做得很好，比如西雅图小区。”玉州区住房和城乡建设局物业管理服务中心相关负责人告诉记者。
19日下午，记者在西雅图小区看到，小区出入口两侧的宣传栏上贴着6名业委会成员的具体信息和职责分工、小区管理条约、服务费收支情况介绍，小区主通道没有乱停乱放的车辆，环境较为整洁有序。业主、业委会还共同捐款、集资4万多元，将小区一处荒地改建成供居民休闲娱乐、运动的小广场，安装了乒乓球桌、运动器材、滑滑梯等设施。
“小区前期物业刚开始一两年做得不错，但后来问题越来越多，所以业主筹备了业委会，2016年12月业委会正式接管小区。”该小区业委会主任黄振说，小区有492户、4000多人，当时针对小区未来如何管理召开了业主大会，300多户投票支持业委会“自治”。
目前，该小区的管理、物业服务工作主要由7名保安、2名保洁、6名业委会成员来完成。“自治”4年，该小区的管理如何？“小区环境、路灯、摄像头都进行了升级改造，4年来小区无一盗窃事件，对于业主反馈的问题，业委会都会当天处理、答复，92%以上的业主主动缴物业费。疫情期间，我们小区按照要求做好各项防疫工作，获社区多次表扬。”黄振说。
D
小区有效“自治”
仍需探索前行
采访中不少业主疑惑，业委会本身不具备物业服务企业的运营资金、管理人员、相关设备、管理经验等管理服务小区的条件，小区“自治”是否合法？玉州区住房和城乡建设局物业管理服务中心相关负责人表示，玉林相关主管部门对小区的管理是参照《广西壮族自治区物业管理条例》执行的，对于小区“自治”，该条例没有相关条款作出规定。
该负责人介绍，在目前的实际操作过程中，经过业主大会讨论、通过、决定后，业委会便可开始对小区进行管理、“自治”。业委会可以代表业主监督物业公司履行好各项职责，对于小区的管理、发展是有利的，但业委会取代物业，对小区进行直接管理、“自治”，从长远来看，弊大于利。因为物业管理是一门专业的学问，如维持小区内车辆停放秩序、检查电梯安全，以保证小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全；在小区环境方面，提供清洁、绿化、治安保卫等服务；同时，还进行自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等。这些都需要综合管理经验，应该由一个综合型的物业管理专业团队来执行。
不过，该负责人与黄振都认为，小区“自治”能否做好，关键在于人。“业委会主任能大公无私、能扛事，就能管理好。”黄振说，以西雅图小区目前的发展来看，小区“自治”优于物业管理。“物业公司毕竟是以赢利为目的，而我们把小区当成自己的家园进行管理，目前只收0.4元/平方米的物业管理费，不收取其他水电公摊、公共维修资金等费用，扣除各项管理、人员开支外仍有结余，这笔钱可用于小区的各项改造、升级，小区业主不用多交费用就能享受到更好的服务。更重要的是，业委会对各项收支情况都进行公示，业主对自己交的钱用在哪里清清楚楚。”
对此，有学者指出，小区是市民的家园，也是城市社会管理的末梢，“自治”是一条出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很长的一段路要走。
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