56名业主诉开发商逾期交房的批量案涌到玉州区法院 多轮调解、庭上激辩…… 法官耐心解纠纷获双方点赞
调解协议签订后，业主代表、双方代理人与法官合影
开发商逾期交房，玉林某小区的56名业主要求开发商支付违约金，涉及金额达数十万元。前段时间，这一批纠纷案涌到玉州区法院。由于双方签订的合同只提到“只有不可抗力可以逾期交房”，逾期交房的天数及违约金的计算，双方各执一词。
为了化解这批案件，玉州区法院速裁中心组织双方进行多轮调解。6月18日下午，经过当天开庭及庭后再次调解，56名业主和开发商最终达成了调解协议。
56名业主诉开发商逾期交房多轮调解后调解方案还是搁浅
2015年夏，陈先生、黎先生等56人在玉林城区某小区楼盘购买商品房，他们中有些人还购买了车位。他们与开发商签订的合同里约定，除不可抗力外，开发商应在2016年1月31日前交房，车位则在2016年3月31日前交付。
可是， 直到2016年9月2日，开发商才交房，车位则是在2017年4月1日才交付。为此，陈先生等56人要求开发商付逾期交付违约金及利息，每户涉及的金额约一至两万元。
这一批案件诉至玉州区法院后，玉州区法院速裁中心法官与人民调解员马上展开了诉前调解工作。此后，法院又主持了两次调解，但双方当事人仍无法达成一致意见。
5月21日，速裁中心法官与人民调解员主持第3次调解，在此前多番调解的基础上，双方当事人终于达成一个基本调解协议，只差最后双方签字。但事情再次出现了反复，开发商这边的一个股东不同意调解方案。协议最终还是没签成。
法院安排开庭业主和开发商庭上激辩
3次调解失败后，6月18日，这批案件并案开庭审理，速裁中心副主任高斯宜担任审理法官。
在庭上，双方的代理人展开了激烈的辩论。开发商出示了一份市气象局出具的气象证明，称该楼盘项目自2014年初开工至登报交房之日止，共遇到降雨量在10毫米以上的雨天导致工程无法施工的天数合计96天；加上高考期间停工，应该从逾期交房的天数中扣除105天。同时，开发商认为，业主要求的违约金奇高，应当依据公平合理原则，根据业主的实际损失来确定违约金的支付比例。
“不应该扣除105天。”业主这一方认为，双方签订的合同里只有不可抗力可以逾期交房，合同中并无写明雨水天气和高考为不可抗力；况且，南方多雨水天气，高考是正常的情况，两种情况均不属于不可预见不可避免的情况，而属于开发商在开发伊始应当预见的事项。
至于违约金，业主方认为，不存在过高的情形，违约金如何计算双方在合同中有约定，违约金的计算双方都是对等的；因被告延期交房造成原告的损失不止违约金这么多，如原告房子出租，违约金远远不及房租……
经过一个下午的庭上激辩，双方仍存在不小的分歧。
法官主持第4轮调解
双方同意按第3次调解方案执行
庭审结束后，高斯宜主持了第4轮调解。由于第3次调解出现反复，部分业主代表起初存有抵触情绪，不愿再调解，他们认为开发商没有解决事情的诚意。
为此，高斯宜向业主代表说明，开发商这方由于拖欠工程款，楼盘商铺被查封，一时资金周转困难，要股东个人掏钱支付违约金，所以需要一些时间；法院安排开庭，也是促使开发商内部股东尽快达成一致意见。
高斯宜的劝说获得了业主的理解，业主们的情绪平静下来，调解进入实质阶段。
高斯宜分别向业主和开发商做释法说理工作，陈述各自利弊，使得业主这方明白，开发商目前没有钱，现在是股东掏钱支付违约金，如果判决的话，查封的商铺也是优先工程款的支付，而且诉讼执行的时间长。而对开发商来说，在合同中确实没有特别的约定，如果判决的话可能会对其不利……
最终，经高斯宜做工作，开发商和业主达成互谅互让，同意按第3次调解方案解决纷争。双方自愿达成如下协议：
开发商自愿按6折计算违约金给业主，6折后的违约金的30%用以抵扣物业费，余下的70%分两次在今年8月21日前支付完。
如开发商违约，则按违约金数额百分之百支付给业主。业主可在开发商逾期履行后向法院申请强制执行。
双方最后握手言和，至此，高斯宜也松了一口气。她说，近几年来法院受理的因开发商逾期交房引发的批量纠纷案很多，这些批量案少则数十件，多则上百件。对于业主来说，买房肯定会有一个期待权，比如结婚、小孩上学等，开发商逾期交房，肯定让业主的利益受损；另一面，一些开发商由于缺乏经验，对工期预期估计不足，没考虑到高温、雨水等天气的影响，在合同里也没有特别约定，以致出现交房日期提得过早，而出现了逾期交房。“作为法官，就要居中裁判。找准平衡点来真正化解双方纠纷。”
法院的调解在为业主解决问题的同时，也减轻了开发商因纷争而产生的压力，既维护了群众的合法权益，又服务优化营商环境，这是双赢的局面。为此，双方对速裁中心的调解工作竖起大拇指称赞。
（记者 陈梅）
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