10年租期不到两年就搬 出租方不同意焊门上锁 法院判决，妥善化解了这起“二改一”工程引发的租赁合同纠纷

在过去一年多时间里，陆川至玉林“二改一”公路改扩建项目一直备受关注。工程的建设施工，难免给当地群众、过往的车辆带来影响。近日，陆川法院审结了一起“二改一”工程引发的租赁合同纠纷案——因经营受工程施工影响，签下10年租赁合同的承租人在租了不到两年便搬离，出租方不同意，焊住铁门上锁，不给搬办公用品。法院作出判决后，妥善化解了这一纠纷。

租了不到两年就要搬离出租方以欠租为由焊门上锁

2016年12月，杨某等三人将位于陆川县温泉镇某加油站南侧的国有土地1313.25平方米及建好的钢结构大棚租给罗某销售汽车使用，双方签订了一份《租赁合同》，约定租赁期限自2017年2月1日起至2027年1月31日止，共10年；租金每月1.5万元，合同保证金4.5万元等。双方还在合同中约定，罗某迟延交付房租、水电费及其他应缴纳费用超过15天的，杨某等三人有权解除合同，任何罗某因违约造成终止合同的，应加倍赔偿本合同保证金给对方。

签订租赁合同后，罗某一直按时缴纳租金。直到2018年8月，陆川至玉林“二改一”公路改扩建项目进行到了大桥镇，罗某的经营受到很大的影响，从2018年10月开始拖欠租金，在撑了两个月的惨淡经营后，罗某从2019年1月开始和杨某协商希望解除合同。

原本约定租10年，现在租了不到两年就要解约，杨某等人不同意。罗某对此也不愿意继续撑下去，于2019年1月将所经营的车辆全部从租赁场所搬离。杨某等人见状，于2019年2月以罗某未交租金为由对租赁场所焊门上锁，罗某部分办公用品一直放置在租赁场地里面。

双方就这样一直僵持不下。在租赁场所焊门上锁空置了半年后，杨某等人于2019年8月将罗某诉至陆川法院，请求解除双方签订的租赁合同，罗某给付拖欠的租金11万元，保证金不予退还并赔偿违约金4.5万元。

双方处置纠纷均有过失法院判决妥善化解了纷争

案件受理后，主办该案的林剑波法官到租赁场所勘验了现场、了解案情。最终，案件经审理后，法院作出以下认定——

解除双方签订的租赁合同

在该案中，被告租赁原告房屋用于经营销售汽车使用，因各种客观原因无法继续维持正常的经营，被告多次表示退出承租房屋，并口头及微信方式与原告协商终止合同，后因涉及尚有部分租金未结清和押金等问题搁置，被告遂于2019年1月将停放在租赁房屋的车辆全部搬离，后因原告焊住铁门上锁，以致尚留后面部分办公用区的办公用品无法搬离。

法院认为，被告的上述行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其口头告知及搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。考虑到承租人确不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，继续履行合同对一方当事人明显不公平，故其双方签订的租赁合同应予解除。

被告按原租金的50%支付租金

合同解除应根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。结合本案具体情况及公平原则酌情以出租人主张权利之日即2019年8月5日（起诉日）为合同解除日较为适宜。

另结合“二改一”工程对被告经营造成的影响，原告于2019年2月放任焊门上锁状态持续几个月被告无法使用租赁物，被告迟延交付租金违约在先等综合考量，被告按原租金的50%支付租金及解除合同后的场地占用费至判决之日止。

原告主张违约金不予支持

至于原告主张4.5万元保证金不予退还并要求被告赔偿4.5万元违约金，结合被告确实有因“二改一”工程等因素无法维持正常经营，以致无法实现合同之目的，但其提前解除合同的方式方法确实存在不当。而原告既然已经知道被告终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告在被告搬离后却未采取积极的措施，而是放任焊门上锁状态持续至今，明显超过了必要限度，双方在处置该纠纷事宜时均有一定的过失。另被告未按协议缴纳租金有其客观原因，与故意不缴纳租金的情形有别，综合考虑上述因素结合公平原则，法院认为原告应返还被告保证金3.6万元，另被告交付原告的4.5万元保证金属履约保证金，履约保证金与违约金均能弥补守约方损失，故两者在功能上存在重叠。

基于填平原则，在履约保证金足以填补守约方损失时，不能重复主张违约金。故原告请求被告支付违约金的请求违反公平原则及没有事实依据，对原告的该请求依法不予支持。

该案判决书送达后，原、被告均未上诉，且在双方的要求下，主办法官到现场主持被告腾空放置在租赁场所的办公用品，至此，本起纠纷得到妥善解决。

（记者 陈梅 通讯员 赵熠昊）

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