父代服刑儿签卖地协议 是否有效? 法院:父亲的行为构成表见代理,且合同不违反法律规定,合同有效

玉林晚报 2019-10-18 07:35 大字

堂哥以堂弟的名义向农场申请土地建房,后堂哥将该土地转让给他人,因堂弟当时在监狱服刑,堂弟的父亲代儿子签订了土地买卖协议,不料因此引发了纷争。

日前,陆川法院清湖法庭审结这起买卖合同纠纷案,判决协议有效。

儿子服刑 父亲代儿签土地买卖协议

陆川的李大爷现年70多岁,有大儿子阿奎、小儿子阿雄,阿贵则是李大爷的侄子,4人均是陆川某农场职工。

2015年12月,阿贵分别以堂弟阿雄、阿奎的名义向农场申请土地建房;经过阿贵的申请,他们取得了坐落于农场某队的土地160平方米。后来,该地块分为两块,阿奎一块,阿雄一块,阿奎支付了6000元建房配套费,阿雄的建房配套费由阿贵支付。

后来,当地村民李某青、李某某因需要建房,通过李大爷的介绍,与阿贵协议转让该土地(以阿雄名义审批的土地),双方于2016年4月2日签订了转让协议书,李某青、李某某两人支付了10万元土地转让款给阿贵,阿雄的签名由李大爷代签。

由于签订协议时,阿雄在监狱服刑,李某青、李某某不放心,于2016年7月9日与李大爷父子三人签订了一份补充协议,进一步落实了该土地的转让,李大爷、阿奎夫妻都在协议签名确认,李大爷再次代签了小儿子阿雄的名字。

协议签订后, 李某青、李某某准备在转让的土地上建房时,却受到了李大爷的阻挠。经与李家人多次协商无果后,今年5月,李某青、李某某起诉至法院,请求解除双方签订的两份协议,并要求阿贵加倍返还转让款10万元。

构成表见代理 法院判决协议有效

案子开庭时,阿雄已出狱回家,和大哥阿奎一起参加了庭审。合同是否有效?该不该继续履行?在庭审中,各方意见不一。

在原告李某青、李某某看来,双方签订了协议,土地转让款也支付了,可自己却无法建房,这是被告违约在先,应该解除双方签订的两份协议,并按协议的违约责任加倍返还转让款。

对于这两份协议,阿雄兄弟俩和堂哥阿贵的看法则截然不同。阿贵认为,协议是合法有效的,双方应该继续履行;阿雄兄弟俩则认为协议是无效的,请求解除合同。

阿贵辩称,签订协议时,阿雄父亲提供了阿雄的身份证、户口本,并声称经过儿子本人同意,口头委托代签订合同;而且双方签订的第二份合同,进一步确认了土地的转让。

对此,阿奎称,当时全家人都以为土地是阿贵的,签了协议后才知道是弟弟阿雄名下的土地,且父亲是文盲,所签的合同应该无效,他们家也没收到任何款项。

阿雄则称,他从头到尾都不知道土地是以他名义取得的,家里卖地的时候他也不知情。该土地他需要用来建房,不同意卖地。

法院认为,阿贵、李大爷、阿奎对坐落于某农场的阿雄名下土地进行了处分,将土地转让给原告管理使用,属于无权处分,无权处分他人的财产,处分行为需经权利人追认方有效,但未经追认,无权处分人与相对人所签订的合同并非当然无效。合同是否有效,应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定进行评判。因本案中的两份协议并无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形,故李大爷父子三人辩称合同无效,不予以支持。

至于双方因合同履行不能而产生的法律后果,当事人另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,表见代理是无代理权人以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效,表见代理的法律后果由相对人与被代理人承担。本案被告的行为构成表见代理,且本案的土地协议书是在双方自愿平等协商一致的基础上签订的,不违反法律的规定,合同有效;合同一经订立具有法律约束力,不得擅自变更和解除合同,故原告要求解除合同,理由不充分,证据不足,不予以支持。

相关法律链接

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

(记者陈梅 通讯员 余国勇)

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