招商蛇口重回行业前十，未来重点发力资管事业
“大资管时代全面到来，土地红利和金融红利时代已经远去，规模增长已经到了阶段性顶点。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰在3月23日举行的2020年度业绩会上说道。
对于资管事业的看重，成为招商蛇口未来的重要方向。
报告显示，期内，公司营业总收入达1296亿元，同比增长 32.71%；归属股东净利润122.52亿元，同比降23.58%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润90.8亿元，同比降27.19%。
业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰解释增收不增利的原因，包括房地产项目结转毛利率下降，计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31亿元，转让子公司产生投资收益减少，以及疫情导致持有物业经营收入减少等。
销售业绩方面，招商蛇口实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%；实现签约销售金额2776.08 亿元，同比增加25.91%。
其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%。
房地产开发业务在稳定增长之外，招商蛇口计划未来新增投入主要投在商业，每年购地金额10%左右投向持有商业，根据能力提升速度，依然保持“稳中求进”策略。
蒋铁峰认为，住宅赚的钱一部分投给商业长期回报，但产业园区其实并不需要投入太多资金，现在产业园区发展模式逐渐成熟，它能够实现滚动开发，给公司形成稳定的回报。
2020年是招商蛇口资管年，公司成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系；此外，公司全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的持有及管理策略；年内，公司产融体系渐成，深圳泰格明华、南京马群花园城等类REITs产品成功创新发行，奠定资产有序退出的基础。
招商蛇口年报显示，社区开发与运营为公司贡献营业收入1012.57亿元，占总营收的78.12%；期内合并报表范围内结转收入为1168.62亿元。公司全年出租收入28.93亿元，同比增加2.41%，期末可出租面积413.65万平方米。
目前，招商商管已布局全国25个城市，持有商业项目60个，商业总体量350万平方米，旗下囊括了三大商业产品系，分别是海上世界、花园系和九方系。
招商蛇口年报显示，报告期内，公司集中商业整体出租率逐月稳步回升，新签续约租金单价保持正向增长，同时利用疫情窗口期，对部分写字楼、酒店、公寓进行升级改造，加速经营恢复。报告期内新开成都招商花园城、深圳海上世界汇港购物中心二期、上海森兰花园城、苏州金融小镇花园天地、宁波1872·花园坊等5个购物中心。
前不久，凯德集团老将袁嘉骅加盟招商蛇口，担任招商商管总经理一职。袁嘉骅在离职凯德集团前，管理过的项目所在业务城市近30个，凯德中国旗下项目已超过200个，对于商业资产管理经验十分丰富。
蒋铁锋表示：“袁嘉骅加盟之后，有助于公司整个商业体系重塑、组织能力提升、经营效益提高。在这之后，我们会进一步提高商业资产的持有增量，未来建设成一个投融建管退一体化通道。对于公司业绩回报、利润贡献也会持续增加。”
招商蛇口目前将重点发展集中商业，提出2025年末实现100个购物中心、100亿持有营收的“双百”计划。在规模增长上，招商蛇口土地储备夯实其持续发展的基础。
2020年，招商蛇口累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米，总计容建面1624.83 万平方米，权益面积1044.82万平方米，港城联动、产城联动已经成为公司综合发展模式下获取优质资源的重要方式。
具体而言，招商蛇口“前港-中区-后城”综合发展模式下，港城联动、产城联动已经成为获取优质资源的重要方式——继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，公司在报告期通过港城联动相继获取南通滨江及烟台芝罘项目；产城联动上，成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落地都将成为公司中长期的货值储备。
业绩会现场，招商蛇口管理层表示，2021年，公司全年可售货值达5300亿元以上。公司2021年全年销售目标为3300亿元。
对于集中供地的政策，蒋铁峰认为：公司会继续保持对土地市场的客观和冷静，做好对每一个城市的研究，积极参与22城的土地供地，持续低价获取优质资源，助力公司发展。同时招商蛇口还有产业园区、邮轮产业，也带来很多优质低价土地机会，所以在集中土地供地政策上，综合片区获得土地开发力度会进一步加大。
“三道红线”监测指标上，2020年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率 58.84%，未剔除预收账款的资产负债率 66.22%，净负债率 28.81%， 现金短债比1.23，监测指标全部绿档。
融资方面，招商蛇口全年综合资金成本为 4.70%，这在行业中具备明显优势。
过去五年，招商蛇口战略布局国内重点区域及“一带一路”重要节点，以“前港-中区-后城”综合发展模式向高质量发展转型：由港区带动园区，通过港、区、城的有机融合、协同发展形成了产城融合的生态圈。既实现了开发业务的持续增长，也将持有类物业成功整合。
接下来的五年，招商蛇口计划强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合与内外协同，强化产业聚集与资产管理，积极打造产业园区、集中商业、招商积及余邮轮等四大核心IP，形成结构优化的业态组合。
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