下月起共有产权房份额可“三选一” 产权增购限制期延长到5年，适用全市区范围
YMG记者杨健
近日，《烟台市共有产权住房管理试行办法》（下简称《办法》）重新制定并印发出台，自2019年12月1日起正式实施。未来，共有产权住房适用范围将扩大到烟台市区，具有相应资质的开发建设单位可以投资新建共有产权住房，出售产权份额比例调整为60%、70%、80%三个档次，由承购人根据自身支付能力自行选择，产权增购限制期延长到5年。
作为全省20项重点民生实事，共有产权住房试点自2017年推出至今，先后筹集1500余套房源，令不少住房困难家庭拥有了属于自己的住房。此次新政出台，又将给楼市带来哪些影响？
两年来先后筹集房源1566套
2014年起，烟台市在全省率先推行“三房合一、租补分离”的常态化住房保障模式，保障房实行只租不售、补贴为主。2014年全国“两会”政府工作报告中提出，要完善住房保障机制，增加中小套型商品房和共有产权住房供应。此后，住建部确定在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市进行试点，同时鼓励其他地方进行有益探索。烟台初期虽然不在国家确定的试点城市之列，但也开始从2016年起进行积极探索和制度创新，在学习试点城市经验基础上，结合实际情况，推出了烟台版的试行办法。“共有产权住房是国家倡导的一种创新型住房保障制度，面向住房困难家庭出售，实行购房人与出售人按份共有产权，具有出售性、保障性和共有性。”市住房保障中心相关负责人介绍说。近年来，不少保障房家庭纷纷反映渴望拥有产权性住房，推出共有产权住房，一方面能够满足住房困难家庭的多元化住房需求，另一方面也能化解他们到市场一次性交纳房款的经济压力。同时，共有产权住房将隐性的政府支持政策，量化为显性的产权份额，有利于破解“福利陷阱”，使公共资源得到公平善用，充分发挥公共资金的撬动效应。
2017年3月，市政府出台《烟台市共有产权住房管理试行办法》（以下简称《试行办法》），当年5月1日起试行，有效期至2019年4月30日。《试行办法》试行两年来，烟台市在省内率先探索共有产权住房模式，市中心区先后筹集供应房源1566套，面向符合条件的保障家庭销售510套，相关做法得到了上级肯定。今年，烟台市建设共有产权住房试点工作，纳入全省20项重点民生实事。为进一步做好这项工作，烟台市在借鉴上海等国家试点城市经验的基础上，对原《试行办法》进行了逐条梳理，结合实际情况，重新制定了《办法》。
相比《试行办法》，《办法》扩大了政策适用范围。《试行办法》试行期间，适用范围为本市中心区（芝罘区、莱山区）。为适应国家、省政策导向，推动共有产权住房制度取得更大成效，《办法》将适用范围扩大到烟台市区，其他县市也可以结合本地实际，参照本办法制定并实施共有产权住房政策。
房源筹集渠道方面，《办法》也进行了拓宽。《试行办法》规定共有产权住房主要从已建成的保障房中筹集。根据建设共有产权住房试点工作安排及现实需要，《办法》规定在符合国土空间规划的前提下，具有相应资质的开发建设单位可以投资新建共有产权住房。新建共有产权住房建设用地采取公开出让方式供应，实行优先保障，在取得土地使用权后，禁止改变建设用途或变相进行商品房开发。同时，共有产权住房还可继续从已建成的保障房中筹集。
在完善产权份额比例方面，《办法》也结合实际进行了修订。《试行办法》规定，共有产权住房配售价格以同地段、同类型普通商品房价格为基准下浮10%核定，向符合条件的承购人出售产权份额为70%的单一比例，剩余30%产权由出售人持有。根据试行情况和保障家庭支付能力以及实际反映，《办法》将出售产权份额比例调整为60%、70%、80%三个档次，由承购人根据自身支付能力自行选择，增强了灵活性，更加适应保障家庭需要。
在共有产权住房产权增购制度方面，《试行办法》对共有产权住房的产权增购管理较为宽松，规定承购人在购买2年后即可增购取得全部产权，并可上市交易住房。为更好体现“房住不炒”原则，《办法》将共有产权住房产权增购限制期延长至5年，确定承购人自缴纳契税完税之日起5年内，不得增购产权份额；购买其他住房的，其产权份额由出售人原价回购。共有满5年，承购人可以申请增购产权，增购价格原则上按届时计税评估价格计算，计税评估价格低于原配售价格的，按原配售价格计算；承购人购买其他住房的，应当先增购取得共有产权住房的全部产权。同时，为确保新旧政策衔接到位，《办法》施行前已出售共有产权住房的管理，仍按原规定执行。除此之外，均按《办法》执行。
底部刚需客或转向共有产权住房
作为本轮楼市调控组合拳的手段之一，共有产权住房新政出台，将给烟台楼市带来怎样的影响？
业内人士分析，首先，对于刚需来说，这是个好消息。《办法》中提到坚持“房住不炒”原则，目的在于满足具有一定支付能力的中低收入家庭和“夹心层”的住房保障需求，部分刚需人群的需求，可通过申请共有产权住房得以满足，商品房市场底部的刚需客，或许会逐渐转向申请共有产权住房或保障房，从而满足居住需求。适用范围扩大到烟台市六区，也有利于更多市民享受到政策红利。
同时，《办法》中提出住房回归“居住”本质，并将适用范围适用到全市，也意味着未来将有更多共有产权土地供应，对于市区内渴望拥有独立住房的人群也是利好消息。“从长远来看，共有产权住房乃至保障房土地供应，和商品房土地供应彼此独立，互不干扰。此外，《办法》规定共有产权住房产权增购限制期延长至5年，也就意味着除去此前交付的1566套房源近期可能上市交易之外，后续共有产权住房短期都不会进入市场，对于各区房价的整体影响也不大。”业内人士表示。
但对于购房者而言，共有产权住房的申请、购买并不麻烦，得益于烟台去年以来“只跑一次”改革的推行，去年以来，市民申请共有产权住房时，只需要填写一张表格，省去了此前的多项证明材料。现场选房阶段，只要查验完住房保障资格证在有效期内，便可查阅对应的楼号、楼层、户型、单价，现场计算出全价或首付及每月还息，进行“对号选房”。选房结束后领取缴款通知单，在对应工作日内，将所需缴纳款项打到指定银行户头，然后凭借收据即可签订交房合同。
■新闻名片：
何为共有产权住房？
共有产权住房，是指经政府批准，由开发建设单位按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，面向符合条件的住房困难家庭出售，具有一定保障性质，实行承购人与出售人按份共有不动产权利的住房。申请共有产权住房的家庭，必须是获得了市中心区《住房保障资格证》，且《住房保障资格证》在有效期内的家庭。
■新闻延伸：
烟台共有产权住房大事记
2016年10月
《烟台市共有产权住房管理试行办法(草案)》正公开征求意见。
2017年3月
烟台市率先在全省推出《烟台市共有产权住房管理试行办法》，规定共有产权保障房向购房人出售70%产权，剩余30%产权由出售人拥有，价格较相同或相近地段的同类型普通商品房平均成交价下浮10%；共有至少2年后，购房人可一次性购买剩余30%产权。今年内，烟台市将陆续出台购买共有产权保障房综合打分细则，并适时针对申请需求，筹集首批房源供“房困户”购买，且限购1套。该《办法》有效期至2019年4月30日。
2017年12月
烟台市首批1476套共有产权住房面向全社会接受市民申请，其中锦绣家园项目1254套，锦绣新天地项目222套，申请人可凭身份证、住房保障资格证到街道办事处领取明白纸，并根据个人意向进行申请。
2018年7月
市中心区试行共有产权住房常态化供应方式，在供应范围内的保障家庭无需递交申请，而是按照轮候排序由开发商依次预约通知选房。
2019年10月
《烟台市共有产权住房管理试行办法》重新制定并印发出台，自2019年12月1日起正式实施。
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