承租人可凭租赁合同申请落户, 子女可就近享受中小学义务教育，烟台市出台多项政策确保承租居民稳定居住权
近日，烟台市政府办下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出坚持“房住不炒”的定位，加快构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系，培育发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。明确到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
YMG记者杨健通讯员姜洋刘海涛
出租人无正当理由不得提价、解约
《意见》提出，积极探索租房者子女就近享受中小学义务教育，对具有本地户籍、在城区无住房、能提供长期租赁合同备案证明的家庭，县市区教育主管部门在统筹考虑教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，探索对义务教育适龄子女安排就近入学。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。制定并推行《烟台市住房租赁合同示范文本》，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务，提倡长期租赁。同时，支持住房租赁消费并引导城镇居民通过租房解决居住问题，合法稳定就业或符合当地人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证。符合当地人民政府规定条件的，可以申请登记常住户口，享受义务教育、医疗等基本公共服务。简化相关手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业协助办理提供便利。为保护承租人的稳定居住权，《意见》要求加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在烟台市行政区域内无自有产权住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。承租本市公共租赁住房，按照实际房租支出提取。租住本市商品住房，提供本人及配偶无房证明的，按照市住房公积金管理部门确定的租房提取额度提取；同时提供完税发票和住房城乡建设部门出具的房屋租赁备案证明的，可按实际房租支出提取，但不超过年度最高提取限额。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。市住房公积金管理部门要根据烟台市经济发展和租金水平，每年调整租房提取额度，并向社会公布。
个人出租住房缴纳增值税按1.5%计算
为保障承租人稳定居住权，《意见》提出，加大住房公积金对租赁住房的支持力度，实施税收优惠政策，提供金融支持。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减至按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，落实免征增值税优惠政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。结合个人所得税改革，落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。鼓励银行业金融机构，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁市场主体提供分期还本等符合经营特点的长期贷款类金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
房屋不得按床位出租，人均最低租住面积不低于10平方米
在增加租赁住房供应方面，《意见》提出增加租赁住房用地供应，加大公共租赁住房供应，鼓励国有住房租赁企业将房屋改造用于租赁，允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等举措，以满足新增住房需求。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。按照统一规划、统一收储、统一开发的原则，加强农村集体建设用地市场的一级管控，积极开展利用集体建设用地建设租赁住房工作。《意见》明确统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准，逐步实现实物配租与租赁补贴并举，灵活满足公租房保障对象需求。外来人口较多、库存商品住房较少的县市区，可通过在新建商品住房项目中配建、政府投资集中建设、购买、长期租赁等方式，增加公租房实物供应；支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。商品住房库存较多、去化周期较长县市区，应主要以租赁补贴为主。完善租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准。此外，《意见》允许改建房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按土地、规划、消防、燃气等规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房用水、用电、用气执行居民价格标准；改建后的租赁住房不得销售。允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均租住面积不得低于10平方米。发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。《意见》支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。推进综合信息服务管理平台建设，实现租赁登记与公安居住登记等信息资源的整合与共享，为居住证持有人在居住地居住提供便利。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。积极倡导在房地产开发项目建设条件意见书中增加“房地产开发企业在新建商品住宅项目中自持一定面积住房用于租赁”的规定，对自持部分不予发放商品房预售许可，自持期限内不准转让，不准以变相形式搞“以租代售”，租赁期限最长20年。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支持房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。
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