想买二手房 做好准备再行动

近段时间，雅安市二手房销售市场一直很红火。据市房地产管理局提供的数据显示：今年1-9月，雅安市主城区存量房（二手房）完成房地产交易审核3848宗，同比增长103.49%；交易面积36.95万平方米, 同比增长101.58%；交易金额13.46亿元，同比增长110.64%。

二手房相对价格偏低且功能配套比较成熟，是不少自住群体的首选。但购买二手房的流程更加复杂，需要购房者自身做好更充分的知识储备。那么，市民在选购二手房时到底需要注意哪些问题，且听听业内人士怎么说。

一、了解房源

1、房屋产权是否共有

出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的，尤其是一些房屋产权由多人共有的情况（夫妻共同房产是最为常见的共有产权形式）。正式交易之前，一定要核对出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致，并取得共有产权人的同意，才可继续进行交易。

2、房屋是否符合交易条件

不同性质的房屋上市交易的条件是不同的，看起来一家人正常居住的房子并不是一定可以出售，查询房屋性质和上市交易的条件十分必要。具体可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息，看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等类型的房屋。这些房屋均不能正常交易，买了也无法办理产权。

3、房屋是否在租

二手房交易中存在“买卖不破租赁”的说法，也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态，此时要么等待承租人合约期满，要么与承租人协商，承租方自愿退出，双方继续交易。否则私自进行交易，很可能引起法律纠纷。

另外，房屋的承租人在同等条件下享有优先购买权。谨慎起见，如果房屋在租，最后应由承租方出具放弃购买的书面文件。

4、物业交接是否清晰

物业交接主要包含三个方面：一是水电气等物业费要交接，二是房屋的维修基金缴纳及处理情况，三是房屋内的家具处理办法。这些部分虽然都是小钱，但是一旦忽视，容易引发不必要的麻烦。

二、谨慎对待贷款事宜

购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力，不同地区的贷款政策也是不同的。在打算贷款之前，一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来，看自己是否符合贷款政策，是否能够获得预想中的额度。

在后期交易、签合同时也要为获取银行贷款制定合理的期限，尽量避免贷款不到账引发的交易风险。

三、做好充足预算

二手房交易除了首付外，还要准备很多项费用，其中金额较大的就是中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同，需要谨慎的是，一定要选择正规的房地产中介公司。

所需税费主要有契税、房屋登记费、测绘费、房屋评估费，房屋不符合满五年条件的还要缴纳营业税和个人所得税等。费用种类很多，准备充分是前提，更重要的是最好在合同后附上《费用清单》，详细各项费用的来源和走向。缴纳完各项费用之后，不要忘了索取正规的发票。

不过二手房如果选择得当，可以省下一笔装修费。

四、资金监管更安全

因为房屋交易涉及资金往来，所以为了避免资金风险，保证交易资金安全，二手房交易时最好选择正规的资金监管机构来监督，通过专用账户进行交易资金的存储和支付，而不是直接把钱打给中介公司。更要签订三方协议，明确约定好选择交易资金监管方式，并将约定写入三方协议中做见证，产生法律效应。

五、谨慎签订购房合同

二手房合同涉及的问题更加具体化，每一项条款都应该仔细斟酌。凡是双方的承诺细节、自己能想到的问题、房屋交易中可能出现的有风险的问题、违约责任处理方法都可以计入合同中，文字表达，用词用语也要准确。一旦合同签订，效力就会生效。另外还要使用房管部门专门制定的正式的购房合同，走正规的流程。

雅安日报记者 蒋龙华 整理

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