大西安楼市版图 一路向西 房企扎堆布局沣西新城 是盲目跟进还是另有玄机？
随着大西安一路向西发展，沣河区位价值愈加突出，尤其是近年来开发商大举进驻沣西新城，加之限价、限购政策等对该区域的“豁免”，置业沣西成为今年以来的热点；而沣西新城不仅是“丝路经济带重要支点”，也被誉为“金融、科技、能源”产业的金三角，更是产城一体的品质增量区。
房企扎堆布局沣西新城，是盲目跟进还是另有玄机？大西安“一路向西”的“西引力”法则是什么？业内人士分析，品牌房企的进入及开发，为沣西新城注入了新的活力和更多的区域配套，首先起决定作用的是住宅用地的大量供应，其次是区域利好政策带来的人才和产业的纷纷进入，最后是不限购、不限价，变相促进了购房者对于区域的关注度；而沣西新城从一开始就高起点、高标准的城市规划建设，也势必促使区域内房地产企业朝着高质量的方向发展。
楼盘多为大平层
改善产品占主力
目前沣西新城聚合了多家品牌房企及楼盘，例如招商·雍景湾、紫薇·万科大都会、蓝光雍锦湾、中国铁建·西派时代、紫薇·铂樾府、金科世界城、沣水云岭等。
记者踩盘了解到，招商·雍景湾，2019年5月首次开盘，产品以低密精装修高品质住宅为主，主力户型139、159平方米，均价18000元/平方米，自首开以来，去化率并不是很乐观；而诸如紫薇·万科大都会，金科世界城、蓝光雍锦湾等均价在11000元/平方米左右的楼盘，销售去化则比较高，屡次开盘去化率均接近100%。
从产品的定位来看，沣西新城的上述楼盘多为大平层产品，依托沣河沿岸的自然生态景观，走改善路线。
中国铁建·西派时代作为2019年新进入沣西新城的楼盘，上月刚刚举办过产品发布，中国铁建地产华中区域营销负责人唐学源在其品牌发布会上介绍，西派时代将从光照、空气、引水、静音、运动等各个维度，洞察时代人居诉求，以高精尖技术完成7x24小时的健康生活解决方案，打造西安市场中理念领先、设计领先、文化领先、美学领先、功能领先的标杆项目，开启大西安新中轴，沣西新城之上的全新人居体验。
据了解，西派时代也是中国铁建在西安的TOP系产品，而从其“7.55米宽，约62平超大方厅将起居室+书房+餐厅+西厨连通”的设计规划上不难发现，中国铁建·西派时代未来呈现的必将是改善性质的大户型产品。
住宅用地大量供应
项目均价超过万元/㎡
美城股份市场总监沈玮分析，数据显示，沣西新城远超其他区域，大量的住宅用地供应成为开发商纷纷进驻的最本质原因，哪里有地哪里就是房企进驻的方向和区域。据了解，2018年2月，沣西新城30宗土地被抢单，除了24宗土地被底价摘走之外，其余6宗土地引发各大房企出手，正荣、中海、金地、万科、雅居乐、旭辉、碧桂园等房地产企业均加入到这次“抢地”大战中，最终成都兴城人居地产投资集团有限公司和紫薇地产等，以接近300%的高溢价率在当时拍下心仪地块，楼面价超4000元/平方米，创下沣西新城有史以来最高地价，追平主城区地价。
看似“疯狂”的抢地模式，实则暗流涌动。业内人士分析，首先，过去沣西新城土地价格与咸阳相差无几，大致在150-200万/亩，如今直接晋级800万/亩，楼面价约4000元/平方米，几乎与三环内浐灞的普通地段相仿，可见政府对于存量市场的关注，沣西自此成为房地产开发的重点板块；大牌房企齐上阵，纷纷看好沣西，说明了房企对于沣西持乐观态度，沣西新城房价破万在那时就已成定局，而如今沣西新城多个在售项目均价超过11000元/平方米也验证了这一点。
西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示，从土地供应层面已不难看出西安楼市格局——未来高供应和资源倾斜的重点区域中，沣西将成为亮点和特色引领板块。
房地产资深从业者王涛分析，西安主城区土地越来越稀缺，土地市场需求必然向城市外围转移，而2017年开始西咸新区交由西安代管，西咸新区便成为投资热土。在西咸新区五个新城中，沣东新城、沣西新城相对来说是城市配套、产业落地速度最快的两个新城，当时在沣东新城地价已高的情况下，沣西新城的地价还比较低，停留在200万元/亩左右，所以大牌地产企业涌入拍地。
区域利好是核心竞争力
板块兼具五大优势
对于开发企业而言，土地是牵引，而除此之外，对于区域发展规划的信心更是产品能快速落地的核心要素。
中国铁建地产营销总监刘斌表示，沣西新城是西咸新区唯一兼具五大优势的板块，代表了大西安未来的先进生活方式。首先是宜居，中央公园、沣河景区环绕无可比拟；其次是教育，沣西新城目前是大西安优质教育资源最集中的板块，多个名校今年开学；第三是配套的落地，如吾悦广场、多家三甲医院，现有成熟生活配套，是西咸新区生活配套最完善板块；第四是硬科技，沣西新城紧邻大西安总部经济中轴，高科技产业落地+高素质人才导入，构筑了板块快速发展的基石，未来3-5年将导入高知高智人才18万人；第五是交通，沣西新城拥有2大高铁站（秦都+西成），4条地铁线的规划，加之板块城市主路均已开通，构建了无忧立体强交通网络。
中国城市规划设计研究院深圳分院规划四所所长孙昊认为，沣河区域在产业创新基础方面已经有了积累。2009年6月，国务院批准《关中-天水经济区发展规划》，明确提出要加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市。十年间，形成以中央创新区、西安科学城和由交大为主导的西安西部科技港等主导科技创新的沣河区域。
朱郁认为，政策红利的导引，包含招商引资，重点项目建设、重大工程等，亦涉及改善民生、增强区域配套功能、优化区域环境、聚集产业孵化等，对区域的均好性发展及未来空间预期产生了促进作用。
王涛表示，沣西新城自身的城市规划、产业优势，决定了未来的发展潜力。从城市规划角度来讲，沣西新城是率先打造海绵城市的区域，城市规划理念更为先进，区域未来宜居性更强。从产业角度来讲，沣西新城主要发展的是信息技术、科教、生物制药等战略新兴产业，聚集的是高端人才，未来的产业发展潜力也比较看好；而沣西新城目前的优势主要体现在产业聚集度，以及城市配套完善速度。可以看出，包括地铁、商业、教育等配套，沣西都走在了前列，配套与城市发展同步，在西咸5个新城中也是走在前列的。
限购政策“豁免”
提升区域热度
2018年初开始，在西安主城区开始限购的情况下，沣西新城不限购的优势凸显。
以临潼为例，目前汇聚的中海、新城、融创等知名房企，在“6·20”政策之前，是购房者热点关注的区域，正是凭借着不限购的优势，各项目开盘去化一直比较高，同样的产品、同样的位置、同样的价格，被限购之后，开盘顿时“凉凉”。
创典全程信息部部长刘兰兰分析，沣西新城土地资源丰富，且拥有渭河、沣河两水交织的得天独厚的生态环境资源，且地价相对较低，不受限购、限价等，因此快速吸引了万科、招商、绿城、蓝光等诸多品牌房企前来拿地开发。由于限购，被局限的购房者自然而然将转移到不限购区。目前西安不限购的区域中，沣西新城紧邻咸阳主城区，西临渭河，而渭河以西是咸阳高新区，是咸阳重要的产业基地，也是兴平市和咸阳西部的门户，无论从经济、产业、还是城市发展的角度看，沣西新城都是“西咸一体化”真正实现大融合的重要区域，也必然成为不限购区域中置业热度最高的区域。
“西安楼市整体市场现在在转凉，而对于外围区域，应该是转凉得更快的。限购政策在6月20日刚刚升级的时候，确实在一开始的三个月，对非限购区域是有外溢影响，外溢人群心态还是比较热乎，可能会去选择一些非限购的区域，先买一套房子再说，但是随着市场慢慢转凉了之后，购房者也是会去持币观望，非限购区域的影响更大，而且类似沣西新城这种越不限购、越不限价说明了需求没有那么旺，因此不需要限购，同时也和政府对于土地供应的政策和导向有关。”沈玮这样表示。
高质量发展将是方向
成为西安经济增长新引擎
区域的整体发展首先是产业、配套先行，带动人气，进而促使区域整体发展。而房地产企业在这过程中，承担了“垦荒”的工作，同时不断引进各方相关配套，以满足业主的需求，沣西新城的发展也是如此。而承担使命的房地产在沣西新城未来前景如何？将在区域的逐步发展中扮演什么样的角色？
刘兰兰认为，伴随着产业的落地、成熟，沣西有望紧随高新之后成为西安经济增长新引擎。区域同时也将迎来城市配套提升，大量人才进驻等诸多城市发展利好，从而刺激房地产市场高质量、快速发展。
“区域内高端人才聚集，沣河、大西安中央公园等生态环境，再加上在地产开发方面西咸新区对于住宅品质各项指标的规定，注定沣西新城未来的地产开发会以改善盘、高端盘为主，整体品质会更高一些。同时，正是由于沣西新城建设起步晚、先进的规划理念、对于地产开发各项指标的严格要求，从一开始就高起点、高标准的城市规划建设，意味着整个沣西新城的城市规划建筑品质、整体环境会更加优美。”王涛表示。
沈玮认为，房企与新城的发展是相辅相成，任何一个新区发展皆因房地产而起，这些新区也借助房地产的力量，完善更多的企业引进和配套建设，也希望这些产业引进、配套建设会逐渐完善这个区域，从而再去反哺房地产的长远发展，促进整个沣西新城价值能够真正兑现。
同时，沈玮建议，目前已经进入沣西新城的房地产企业，一定要去评估成本价，特别是整个大西安市场如果进入到横盘周期之后，成本对于房地产的影响是最大的。而对于购房者来说，如果是自住，只要生活便利就可以，但如果是在沣西新城投资，就需要有明显的低价优势，这样才能够熬得过周期的发展。华商报记者 狄芳
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