规划24层 盖了26层 新房变违建 未通过验收难交付

11月30日，业主们聚集在涉嫌违建的单元楼下华商报记者 陈团结 摄

将2层商铺改建成4层住宅

世家星城四期交房首日

因未达交付标准被叫停

违建部分难恢复

后续咋处理？

开发商已递交处遗申请

相关部门将依规从重处罚

原本的24层加了G和M层，实际变成了26层，交房行为被叫停……

业主没想到，2019年主体建成且五证齐全的房子，如今却因违建无法通过规划验收。

新房成了违建，24层咋变成了26层？

2019年，西安市民李先生在位于西安市东仪路与丈八东路附近的世家星城四期（枫林一品）买了一套房，当时项目主体已经建成，且“五证”齐全，“销售告诉我，2020年中期基本就可以交房了。”李先生的《商品房买卖合同（预售）》显示，出卖人为“西安房地产开发（集团）股份有限公司”，交房时间为“2021年8月31日前”。

李先生说，今年8月31日，他从开发商处得知，因疫情影响交房延期3个月，要到11月30日才能交房。国庆假期，他去楼盘查看施工进展，却发现自己所购房的3单元成了26层，“当年的《西安市商品房预售许可证》明明写的是24层的高楼，怎么加盖了两层？”

新房变违建的消息在业主群里炸开了锅，不少业主向“12345市民热线”反映。

根据业主提供的“12345市民热线”回复显示，11月10日，雁塔区政府回复业主“违建”投诉，“经长延堡街办相关科室调查核实，市民反映情况部分属实……雁塔区长延堡街道办事处城管中队执法人员于11月5日上午对枫林一品工地进行勘查，约谈项目工作人员，按照西安市自然资源和规划局雁塔分局认定转办函，对枫林一品楼盘下达《限期拆除违法建设通知书》，执法人员将按《西安市城乡规划条例》相关条例进行查处。”

业主方女士说，她从西安市自然资源和规划雁塔分局得知，世家星城四期无法拿到交房时需要提供的“两书一表”中的《竣工验收表》，根本问题在于“规划验收”无法通过，因为开发商将原本3单元的“地上24层+地下1层”变为“地上26层+地下1层”。

通知收房第一天 因业主反对交房计划取消

11月下旬，世家星城四期的业主陆续收到开发商寄来的《入伙通知书》。《入伙通知书》显示，“您购买的世家星城四期项目2021年11月30日已具备交付条件，集中收楼时间为2021年11月30日-12月10日……”下方有“西安房地产开发（集团）股份有限公司”印章，落款时间“2021年11月20日”。

“这份《入伙通知书》意味着开发商在明知存在违建无法通过验收的情况下，还坚持要让业主收房，一旦收房后续会出现无数问题。”有业主说，《入伙通知书》是开发商把楼盘存在违建的问题分摊到业主身上，“我们拒绝收房，因为我们不能接受新房变成违建。”

11月30日是通知收房的第一天，华商报记者来到世家星城四期（枫林一品）小区。因无法提供“两书一表”，收房一时遭到业主们的强烈反对，开发商法定代表人尉某告诉记者，因为业主拒绝收房，他们取消此前发布的《入伙通知书》。当记者询问“违建”问题时，尉某称“不便回复”就离开了。

当天下午6时33分，西安房地产开发（集团）股份有限公司官方公众号“一品生活体验馆”发布《致“世家星城四期”11#楼业主的告知函》中称：“西安房地产开发（集团）股份有限公司取消11月20日通过EMS至各位业主的《入伙通知书》，未达到交付手续，不进行交付……目前，我司正在按照西安市处理不动产登记遗留问题实施方案的要求，积极依次办理《西安市处理住宅项目验收遗留问题现状确认表》《西安市处理住宅项目验收遗留问题房屋质量安全检测鉴定表》。上述手续完成后，我司立即组织验收，并邀请政府住建部门进行监督”。

原本规划24层，有楼层改成跃层后变成26层

记者走访发现，要交付的世家星城四期（枫林一品）2号楼共3个单元，一、二单元的1至4层为商业，总高均为24层；三单元2层以上为住宅。三单元有两部电梯，尽管电梯按钮显示最高楼层为“24”，但在按钮的2层和3层上面分别为“M”层和“G”层，只是两个按钮无法使用。在三单元顶层，安全通道的墙上贴着“24层”标识，而墙脚的安全通道灯却显示为“26F”。

记者来到G层与M层，发现除安全通道内没有标识楼层，楼道没有消防疏散图外，其余设置与其他楼层相同。记者进入2层一间房屋，发现天花板留有缺口，连接的正是M层的房间，可见这是一套跃层户型。

记者询问几位购买3单元24层住宅的业主，他们称自己的房子实际在3单元26层，“2层和4层中间的跃层户型明显是提前设计好的。”

业主马瑞（化名）说，他2019年购房时特意查了《西安市商品房销售明码标价表》，发现3单元二三层房子面积为42.4㎡到71.02㎡不等，但价格均为16560元/㎡，而其他楼层房子面积、户型不同价格都不同，每平方米约在1.3万元至1.5万元左右，“当时我还好奇二三层价格为啥比别的楼层高呢。”

根据西安市住房和城乡建设局商品房预售/现售项目信息公示平台显示，世家星城四期有11幢楼可售，2号楼3单元网签信息显示最高为24层。

雁塔区住建局：未满足交付条件，叫停交房行为

11月30日中午，华商报记者先后前往雁塔区长延堡街道办事处、雁塔区城管局，但均以“不是主管单位”为由，没有正面回复。

11月30日下午，在雁塔区住建局，雁塔区建设工程质量安全事务中心陈姓负责人介绍，世家星城四期2号楼项目的报建、五证都有，但由于无法通过规划验收，导致无法完成竣工验收及备案，“开发商走处遗程序需要拿到《西安市处理住宅项目验收遗留问题现状确认表》和《西安市处理住宅项目验收遗留问题房屋质量安全检测鉴定表》。目前，经第三方评定，世家星城四期《安全性鉴定报告》评定为“A级”，“五方验收”也获通过，后续只要开发商拿到《西安市处理住宅项目验收遗留问题现状确认表》就可以办理《西安市处理住宅项目验收遗留问题房屋质量安全检测鉴定表》从质量来说，世家星城四期是合格的，但从合同约定的交房条件来说还没达到交付标准。”

陈姓负责人说，11月30日，雁塔区住建局依据“楼盘未满足交付条件，且本身具有瑕疵”，叫停了开发商的交房行为。

自然资源和规划雁塔分局：与规划不符

11月30日下午，记者前往西安市自然资源和规划局雁塔分局，处遗办刘姓负责人说，世家星城四期2号楼五证齐全，楼内有3个单元，其中三单元改变了规划，将楼内的2层商铺改为了4层住宅，导致实际层高为“26层”，与规划不符无法通过规划验收。

“今年9月，西安市自然资源和规划局的188号文件为世家星城四期2号楼等18个项目提供了政策窗口。”刘姓负责人说，处遗采取的方案为“政缴分离”，即开发商缴纳相应罚款与有关部门推动工作流程不直接挂钩，在明确处罚措施后，由政府向开发商追缴罚款。同时，区自规局与住建局穿插推进世家星城四期2号楼相关手续办理工作，“开发商通过审批才能办理大证。”

刘姓负责人说，最初，自规局要求开发商限期拆除两层违建，但对方称会影响楼体安全，“考虑到违法规划部分无法恢复，依据188号文件开发商向我们递交了处遗申请，申请中称“25、26层未出售，这两层将用于设备用房”。”后续通过实测，如果发现世家星城四期2号楼3单元现状与开发商提供情况不符，自规局一方面将推动正常的证件办理，另一方面将按照“188号文件”相关条款从重处罚。华商报记者 张鹏康/文 陈团结/图

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