西安商品房限购持续加码 挤出效应显现 一季度咸阳销量增速达175%
今年一季度，陕西哪里的房子卖得火？就销售规模看，西安占了全省一半，绝对量遥遥领先。但从增速来看，商洛、咸阳等地，市场表现要更为出色。
陕西近九成商品房销量来自住宅市场
今年以来，陕西商品房销售整体走旺，交易结构发生变化。
据陕西省统计局数据，今年一季度，全省商品房销售面积751.01万㎡，同比增长54.7%；与2019年一季度相比增长16.6%，近两年平均增长8%。
住宅销售，是房地产交易中占比最大一类，销量增速亦最高。一季度，陕西市场住宅销售面积657.54万㎡，同比增长57.3%。目前，住宅销量占全省商品房市场的87.55%。
美好生活文商旅研究院院长夏强表示，住宅地产开发是房地产市场主力，主要基于人口增长、城镇化进程、居住条件提升的诉求等逻辑。尤其在疫情发生以后，住宅保值、增值属性及市场流通的便利，相比商办物业要得到突显，由此更获置业者青睐。
2020年一季度，疫情影响下，陕西住宅销量曾下降，并拖累当季商品房销售面积回落。当时，仅办公楼销量逆势增长60%。不过，2020年二季度全省市场恢复性增长后，住宅销售面积迅速反弹。而到了2021年一季度，陕西住宅销量出现增长的同时，办公楼销量同比下降10.6%。
住宅成为楼市主流，还与开发偏好有关。在房地产行业，住宅销售是回笼现金流较好的一类资产。行业集中度不断提高，头部房企对存量市场最大一块——住宅的份额更加看重。
一定程度上，购房行为会受到从众心理影响。一位购房者称，最近在朋友影响下，到西咸新区去看房，“本来打算在西安浐灞买房，没摇上号。”
一季度商品房销量增速商洛、咸阳最快
全省市场向好趋势下，各地市的市场表现如何？分区域看，全省11个地市（区）中，一季度商品房销售面积增速，均出现正增长。其中，商洛增速最高，同比增长210.8%。
需要注意一点，2020年一季度，疫情对房地产销售形成阻碍，当时仅宝鸡、榆林商品房销售面积实现正增长。在此基础上，各地市（区）销量同比走高，不算意外。
若具体到城市，铜川、咸阳、渭南、榆林和商洛销量增长均超过100%。
一位行业人士表示，铜川、商洛的商品房销量增速快，或因基数不高。在2020年一季度，铜川和商洛商品房销量分别为6.88万㎡、3.25万㎡，2020年全年均未超过百万。
若从近两年销售平均增速看，咸阳、渭南和榆林比较突出。
作为陕西第二人口大市，渭南楼市规模仅次于西安。近几年，渭南城镇化进程加快、万科、碧桂园等相继前往布局，带动了当地房产市场开发与销售。
榆林的优势，则在于人均GDP省内最高，经济与财富基础较好，近两年商品房销量增速领跑。
今年一季度，咸阳商品房销售50.88万㎡，同比增长175%，近两年平均增速47.5%。
上述行业人士认为，咸阳房子销售火爆，与西安地区置业需求外溢有关。咸阳到西安距离近，交通、教育、医疗和生活配套比较完善，加上“西咸一体化”带动，具有一定吸引力。同时，由于西安限购，也让一部分人将买房计划瞄向咸阳。
西安外溢的购房需求去往周边市场
西安商品房销量，曾长期占据全省市场六成以上份额。不过，近两年受供应量不足影响，西安销量增速下降，占全省市场比重降低。
据机构统计，今年1-3月，西安有48个楼盘意向登记，其中27个项目需要“摇号”。4月份结束意向登记的20个楼盘里，有16个项目登记人数超过房源量需要“摇号”。
西安主城区热门盘难买，一些购房需求开始转向非限购区域、不用摇号的项目。5月初，三原一楼盘在西安举行开盘活动。现场认筹人数超过了房源供应量，并以短时间宣告售罄。而从一些购房者的反馈看，主要是冲着开发商品牌和较低价格来的。
西安购房需求的外溢，除了“北上”，另一路径是“西进”。去年以来，沣东凭借紧邻西安主城区的优势，市场热度走高。此外，原本关注度一般的沣西，因为几宗土地拍出高溢价，也开始引起外界注意。在销售超预期带动下，一些楼盘上调售价，有的项目的价格甚至追平西安主城区水平。
这种热度已传导至咸阳。有消息称，咸阳一些热门楼盘，手慢一点就挑不到好楼层。上周三，在咸阳高新区一处楼盘，一位置业顾问介绍，前期推出的房源剩的已经不多，最近正在做新一批房源认筹，“单价比前期上调了，但各户型都有赠送面积。”咸阳市区另一楼盘，置业顾问称，“预计月底加推的高层每平方米要涨500元。”
西安周边楼市，迎来了越来越多购房者，但并非所有楼盘都不愁卖。高陵一楼盘，主推两居、三居的刚需户型，八千多的均价与周边差不多，但售楼部里并没有多少客流。
全省商品房待售面积下降至646.17万㎡
实际上，从反映楼市走向的另一指标——房地产投资情况，也能看出省内市场变化。
今年一季度，咸阳房地产投资完成额35.99亿元，同比增长162.6%，近两年平均增速66.9%，均为各地市最高。此外，一季度房地产开发投资，增速较快的还有商洛、渭南。
西安房地产投资完成额，占全省61%，但一季度增速靠后，近两年平均增速反为最低。
那么房地产开发资金从何而来？省统计局指出，“国内贷款收紧，但定金及预收款和个人按揭贷款较快回笼，支撑资金总体趋于宽松，推动了房地产开发速度较快增长。”
今年一季度，陕西房地产开发企业到位资金1171.57亿元，同比增长41.7%，高于全国0.3个百分点。就开发资金的来源看，自筹资金占比最高，占到位资金43.5%；其次是定金及预收款，占比31.4%；个人按揭贷款占12.4%;国内贷款、其他到位资金分别占8.1%、4.6%。
商品房销售走强，直接影响市场库存下降。截至3月末，陕西商品房待售面积646.17万平方米，同比下降2%，待售面积比2月末减少28.99万平方米。按每套100㎡计，相当于6.46万套房子待售，这一规模，已低于一季度全省商品房销量。
三四线楼市会不会面临需求萎缩？
围绕楼市调控，国内各大城市正持续收紧。西安在3月底出台楼市新政，遏制投机购房，稳定房地产市场预期。自去年12月以来，西安已两次加码楼市调控。政策约束，是为了斩断投资客的“炒房”致富梦。供需变化，也让一些购房需求向外分流。
相比频频被聚焦的大城市、热点楼市，许多中小城市的楼市前景似乎不被看好。贝壳研究院近期研究发现，其监测的全国100个城中，三四线城市整体大幅跑输一二线市场。该研究院认为，棚改退潮以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的楼市需求侧明显萎缩，但土地和新房供给还在增加，供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题，将带来“新房——二手房积压下跌”的循环效应。
在宏观层面，房地产市场的发展状况，受到宏观政策影响，微观层面，反映出一个城市的人口规模和结构、经济及产业发展状况、居民收入、政策和供需关系等。
在西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁看来，目前三四线城市的楼市正处在横盘期，不同城市间因内生需求差异存在分化，发展前景优劣不能以偏概全。以陕西省内市场为例，有的由西安外溢需求获益。还有的在城镇化进程中，存在改善性置业需求。华商报记者 李程
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西安新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离西安再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。