西安商办物业去化周期已攀升至181个月 三季度写字楼租金报价87.6元/平方米
住宅市场的热度持续，商办物业却迎来供应大涨，去化周期不断攀升的状态。数据显示，截至11月份，西安写字楼物业成交持续低迷，库存去化周期已攀升至181个月左右；租赁方面，三季度，写字楼平均租金报价87.6元/平方米，空置率34.7%。
三季度西安商业物业成交均价为45940元/平方米
“11·30新政”发布之前，西安的房地产市场主力销售产品依然是住宅，除融创曲江印、莱安中心等这类以吸纳高收入企业主为主要人群的高端公寓产品之外，尚未有更多高端产品面市。
美城股份数据显示，三季度西安市商业共计成交3.49万平方米，成交面积项目占比最大的前三区域是高新区、曲江新区和浐灞生态区。而热点区域的成交项目主要是唐延路板块的万达西安One、浐灞北辰大道板块的保利心语花园、以及曲江南三环板块的金辉环球中心。
而成交价格方面，三季度西安商业物业成交均价为45940元/平方米，其中航天基地、浐灞生态区和曲江新区为成交价格前三区域，区域均价分别为100000元/平方米、62228元/平方米和43872元/平方米。
从美城股份公布的统计数据来看，三季度西安写字楼市场销售金额TOP10排名中，位于高新区的保利爱尚里以成交金额9792.1万元位列榜首，万达西安one和金辉环球广场紧随其后，成交金额分别为3300.61万元和2936.64万元。西安写字楼市场TOP10入榜门槛金额为540.51万元，环比下降82.48%；而TOP10项目实现销售总金额为2.43亿元，环比下降84.04%，成交总面积1.55万平方米，环比下降80.6%。
销售面积方面，销冠保利爱尚里单盘销售面积为0.89万平方米，相较上季度销冠旭辉荣华公园大道下降了61.32%，销售额环比下降78.7%。
三季度西安写字楼租赁市场逐步活跃，租金稳中有升
世邦魏理仕数据显示，截至三季度，西安写字楼空置率34.7%。随着市场回暖、写字楼供需出现明显回升，空置率保持稳定。受新项目入市影响，甲级写字楼空置率三季度上升1.9个百分点，乙级写字楼供应充沛，近三年空置率在35%上下波动，三季度小幅下降。
三季度西安写字楼市场回暖，录得净吸纳量6.3万平方米，处于全国第六位，但市场空置率仍然偏高，目前仅低于天津、长沙、武汉和佛山
需求端，三季度需求集中于曲江、城北、高新一期。数据显示，TMT、传统金融及生物医药等行业占比42.1%，遥遥领先其他行业，成为西安优质写字楼三季度需求前三大驱动力，其中在线教育持续扩张，且成交均以3000平方米以上大面积为主，而扩租和新设立是本季度优质写字楼主要的成交类型，预计2021-2022年将迎来新的供应高峰。
租金方面，三季度，西安写字楼平均租金报价87.6元/平方米。伴随疫情逐步稳定，租赁市场逐步活跃，租金稳中有升，去除样本影响，西安甲级写字楼租金本季环比回正，韧性位居全国前列，平均甲级租金列全国第12位，长期仍有提升空间
世邦魏理仕分析，受新冠疫情影响，2020年写字楼市场整体需求放缓，在线教育类企业需求持续旺盛，金融业及商务服务业需求也出现回暖趋势；租赁市场活跃度恢复，空置率将逐步企稳，但新项目入市将拉动空置率再次上升；市场供应充足，需求回升，租金将保持相对平稳。2020年前三季度西安大宗交易市场交易3.8亿元，按大宗交易宗数统计，自用型买家继续扮演西安投资市场主力。
商办物业新增供应面积大幅上涨
美城股份数据显示，11月份西安商业新增供应面积为15.06万㎡，环比上升222.48%，同比下降31.08%；西安商业成交面积1.79万㎡，环比上升35.61%，同比下降65.24%；11月份商业销售均价34178元/㎡，环比下降15.77%，同比下降23.2%。
11月份西安写字楼市场新增供应面积为29.38万㎡，环比上升408.3%，同比下降1.04%；本月西安办公成交1.09万㎡，环比上升34.57%，同比下降85.19%；成交均价22507元/㎡，环比上升22.11%，同比上升9.14%
从上述数据不难看出，11月份开始，西安市场商业和写字楼产品的供应面积大涨，尤其是受“11·30新政”对于住宅市场的影响，商办物业更是在市场活跃度飙高。
记者实地走访了解到，目前市场上在售的商办产品受到了置业人群的普遍关注。位于浐灞生态区浐河西路与欧亚大道交会处的源创国际，近来推出两栋公寓产品，在售面积48-114平方米，皆是精装修的LOFT，市场售价约20000元/平方米，拎包入住，得到了投资人群的追捧。玉祥门外的恒天智系近日也推出其一栋写字楼和一栋公寓产品，公寓面积60-68平方米，参考均价19000元/平方米。华侨城在沣东新城开发的华侨城创想中心也是主打公寓产品，并将签约五星级酒店，以旅游业为带动，以酒店返租的形式吸引投资者的关注。
新产品的亮相，势必加大整个市场的库存。数据显示，11月西安市写字楼物业库存面积461.92万㎡，较上月上升28.29万㎡，较去年同期增加了201.34万㎡。但西安写字楼物业成交持续低迷，库存去化周期呈现持续上涨趋势，已攀升至181个月左右。华商报记者 狄芳
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