小区停车费1天48元 合理吗
西安凤城十路世茂都小区不少业主吐槽小区停车收费华商报记者 陈团结 摄
住户质疑：小区停车费暴涨，还有涨价手续？
相关部门：将经营性停车场收费针对小区业主违反价格政策
近日，西安凤城十路世茂都小区的不少业主吐槽小区的停车收费，原因是该小区目前采取了和公共停车收费一样的标准：每小时两元、上不封顶。有住户说：“我们周末要不出门，在小区停一天车，就要48元。”而这样的收费，被告知是经过物价部门核准的。
>>住户吐槽
停车费每小时2元、上不封顶
住户直喊太贵
小区住户张女士向华商报热线029-88880000反映，称世茂都小区从原来停车5元8小时、一天15元封顶，改成了每小时2元、上不封顶的收费办法，住户直喊太贵。
张女士说，小区住宅楼的停车难道和公共场所的停车场收费标准是一样的吗？她介绍说，小区一二期有差不多3000户，地面没有停车场。地下的车位此前是可租可买可临停，临停计时，物业先前的收费是5元包8小时、24小时15元封顶。但从前一阵开始，小区停车场收费就变成了2元/时，而且上不封顶，就是说，你停多久，都按2元每小时计算。“我周末很少出门，停一天就是48元。”张女士说，最关键的是，物业在停车场北边出入口栽了块牌子，看样子是经过了交警部门和物价部门的批准，物业工作人员也说是正规收费。
王先生说，疫情期间一直宅在家里，前一段时间可以出门上班了，开车出门时发现停车费暴涨，一问才知道收费标准变了。最让他担心的是，每小时2元的收费办法启用后，外面的车也可以进入小区停放，地下车库与小区内每栋楼都连着，小区地下停车场通往住宅楼的楼门虽有密码锁，但大都形同虚设，住户的安全如何保障。
>>记者走访
P字牌标注停车2元/小时
小区不允许外来车辆进入
4月17日下午，在住户带领下，华商报记者走访了该小区地下车库，从车库入口起，就看到一个醒目的黄色P字牌，上面写着世茂都地下停车场，收费依据为“市政发[2017]37号”，计费方式为“计时收费（市场调节价）”，公示牌显示，此处地下停车场共3457个车位，收费时间为全天，标准为2元/小时。
该牌子还标注了三部投诉电话：收费投诉电话12358、举报电话12345、交警投诉电话。记者分别拨打过去，收费投诉电话为空号；12345为市民热线，客服表示价格投诉可拨打12315；拨打交警部门的电话了解到，他们办出的手续仅能证明这个停车场是合法的，并非就是可经营性的证件。
在进入地下停车场的入口时，门口值守的工作人员表示：不是本小区的业主不能进入，交费也不行。同时解释说，目前门口新的收费标准只针对小区业主临停，停车场是不对外的。
>>物业答复
未售车位产权归开发商所有
收费均有手续
据该小区物业公司负责人介绍，早前实行的5元8小时的收费办法，对内部业主和外来车辆是一样的，因为此前几年里是业主们的集中装修期，进出送货的车辆也多，所以管理上不太规范。随着小区住户日渐增多，为规范管理，也出于安全方面的考虑，地下车库只给业主使用，从没对外开放过。
该负责人进一步解释说，有一部分车位是售出的，还有些是未售出的，未售出的车位产权归属开发商，开发商是有权支配的，包括这次价格的调整，也都是经过物价部门核准过的，收费牌的模版也是物价局给的，执行之前也在小区里公示过，制作牌子时也没在意上面的投诉电话，“我们的目的不是收费，是想通过收费管控临停车辆，通过这一段时间的管理，效果还是很明显的，以前临停车辆乱停乱占车位，以及剐蹭购买车位上的车辆情况经常发生。”
>>市发改委
不能将经营性停车场的收费标准用到小区业主身上
西安市发改委相关工作人员说，根据市物发[2018]185号文件规定，有4类小区的交通工具停放服务收费实行政府指导价管理，分别是保障性住房、房改房、老旧住宅和普通住宅小区前期交通工具停放服务收费。
该工作人员介绍说，小区停车服务分为两种：一个是卖出的车位，收取停放服务费；一个是未售车位的租赁费和停放服务费，未售车位的租赁费实行市场调节价。也就是说，买了车位的你，每月只需缴纳停放服务费，这个费用分一类二类三类，一类为150元/月；还有就是临停车辆的收费了，这个执行的也是政府指导价，室内一类停车场的收费标准为8小时5元。如果小区的停车位有多余的，可在保证业主停车的基础上对外开放实行市场调节价，而开放收费要办经营性停车场的手续，但绝不能将经营性停车场的收费标准用到小区业主身上。
对于物业“该价格是物价部门核准过”的说法，该工作人员表示，2018年9月已取消了物业管理区域内交通工具停放服务费审批和核发《经营性服务收费证》,如果该小区将经营性停车场收费针对小区业主，这是违反价格政策的，是要查处的。
>>律师观点
经营性停车场收费标准不适用住宅小区业主
陕西畅洋律师事务所侯强律师认为，地下车库是小区建筑物的附属建筑，不可分割。依据《物权法》，如果物业要将地下车库改作经营性停车场，首先得征得多数业主的同意。
侯强进一步分析，地下停车位分两种，一种是无产权的，负一层一般被列入人防工程，被临时划为停车位获得的收益，属于所有业主，其中还有地下二层和地下三层，只要是规划之时有手续能办出产权证的，那就是开发商的。生活中，有开发商将车位卖给非小区业主，开发商有出售权，这无可厚非，但如若要将整个地下停车场变成营业性的，肯定不行。住宅区本身就不允许搞经营，物业公司本身也不是一个营利机构，48元一天的停车收费标准，对场合不合适、对适用对象也不合适。
无论营利性还是公益性
应先满足业主停车需求
陕西许小平律师事务所罗震东律师认为，《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。该小区的问题在于停车场不论是营利性的还是公益性的，都应当先满足小区业主的停车需求，在满足业主的需求之后才能去进行营利。而属于业主共同所有的部分对外开放进行营利的话，应取得小区业主的同意。没有成立业主委员会的小区，物业在收费前的公示阶段也应当取得三分之二以上的业主同意。所谓公示条款，不是说你贴了个告示没有人反对，就认为业主自动默认，这是不成立的，在法律上来讲仍然没有取得业主的同意。华商报记者 苗巧颖 摄影 陈团结
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