区域观察 房价从5000到13000元/㎡用了5年 再给秦汉新城5年时间 还购房者一个成熟住区
8月，绿地拿下秦汉新城5个地块，并计划投资百亿元建设商业办公集群、服贸产业园、五星级酒店、人才公寓等，这为秦汉新城的发展又添了浓墨重彩的一笔，也引起了购房者的关注。
华商报记者近期探访该区域发现，住宅均价从5000元/㎡到13000元/㎡秦汉新城用了5年时间。目前各项目如火如荼建设，生活配套还略有不足。业内人士分析，5年时间，秦汉新城或将是一个成熟的居住区域。
>>房企入驻
大牌房企扎堆
价格还有上涨空间
据介绍，秦汉新城总占地面积302平方公里，其中大部分都是遗址和生态保护区，可供建设开发用地仅50平方公里，主要集中在兰池大道沿线、周陵新兴产业园区以及秦汉大道沿线。而当前进驻的房企品牌则大多分布在兰池大道沿线，2014年前后，星河湾、德杰等开发商首先进驻，占据着兰池大道的核心位置，并在其带动下促进了秦汉新城房地产产业的发展。
据了解，2014年前后，德杰的房子售价在4000-5000元/㎡，且由于秦汉新城当时刚刚成立，发展前景尚不明晰，购房者对于距离主城区尚有距离的此处依然是比较排斥的状态。“我们这儿当时在售的洋房每平方米均价差不多4000元出头，但依然卖得很艰难。后来佳联与启迪合作，打造现在的启迪佳联未来科技城，从最近的开盘和去化率、到访量等情况来看，销售挺不错，而二期即将开盘的精装修小高层大致均价也会突破11000元/㎡。”启迪佳联未来科技城的置业顾问小何告诉记者。诚如他所言，今时的秦汉新城已不是往昔所能比的，随着区域内交通路网、地铁线路的逐步完善，交通距离的缩短直接拉近了购房者的心理距离。
“该区域价格走高，显而易见是由于该区域主要集中容积率偏小的较高端项目以及大户型、洋房、别墅等改善类、高端产品。从长远来看，该区域还有一波上涨行情。”易居企业集团克而瑞西安公司总经理朱郁分析。
而记者在兰池大道上也看到，兰池大道南侧楼盘较少，仅北京太伟的枫丹丽舍、云南城投的春城十八里两个楼盘，其余均为渭河生态景观带。而路北楼盘相对较多，除去开发较早的德杰国际城、星河湾，还有当前正在销售期的万科·理想城、启迪佳联未来科技城、即将布局新产品的旭辉新地块等多个品牌开发商的项目。
产品类型上，上述项目几乎是清一色的改善型产品，枫丹丽舍、春城十八里、德杰国际城都主要是别墅及洋房产品，而星河湾则是180平方米以上的大平层，这些项目定位都比较高端。而随着恒大童世界今年上半年的开工，绿地紧密布局秦汉新城，旭辉新项目的即将亮相，秦汉新城兰池大道毫无疑问将是整个西咸新区发展最被看好的区域。
>>战略布局
高绿化覆盖率
保证生态宜居
据了解，2014年西咸新城成立从区域地图可以看出，秦汉新城是五个组团中唯一一个大范围连接西安和咸阳的新城，其东西向狭长分布，位于西安市主城区以北、咸阳市主城区东北方向，与西安高铁北站跨渭河相邻。
华商报记者实地探访发现，秦汉新城的绿化配套主要以渭河沿岸河堤绿化带以及历史文化保护区为主。据了解，渭河生态景观带绿化面积约130万㎡，其中栽植乔木约9万株，色带约30万㎡，草坪约76万㎡，实际观感非常舒服。秦汉新城定位秦汉历史文化区，遗址保护自然少不了。规划显示，帝陵遗址风光带贯穿区域东西，向南北辐射，将整个区域的绿化包含其中。大秦文明园就是依托秦汉文化而建，总规模达7200亩，一期秦文明广场以文化商业为主要建设方向，规划8个下沉广场与景观喷泉连接，计划将于国庆节期间正式投入使用。此外，还有张裕瑞那城堡酒庄、澳洲风情小镇、北京花木等项目已经或者陆续落地，届时将打造东西延绵超过50公里、总面积超过100平方公里的大西安北部“绿肺”，超高绿化覆盖将宜居生态之城落到实处。
>>配套设施
交通、商业、教育等仍处于规划建设阶段
就目前而言，区域内面临不可避免的公共交通不便问题。与咸阳、西安互通的公交线路少，轨道交通开通暂时没有确切时间，这给目前或者近一两年就想入住的刚需购房者带来诸多不便。但是区域内路况非常好，不管是东向连接北客站的主要干道，还是西向通往沣东新城、咸阳城区的干道，都路宽、车少，非常通畅。
关乎居住的商业、教育、医疗等配套，目前还有一些不确定性，还需要一定的时间来发展。就商业而言，目前区域内没有现成的商业配套。管委会旁边的六亿国际正在建设中。德杰、万科等项目自建的商业配套暂未成形。8月份开工的秦汉新城绿地自贸综合体项目也包含商业配套。由此可见，区域内规划商业配套非常丰富，只是目前处于建设阶段。
教育方面，据了解，清华附中秦汉分校是该区域的公立学校，中学和高中已经开学几年，小学计划明年9月份招生开学。此外，记者了解到，在万科、德杰等多个项目中都规划有教育用地，届时引进什么学校或者如何上学暂时没有明确信息。
医疗配套方面，第四军医大学已经明确落地此处，具体落成使用时间还不确定。
>>未来发展
未来可期发展成熟还需五年
对于区域发展而言，秦汉新城已经用了五年的时间，成果显而易见，那么，为业主打造一个成熟宜居的居住氛围还需要多久？易居企业集团克而瑞西安公司总经理朱郁认为，该区域发展到成熟至少还需要五年的时间。秦汉新城已经发展的五年是它的初期阶段，是区域重新再造的阶段，而下一个五年是它从初期阶段向中期阶段发展过度的五年。过渡阶段的这五年是政策红利、政策效应、政策补给释放的五年，是区域规模化、品牌集中化的五年，是区域整体价格梯度、产品分化以及客群结构相对趋于稳定的五年，这也正是未来投资价值与投资预期空间增长的五年。同时，作为五大组团之一，未来的规划、前景以及目标的实现，都是在未来五年中推进和见效的。
创典全程信息部部长刘兰兰分析，秦汉新城是西咸新区五大功能组团的核心区域，区域近年来成为热点发展板块，万科、星河湾、德杰、绿地、旭辉、启迪等品牌及本土房企相继进驻，开发洋房、别墅等产品，使得区域成为又一高端改善区域。同时也吸引了包括恒大童世界、宝能新能源汽车产业基地等千亿元级别企业落户，为区域将带来数量可观的人口，刺激区域内的房地产市场。该区域目前新房均价已经超过16000元/㎡，万科理想城均价18039元/㎡、德杰国际城均价13000元/㎡、西安星河湾均价19500元/㎡等。在利好政策和市场的带动下，未来该片区的房价或将还有上涨空间。华商报记者 狄芳 杜蒙
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