深圳楼市调控升级是什么情况?深圳楼市调控升级通知解读

lady网 2018-08-01 10:06 大字

火线解读：深圳楼市调控升级，将带来哪些影响和冲击

关于深圳楼市，一直以来都是那么引人注目。

就在上周，深圳市规土委一份内部文件《市规划国土委关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》在网络上流出。谁也没想到，就在7月31日，调控政策真的来了。

7月31日，深圳政府在线网站发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

时报君梳理其重点有：

1、暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

2、各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。

3、限售：住宅3年，公寓5年

4、差异化房贷政策：离婚2年内贷款首付款比例不低于70%；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的贷款首付款比例不低于30%；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的贷款首付款比例不低于50%。

一、加强法人单位购买住房管理

相关调控措施包括加强法人单位购买住房管理：暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。

数据显示，一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。

2013年7月至2018年6月，深圳全市公司购买新房共2822套，占新房总成交的1.35%；购买二手房10201套，占二手房总成交的2.21%。但是2017年全年，公司购买新房785套，占新房总成交的3.05%。

7月2日，上海出台了企业限购政策，抑制个人以企业名义购房的投机行为。此前，北京、广州、长沙、杭州、西安和南京等多个城市已经相继出台暂停向企事业单位及其他机构卖房。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房；一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。

二、加强商务公寓销售和运营管理

加强商务公寓销售和运营管理：各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。

通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。

数据显示，近五年，深圳市成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。

2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。王锋表示，该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。

三、加强商品住房转让管理

加强商品住房转让管理：居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。

数据显示，2017年，深圳市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。王锋表示，该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。

近两年，全国已有北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。

四、完善差别化住房信贷政策

完善差别化住房信贷政策：对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

数据显示，2017年，深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%；离婚2年内购买二手房的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手房总成交量的4.2%。离婚后短期再购房投机的占比较大。

王锋表示，目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于框正社会伦理和公德；政策措施较为精细，有利于避免“一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。

限售对二手房市场带来短期冲击

其实，二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标，能够反映该城市房地产发展的成熟度，深圳就是二手房成交占主导的市场。根据深圳房地产信息网数据中心统计，今年上半年全市新房共成交12804套，同比增加21.9%；成交均价每平方米54160元，同比下降0.9%。

二手房市场方面，与2017年上半年相比，深圳二手房市场的销量仍实现增长。深圳房地产中介协会公布的数据显示，2018年上半年深圳成交33704套二手房，去年同期为29001套。美联物业提供的数据显示，在学区房、粤港澳大湾区规划等带动下，深圳二手住宅价格小幅上涨，升至每平方米54178元。可以说，新购房3年内禁止转让对深圳二手房市场难免带来影响。

乐有家研究中心认为，本次限售政策的出台，主要针对的是短线投资客。短炒客频繁换手，推动了房价的上涨，对市场对刚需都造成了不好的影响。从深圳近几年出台的政策来看，都在逐步打压投资行为。而此次深圳出台限售相关政策从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式，是对前期推行政策的进一步补充。

此外，为了降低买房首付，“假离婚”一直是不少人钻漏洞买房的方式，也成为投资客常用的买房手段之一。而本次对于离婚差异化的信贷政策执行，则扼杀了违法违规的“假离婚”现象，利好楼市长远健康发展。不过，由于政策出台突然，市场可能会迎来一小波毁约潮，建议买卖双方在交易前了解清楚各自的情况，避免纠纷，顺利交易。

美联物业全国研究中心预计，政策实行之后，短时间内市场的成交量将下滑，但对于政策的消化期，预计也不需要太久，大概时间为3 个月。

作为备受关注的一线城市，深圳楼市近年持续火热，但在全国调控浪潮的背景下，对住宅市场的调控也在持续收紧。限价、限购、三价合一等地方性政策陆续出台。其实，今年上半年全国各地房地产市场都加强了调控。据不完全统计，今年上半年全国各地房地产市场政策发布近200次，创历史新高。上半年的调控内容不仅仅局限于简单限购、限售、限价、限贷，因城施策和分类调控特征明显，手段也更加多元。

进入7月份，各地楼市进入调整期，整体表现较为平静，但相关政策的出台显得依旧火热，据美联物业全国研究中心统计数据显示，截至目前，7月份全国各地发布政策十余次，主要涉及以下内容：限制企业购房、抑制炒房行为、规范自持商品房管理、强化后续租赁监管、治理市场乱象、规范市场行为、人才住房新政、不动产登记查询系统启动以及税收调整等。

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