破解各种难 成功经验应借鉴

西安『业委会元年』10大人物志

西安“业委会元年”，业主们在行动，政府部门工作人员、律师、专家也在行动。

从业主角度，感触更多的是困难；业委会成立难在哪儿，什么原因导致的，该如何破解，则是参与其中的专家、管理者不断思考的问题。

这些问题也值得每一个身处其中的人深思。

5 城西人家小区业委会

通过申请信息公开解决了一些难题

城西人家小区位于莲湖区劳动北路。2016年6月，该小区成立业主大会，选举产生了首届业委会。经过一次补选，5名业委会成员最终确定，其中4人是女士。可就是这个以女性为主的业委会，上任以后解决了好几件难事。

业委会主任马女士讲，2016年下半年，隔壁要建一个大锅炉房和小吃一条街，因距离太近，业委会向大兴新区规划局申请隔壁建设项目的信息公开，但未得到支持。后来在西安市规划局有关执法部门过问下，这个项目才被责令停建并对地下实施了回填。

第二件事是更换物业公司。业委会成立后对前期物业公司提出了多项整改意见，但该公司置之不理。通过征求业主意见，业委会决定更换物业公司。2016年9月25日，新物业公司签约，之后在华商报的“帮助”下成功在莲湖区住建局备案。

第三件事就是“摸家底”。“由于老物业一直不交接，很多重要资料和配套建筑与设备，业委会一直不清楚。此外，大修基金也无法使用，消防等公共设施无法改善。”业委会副主任高女士说，2017年他们多次去西安市规划局、房管局等多个部门，申请信息公开。“业委会履职的难，就在于业主们想要查自己的家底太难了。”

6 心晴雅苑业委会主任周洪斌

不仅管好自己小区，还经常输出知识和经验

心晴雅苑小区共4栋楼，236户，2011年成立首届业主委员会，周洪斌当选业委会主任。从2011年8月至今，先后担任两届业委会主任。

这个业委会主任不简单。她不仅学习了《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规知识以及100多个法律法规类文档，每天还坚持通过网络向全国各地业主自治领域的专家、业委会同行和物业管理人员取经。她不但自己学，还通过网络向业主群体普及共有、共管等常识，其新浪博客和微信群影响很大。

在她的领导下，心晴雅苑小区业委会是陕西省第一家开设对公账户的业委会，也是全国第一家实行小区收益按大小共有账户进行分管结合的业委会；2017年，小区开始采用酬金制模式来管理物业：对物业公司，按物业费实际收费额的6%-12%给予计提管理费，小区设施设备维修花费多少，哪些部位进行了修缮等，业主们也清楚明白。

据周洪斌介绍，业委会成立以来，为业主争取的共有收益已经超过了200万元；通过法律途径从开发商和前期物业手中夺回了小区物业楼；解决了困扰业主多年的1、2、4号楼外墙瓷砖脱落问题，并通过第三方审计节省大修基金近12万元；通过给国家质检总局局长写信的方式，解决了困扰业主多年的电梯安全问题；通过投诉碑林区卫生监督所，对8年没有清洗的小区二次供水设施进行了清洗；还拆除了小区内违章建筑450平方米，收回了被侵占的小区土地；还使用共有收益更换了小区的电表和售电系统、维修了小区整体屋顶防水工程……

如今，心晴雅苑业委会每年都要义务接待几十个小区业委会和业主代表的咨询和取经。

7 西安高新区房管局刘展鹏

真心希望西安能高度重视社区治理工作

刘展鹏，西安高新区国土资源和房屋管理局工作人员。召开业主大会、选举业委会、业委会换届，这些词他非常熟悉，因为他从2009年开始一直在做这些工作。

据了解，截至2017年12月11日，西安市高新区已经成立业委会的小区数量是36个，物业管理委员会是5个。在西安上报的11个区（县、管委会）中，高新区已经成立的业委会（不包括物业管理委员会）的数量是最多的。

这些年来高新区范围内成立业委会的事，基本都是由刘展鹏来负责的。“西安市政府对成立业委会有考核任务，高新区因为以前成立的数量相对较多，还算有些底子，2017年的任务算是完成了。但明年，这项工作任务可就非常重了。”

“我负责管物业，同时也负责成立业委会的事务。因此对物业公司和业主们，我都很了解。双方一旦产生矛盾，也经常需要我来居中协调。”刘展鹏表示，成立业主大会、选举产生业委会的路还很长，“如何发动业主们广泛参与，而不是仅有一小部分业主热心；如何避免程序出问题导致后面走弯路，给业主们带来失望和抱怨情绪；如何保证业主委员会不超越其职责权限，架空业主大会；如何保证业主能有效监督业委会的工作；如何提升业委会的工作能力，树立业委会的公信力，这都是非常重要且亟待解决的问题。”他说，之前华商报组织赴杭州学习考察，杭州市拱墅区推出的以党建为抓手的居委会、业委会、物业公司三方协调机构，以及专业、权威的市场化“第三方”机构，是解决这些问题的非常好的办法。

刘展鹏表示，真心希望西安市政府能高度重视社区治理工作，这对于化解社会矛盾、维护社会稳定、提升市民幸福感都是非常重要的。

8 长延堡街道办刘丽华

一年成立6个业委会，还有3个正筹备

“我原来在街办社区中心工作，现在在城建科，但一直在做成立业主大会选举业委会的工作，已经有十几年了。”2017年，长延堡辖区内多个小区要成立业委会，街道办城建科科长刘丽华一直很忙碌。

“这几年，街道、社区受理的业主投诉，每年都有近百件。其中，业主与物业公司、开发商三方之间的矛盾最为突出。业委会的成立，可以打通政府与居民、业主和物业沟通的桥梁，促进居民参与小区自治。业主们自己管理得好了，矛盾也就少了。”对于成立业委会，刘丽华很有感触。“所以，今年我们把成立业委会作为工作重点。主动给开发商做宣传，告诉大家这是发展趋势。”

据了解，仅2017年，长延堡街道办和辖区内的社区就指导6个小区成立了业主大会并选举产生了业委会。“其实2017年我们一共启动了9家，目前还有3个小区正在筹备中。明德门北社区所管辖的小区，基本已经组建成立。加上前些年成立的业委会，街办已经成立业委会的数量共有18家。”

官方有“三方办”，民间有“第三方”，刘丽华认为杭州在社区治理方面的举措很得力。她说，“有的业委会成员缺乏相关知识和经验，成立后不知道该怎么有效履职。他们不仅需要专业的帮助和扶持，也需要政府相关层面对一些具体问题及时进行协调以化解矛盾。随着越来越多的小区要求成立业委会，我们现有的人员编制根本不够用。如果能有第三方机构的专业帮助，这个问题也会迎刃而解。”

刘丽华表示，对辖区内成立了业委会的小区，他们一直很关注。“下一步，我们准备在依法指导的同时，加强社区党组织引领、居委会对业委会和物业服务企业的指导和监督。同时，充分发挥街道办在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用。”

9 公益律师许瑛

“希望有关领导能出去认真学一学、看一看”

2016年11月25日，《华商报》“用好新条例 管好咱的家”系列专题报道启动，开始征集公益律师，在郑州当过8年《法制日报》特约记者、2002年起到广东珠海当律师的许瑛报了名。

当年12月29日，许瑛被邀请到讲台上分享经验并现场接受咨询。“在宣讲台上，从业主们急切的目光中，我看到了业主们想要成立业主大会的渴望。从提问中，我感受到业主们对召开业主大会专业法律知识的迫切需求。会场上一百多位业主代表在争抢30名公益律师，我觉得作为志愿者走上这样的对接平台，我来对了。”而且，她认为这是一种非常有益的尝试，算是将第三方直接引进居民小区的一种创举。

许瑛说，她对接的是浐灞半岛A10/A15区和东窑坊小区。“浐灞半岛A10/A15区的业主大会筹备组2013年已经组建，这个小区有5000多户业主，几年来经过了四场法律诉讼，召开了近百次筹备组会议，筹备组工作几经暂停启动。2017年底，筹备组工作才终于艰难走向正轨，2018年春节前后有望进入投票表决阶段。”

东窑坊小区是最让许律师感慨的。“这个小区位于金花北路，属于碑林区长乐坊街道办金花社区。小区共有6栋楼，1970户，是陕西省安居工程样板房。2016年3月，业主们第二次提出书面告知，街道办批复同意成立业主大会筹备组并发了公告，但一直未见行动。6月25日，业主们根据陕西省物业管理条例有关规定，自行成立了业主大会筹备组。但2016年10月，街道办又发了第二份成立筹备组的公告。2017年4月2日，业主成立的筹备组自行召开业主大会，选举出了业委会，但街道办未予备案。2017年4月15日，街道办成立的筹备组也召开了业主大会，却因参与投票的业主人数、面积占比过低而宣告失败。听说这个小区准备成立物业管理委员会，对这样的做法我表示不理解。”

在所有公益律师中，许瑛堪称是最热心的。在多个微信群中，只要业主们有问题请教，许律师都会认真答复。“在帮助业主们的过程中，我时常会与珠海当地对比，感受是西安的业主们成立业委会实在是太难了。真希望西安有关部门的领导能到做得好的地方去认真学一学、看一看，让西安的社区治理尽快改变面貌。”

10 曾经的业委会主任何志恒

“我相信西安会慢慢习惯购买第三方服务”

尽管不到六十岁，但头发已经雪白，所以大家都习惯称何志恒为“老何”。他当过兵，干过社区党支部书记、居委会主任、小区业委会主任。现任北京市海淀和谐社区发展中心研究员、西北政法大学应用法学与公共政策研究中心兼职研究员、深圳市物业管理学会高级研究员等。

在雁塔区电子城街道唐园社区干居委会主任时，老何不到两年时间组建了社区老兵志愿者队伍、社区红白理事会、社区秦腔团等很多社区群众组织，还组织社区近三百人的志愿者团队，为近八十位70岁以上老人举办了“百家菜长寿宴”，向1900多户居民印发春节慰问年历，搞得红红火火。

但干业委会主任搞业主自治，让他遭遇了“滑铁卢”，小区物业由全体业主自行管理的尝试以失败告终。事后，他总结道，“业主自治”还是要“由专业的人做专业的事”。

之后，老何选择痛定思痛，向全国的专家学者、业主自治成功实践者请教学习。几年来，他走访过北京、上海、杭州、深圳等地上百个小区的业主自治工作，每年都要参加好几次全国社区治理交流活动，和高校学者、法律工作者、众多物业服务企业及职能部门工作人员交流。他向业主们宣传《物权法》等法律法规，还参与了《西安市物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》的修改征求意见工作。此外，他还参与组织了陕西社区治理高峰论坛，邀请全国专家学者及社区治理成功实践者为陕西传经送宝。

在许多业主微信群里，老何都是专家级的角色，对于业主们提的很多小区治理方面的具体问题，他总是很耐心、仔细地解答。

“由于历史、政策等原因，参与住宅小区管理的法律关系错综复杂，许多律师都难以把握。此外，物业管理的专业性也很强，可绝大部分业委会成员缺乏工作理论和实践经验。这些都决定了专业、规范的市场化第三方机构的服务越来越重要、越来越有价值。”

“无论是政府部门、物业公司、业委会，购买第三方服务将会成为一种趋势。”老何说，他坚信，西安也会像杭州等城市一样慢慢接受和习惯购买第三方服务。当然，小区物业治理还需要政府、业主、服务企业多方共同努力。华商报记者 马虎振

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