华商财经周刊 一万多的开盘即售罄 八千多的卖不动 西安楼市出现分化，对房价影响几何？
时至年末，已经历五轮调控的西安房地产市场，逐渐显现分化趋势。有的房源供应偏紧，开发商已完成全年任务；也有的楼盘还在为出货而绞尽脑汁。在这样的背景下，又将对房价产生多大影响呢？
21个楼盘有4家实现“日光”
上个月，某知名开发商在西安城西推出了两栋楼，房源有数百套。因为在地铁沿线，受到不少买房者关注，尽管这样，该项目在开盘当天的去化率却不足10%，离售罄距离遥远，这在整个上半年是不可能出现的现象。
与上半年火爆时相比，最近“日光盘”的数量有所减少。综合美城、克而瑞机构的监测看，国庆后至今的一个月里，西安有21个楼盘推出新房源，开盘去化率100%的有4家，这四家楼盘都是品质相对较高的项目，价格都在一万元以上，有项目号称“7秒售罄”，而单价达到14000元；部分楼盘去化率不足5成；而前述的去化率不足10%的某大型房企的项目房子价格在8000多元。
克而瑞西安机构总经理朱郁说，各项目定价和品质上有不同，在推货节奏的把握和自身诉求也有差异，“反映在开盘去化率上就出现了高低之分。”
华商报记者上周对曲江、高新和大明宫等地的多处楼盘走访发现，称“无房可卖”的售楼部并不在少数。
有项目虽然有房，但销售产品较为单一。曲江南三环附近一处楼盘，销售人员表示仅剩不足10套房源可选，“都是 180㎡以上大户型，价格在18000-19500元/㎡之间。”
“摩的”看房大军重出江湖
目前西安楼市开始出现一股分化行情：已完成全年任务的开发商，就不急于加推房源，推出一些营销活动来蓄客；卖得不好的项目，价格涨不上去，又要承担资金链的压力。
普华西安房地产公司总经理冯越介绍，近一段时间，很多楼盘每次只推1-2栋楼，多则百套房源、少则数十套房源，很快就所剩无几了，“眼下的重点不是去化，而是“蓄水”和积攒人气。”
前两年，西安市民常在路上碰到形形色色、骑着电动自行车散发房产广告的行销员。一旦行人接过传单，他们就会苦口婆心地劝人去附近的楼盘看房，帮他们“完成任务”。去年年底开始，房子不愁卖，这些行销员也逐渐销声匿迹，售楼部光是坐销也应接不暇。
随着售楼部来客量分化，在大明宫、浐灞、曲江等多个区域的楼盘门前，久违了的行销售楼员又开始增加，许久不见的“摩的”看房队伍再次壮大起来。
上周三中午，华商报记者刚从太华北路附近一个售楼部出来，立刻就被房产传单和骑着电动车的行销员“包围”了：“看房子吧？售楼部就在前头”、“商铺看不看？骑车带你过去”……接过其中两张宣传单，赫然标注的不足6000元/㎡的价格令人心动，虽然售楼部就近在咫尺，但记者注意到，这两个楼盘的实际位置都在高陵、咸阳等距西安主城较远的地方。
西安房价涨幅逐渐收窄
去年底至今，不到一年时间，针对房地产市场，西安已先后五次出台调控政策，涉及限购、限售、限贷、限价等方面。
今年9月13日，西安出台了被称为“史上最严”的限购令。9天以后，西安市物价局又发布通知，要求商品房明码标价，调价须提前进行价格申报。
西安某国有房企张姓负责人表示，相比市场手段，行政手段更多采用“堵”的方式，但在执行期内对房价和市场的影响也是立竿见影。
五次调控加码的过程中，西安房价涨幅也逐渐收窄。国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格统计显示，下半年以来，新房价格环比涨幅回落。最近的10月份，西安新建商品住宅价格环比涨0.7%。
“房价涨幅收窄，恰恰体现出楼市的分化趋势。”独立地产评论人士李连源表示，楼盘去化率比上半年回落，可能与三方面原因有关：一是四限策效应显现；二是房贷成本提高，购房者犹豫；三是租售并举的政策信号，让购房者产生观望情绪。
民生银行西安分行投行顾问周文豪则认为，西安楼市目前处在一种“紧平衡”的状态，即：调控政策初步显现，加上去年以来的去库存后，市场上优质房源相对欠缺，也不排除部分开发商故意“捂盘”或延后开盘；另一方面，调控政策也抑制了一部分购房需求。
刚需购房转向二手市场
高女士从去年就开始看房，但是未能把握时机，看好的房子要么是被别人抢先一步，要么是价格超出了她的预期。
像高女士这样的购房者，因为资金不足，加上满意的新房不多，开始转向二手房市场。不过，许多二手房房主也开始有了更高的价格期待。“前几个月看的房子又涨了五万。”高女士无奈地表示，她之前在城南光华路看上一套两居室，现在房主已涨到113万。如果再涨的话，她的预期面积可能还会再压缩。
“现在来看房的客户对新房、二手房的区分不像以前敏感。”海汇房产白桦林居店店长赵利伟介绍，只要是价格合适成交几率就很大；价格谈不拢的话，客户更愿意选择观望。
李连源表示，近年来，西安核心区域的土地面积在缩减，存量房供应增加，也就是说城区的新房变少、二手房多了。因此，刚需开始向二手房分流在未来将成趋势。
周文豪则认为，西安要达到像北京、上海等一线城市那样二手房占据主导地位的情况，还需要好几年时间，“新房购买还是主流市场。”
西安品质楼盘房价坐稳万元时代
11月17日，西安市物价局发布了第六批商品房价格公示，毛坯除去别墅、洋房项目的均价在8930元/㎡，精装项目均价在12440元/㎡。从最新公示的房价区间看，与此前五批次大约6000-12000元的房源价差并不大。
李连源对此认为，这中间六千多元的跨度，基本上反映了西安楼市的实际状况，比如：城中村改造房的价格会相对低一些，六七千一平，就这还不好卖；而好地段的高品质楼盘则万元以上，这些房源虽然价格偏高，但也提升西安住宅的整体品质，可以算是价高质优，更容易受到购房者青睐。
西安某国有房企张姓负责人看来，西安房价不能一概而论。他说，像高新、曲江、城南等发展更为成熟的区域，房价肯定要高于西咸、浐灞和城西等地，而像高陵等一些周边区县，目前的房价只有五六千一平。
李连源表示，从中长期看，西安房价稳定和分化将是主基调。即：高品质楼盘的价格有走高空间，而城改、品质较差的项目、负面消息较多的楼盘，价格会下行。“总的来说，稳定是基调，分化是趋势。”
周文豪对楼市前景更为乐观。他说，西安房价掉回“千元时代”的可能性几乎为零，品质较好的项目基本已坐稳万元，“紧平衡”的状态一旦被打破，市场就会稳健上扬，并对价格形成带动。华商报记者 李程 李王艳
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